日本刺破房地产泡沫「日本怎么刺破房地产泡沫」
今天，环球房讯小毛就大家最近讨论的日本刺破房地产泡沫「日本怎么刺破房地产泡沫」整理了以下内容，希望能够有助于您了解日本刺破房地产泡沫「日本怎么刺破房地产泡沫」。
对当时的日本人来说，卖掉东京换美国，指日可待。钱太多了，似乎每个人都有花不完的钱。
1991年，秋天来了，冬天快到了，日本人的梦，也该醒了。那一年的北海道，格外的冷。
东京、大阪，这些大城市的房地产价格，下跌近20%，日本全国地价下跌近46%。
打扮精致、每天都笑靥如花的日本老太太，不知道怎么回事，就好像突然就变得不怎么开心了。
截止05年，日本地价指数，仅相当于91年3月峰值的24%，无数日本中产，排着整齐的队伍，踏上了天台的台阶。
天台上的风，似乎也不是那么凉。
但是相比看热闹不嫌事大，我其实更想知道，日本经济为什么会走到今天这一步，最后又是谁接了这个盘？
因为从上世纪50年代到80年代，日本的经济体系其实很健康，健康到你根本不会相信这样的国家，会在不久后发生经济危机，到现在都缓不过来。
这里咱们先立个Flag，谁是日本地产泡沫的接盘侠，看看到最后，能猜对的人有多少！
日本可不是拉美，虽然二战后被炸了两个大坑，废墟重建靠的也是国际援助，但那一个接个的手段，着实把美国折腾得不轻，一度自暴自弃，上演了一幕反日游行的戏码。
1951年，日美安全保障条约签订，虽然屈辱，但是凭借这个条约，日本接到了大量军需订单，重工业开始复苏。1960年，安保条例升级，安倍晋三的外祖父岸信介，远赴美国签订《新日美安全条约》，为了这件事，当时的日本还掀起了一场规模浩大的左翼运动。岸信介也被迫下台。那场面，少则数百万，多则上千万，拉着横幅，喊着口号，满大街都是小年轻闹革命。
但是因为这个条约，日美合作范围进一步扩大。
大量物美价廉的工业品，一船又一船地发往全世界，通过这些外汇，日本又开始进行产业升级，开始搞机床、造车、造芯片、甚至是炼钢。
截止1970年，日本以1972亿美元的GDP仅次于美国，成为世界第二大经济体。
第二产业以及第三产业就业人口也达到了80.6%，其中光是化学、金属、机械这些重工行业占比，就达到了62.3%。
也就是说，从这个时候开始，日本就已经完成了工业现代化。
相比1955年，钢铁产能提升近10倍，石油产品提升近19倍，电视机产量提升100倍，排名世界第一，小汽车产能提升159倍，排名世界第二。
这还只是其中一部分，造船业、化纤、卡车、公交等一系列工业品也相继崭露头角，在资本主义世界排名前列，甚至拿下世界第一。
全球十大钢铁公司里面，日本占了4家。
其中新日本制铁公司排名第一，剩下的日本钢管公司、住友金属公司、川崎制铁公司分别占据第五、第六以及第七位。
外汇储备也从65年的21亿美元增长到了71年的184亿美元。
财政也不红了，国际竞争力也上去了，这么说吧，从1965年到1970年，美国的出口增长率是8.9%，日本是15.1%。
按当时的劳动成本来计算，大概就是美国生产一吨钢铁，劳务费用大概需要103美元。
而日本，只需要17美元。
从一片废墟到当时这个规模，日本只用了20年。而且是遍地开花，各项领域都有发展。
怎么看，都像是一场国家版本的卧薪尝胆。
接下来，才是真正魔幻的时候。
70年代两次石油危机，国际油价暴涨，截止1981年，原油价格也从73年的每桶3美元，涨到了39美元。
厚积爆发的日本，也到了咸鱼翻身的时候。这个时候的日本，着手研发的高科技产品也开始初露锋芒。
