多城租金蒙眼狂奔哈尔滨呢

今天，环球房讯小毛就大家最近讨论的多城租金蒙眼狂奔哈尔滨呢整理了以下内容，希望能够有助于您了解多城租金蒙眼狂奔哈尔滨呢。

今年6、7月份，热点城市迎来了一波租金牛市，同比去年，成都上涨40.68%，杭州上涨34.87%，武汉上涨26.25%，北京上涨24.49%，上海上涨22.49%……

房租，涨的有多放肆？

下面这张图，直观反映了22个热点城市近三年的租金走势：

各大热点城市的房租都在蒙眼狂奔，哈尔滨表现如何呢？

近日发布的《中国城市住房租赁价格指数报告》显示，10月哈尔滨租赁价格指数为960.7，环比下跌0.42%，同比下跌2.8%。

今年1-10月，哈尔滨租赁价格指数竟是十连降！

难道哈尔滨的房子真不香了吗？

为此我们对哈尔滨的租房市场进行了摸底调查。

不同位置、不同房龄、不同配套的房子，在租金方面必定有很大的差异。

如何判定一个房子“值不值”呢？

用“租金回报率”回报率这个指标。

租金回报率，是指月租房获得租金同房屋价钱的比值，可衡量地产投资收益情况。

比较简单的计算方式是：

租金回报率=当年年租金总额／购买时总房价。

2020年哈尔滨租金回报率为3.09%，在全国大中城市中排名第5位。

租金回报率越高，说明收益越可观，房子越值得入手。

所以，通过租金水平分析，也能找到买房的一些规律和技巧。

因为房屋的售价可能有水分、有泡沫，但租金是不会出现泡沫的，是市场的真实需求。

下面，小编就给大家上干货，看看通过租金摸底，我们发现了哪些买房规律。

不同的区域，房租水平存在很大差异。

调查发现，虽然同在主城，但六个行政区房租水平各不相同：

一居室，平均房租1300元/月，松北、南岗和道里租金最高；

两居室，平均房租1600元/月，南岗、松北和道里租金最高；

三居室，平均房租2640元/月，道里、南岗和松北租金最高；

四居室，平均房租5609元/月，松北、道里和南岗租金最高。

无论是刚需喜爱的小户型，还是改善三居、四居，道里、南岗和松北租金水平都名列前茅。

都说房地产长期看人口，在房租上也同样适用。

七普数据显示，南岗区人口139.07万，总数最多，香坊区人口112.02万，总数排第二位，道里区人口109.74万，总数排名第三，松北区人口41.35万，十年间增长74.59%，涨幅排名第一。

道里、南岗拥有历史悠久且成熟度极高的商圈，人口集中度高，“狼多肉少”租金水平就被拉高了。

松北在国家级新区、自贸区等五区叠加的光环下，产业、商业、住宅、学校、交通等配套快速崛起，政策红利吸引了大量人口，房租水平也跟着水涨船高。

近三年的区域成交均价中，道里、南岗和松北也是位居前三名。

▲数据来源：易居市场报告

目前，哈尔滨楼市可分为三个房价梯队：

第一梯队：南岗区、道里区；

第二梯队：松北区、香坊区；

第三梯队：道外区、平房区。

区域越成熟，人口汇集越多，房价越高，房租水平也高。

所以，买房一定要先选区域。

同一区域的不同板块，房租水平也有较大差异。

以道里区为例，两居室的平均房租水平，群力东区最高，3122元/月，丽江路沿线1881元/月，排名第二，二环沿线的大发1800元/月，排名第三。

▲数据来源：安居客

10年前，群力东恒盛皇家花园，新盘售价8000元/㎡，建面65㎡两居，总价大概55万；

大发板块的恒祥城，新盘售价7000元/㎡，建面61㎡两居，总价约45万。

现在恒盛皇家花园两居月租金3300元，租金回报率大概7.2%；

恒祥城两居月租金2000元，租金回报率只有5.3%。

目前，恒盛皇家花园二手房售价15000元/㎡，10年间涨幅88%；

恒祥城二手房售价12000元/㎡，10年间涨幅71%。

不论是租金还是房价涨幅，恒盛皇家花园大获全胜。

再看松北区，市政府、世茂板块两居房租水平最高，中源大道和松浦板块房租水平相近。

▲数据来源：安居客

2017年，中源大道、松浦板块恒大绿洲，新盘售价7700元/㎡，建面95㎡两居，总价约75万；

市政府、世茂板块的融创文旅城，新盘售