凭借着便宜、省油的特点，日本汽车制造业，再次发力，于1980年，顺利挤占欧美汽车市场，拿下世界第一。
音响、电视、冰箱这些轻工业产品，非但没有拉后腿，甚至有那么点反攻美国的势头。美国超市里面，铺天盖地都是日本制造的。
结果就是美国对日本贸易赤字高达500亿美元。
而且因为美国产业空心化的原因，无数工业区因为竞争力不够而宣布破产，大批工人失业。
有数据统计，1982年，美国失业率最高的时候，平均一周有70万人申请失业救济金。当然，这个或许跟美国那几年的滞胀危机多少有点关系。
但是从86年签署的《日美半导体协议》来看，一边限制日本半导体出口，一边又要扩大美国半导体在日本的市场份额。
这就足以说明，美国对日本的高科技市场竞争力，多少是有点慌的。
最关键的是，早在半导体协议之前，美国就已经提高对日关税了，而且针对日本展开了反垄断调查。
这就是国防体系被卡脖子的弊端，人家想干啥干啥，你一点办法都没有。
可是没有用啊，贸易逆差太大了，美国又空心化严重，压根就掰不过来。
这时候的美国，就想到了从金融上动手脚。
日本方面只能配合，不但主动限制出口，还降低关税，甚至开放金融市场。
投机1985年9月，美日英法德签订《广场协议》。日元开始升值，这时候的一美元，还能换250日元，截止1987年，就只能换120日元了，升值幅度超过100%。不要觉得这是好事，虽然日元升值了，海外投资能力上去了，可日本不是靠金融发家的，实体才是根本。
国际上日元升值，其实就变相的说明日本货涨价了，举个例子吧，本来一美元可以买到2包纸巾，现在日元升值了，一美元只能买到1包纸巾。
间接提升了制造成本，所以首先受到冲击的，就是日本的出口行业。
我看网上一直有这么一种说法，说是日本那场经济危机，纯粹是自己玩脱了，跟广场协议关系不大，其实压根不是这么回事。
有很多问题，我们不能单一化地去看待，面对日元升值，国防又被卡了脖子，日本它能像英法德那样阳奉阴违嘛？人家有底子，有地缘，日本有啥？
留给日本的，也就只剩下了两条路。
要么继续压缩成本，抵消日元升值。要么进行经济转型，逐渐脱离实体经济。日本本来选择的，也是第一条路，想方设法地压低生产成本，要么缩减生产线，要么干脆点，直接转移阵地，把工厂开到到东南亚去。
但是这些地方有国货，无论人力物力，还是性价比，除了一些高端制造业，多数情况下，日货压根不是对手，竞争不过。
反馈到日本本土，就是成本没降低多少，还落得一个产业空心化，失业率大幅度提升。
实在没办法的日本，这才走上了经济转型的道路，逐渐脱离实体，开始搞起了房地产投机。
难不成你还以为日本政府的那批人都是傻子吗。
早在1970年，日本的城镇化就已经完成了72.2%，已经基本接近尾声了，这时候放弃实体搞房地产投机，除了炒高房价，还有啥意义呀？
但是他没得选，不这样搞，本土企业没活路，企业没活路，民生就没活路，民生没活路，日本就没活路，这可比美国卡脖子要严重多了。
再加上开放的金融市场，广场协议影响下，日元升值明显，大量国际资本流入日本的房地产行业。
这里要标注个重点，政策能控制民生，但控制不了民心。看到国际资本在房地产市场玩得风生水起，日本本土那些手握大量资金的中产会怎么想？他们还会愿意继续投资实业吗？
所以，日本当时唯一的选择，就是下场一起玩，虽然能起到的作用有限，而且会进一步加速泡沫膨胀速度。
但是大家别忘了，国际上的日元，是升值的。日本当时的想法其实很简单，你在我家后院放火，还堵了我的水龙头，那我就去拆你家围墙，把管子接在你家水龙头上面。
然后大家就看到了1986年，日本政府采取了超级宽松的货币政策，连续5次降低贴现率，大量流动性资金流入市场。
同时1987年开始，设立土地交易监视区域制度，紧接着又出台了《休养地法》。
一方面有意通过土地税收抑制土地价格上涨，一方面又有意引导民间资本进入房地产行业。
乍一看，是不是日本人手上的钱更多了，加上那些土地政策，日本房地产供给和需求上的冲突是不是更大了，也就是说会进一步加剧房地产泡沫？
但是在这块，其实你不能用惯用的思路去考虑，你得反着来。
先说货币这块。大家其实不用去考虑这些货币的流向，以当时的情况，流向房地产是肯定的，谁都想赚得更多一点。
需要考虑的，其实是日本普通公民在经历内部通胀后，手上到底增加了多少货币，加上国际上的日元升值，这些货币在流向国际后，能赚多少。
再说土地。日本是一个资本主义国家。土地交易都是永久性的，他不想办法限制土地供给数量，让这些优质资产都被国外资本买走了，那他以后找谁说理去？
有意引导民间资本流向，其实就是一个幌子，一个一方面跟外国资本竞争，尽可能保留本土资产，一方面暗度陈仓，偷天换日的幌子。
有数据统计，1951年到1984年，30多年时间，日本对外直接投资总额只有714.5亿美元。
但是从1985年开始，截止1991年，6年时间，日本对外直接投资总额高达3108亿美元。相当于美国对外投资累计额的74%。
还记得前面说的日本城镇化比率吗，1970年是72.2%。1985年，是76.6%，但是在经过一个全民疯狂的泡沫时代以后，一直到2000年，这个比率都没突破80%。
那么高的城镇化比率，夸张到能买下美国的土地价格，日本那些投资者是傻的吗？他们难道看不出来那是泡沫吗？
日本炒高房价的目的，我个人的观点，是日本故意这么干的，只有房价高了，高得离谱，才能最大化地减轻本土优质资产流失速度。
同时还能把宽松货币政策流出来的资金，挪到海外避险。
毕竟美联储加息这招，玩了可不止一次了，日本不可能看不出来。
果不其然，1989年开始，美联储真就加息了。
大量资本开始逃离日本股市、楼市，但日本房地产的崩塌，还差得很远。
或者说，正是因为这些外国资本走了，日本才开始整顿房地产。
因为日本的房地产泡沫，是他自己主动挑破的。
前脚美联储加息，外国资本逃离，后脚日本就开始改变货币方向，实行货币紧缩，直接就180度大转弯，又是连续五次加息，又是调高利率，硬到不能再硬的硬着陆。
连带出台一系列《房地产投资总量控制》、《土地税制大纲》、《土地基本法》等等土地法案，比如对土地征税，调高转让所得税等等。这些法案，大概率是在为房地产泡沫破灭后，外国资本抄底的时候准备的。
而且从萧条期间，日本强大的工业机器再次运转，国内民生商品供应不断，社会整体相对稳定的情况，以及02年日本GDP开始回暖，实现正增长的状态来看。
89年美联储加息后，外国资本应该没抄走多少优质资产。
也就是整体经济发展因为单一化的原因停滞了，甚至有点倒退的迹象，民生需求还是足够稳定的。
简单来说，除了一部分盲目跟风外国资本的人可能损失巨大，但对日本民生整体来说，影响并没有想象中那么大。
因为接盘的，压根就不是日本民生，而是被日本政府移花接木，转嫁到了海外投资身上。说白了，日本人在谁那投资的多，这个盘就是谁接的。
虽然挑破房地产泡沫确实很痛，到现在都没缓过来，但是结合整体，相信大家不难看出来，日本也并非完全没有准备。充其量就是弃卒保帅。
最起码现在的状态，可比当时硬钢实体经济所可能引发的后果，要强多了。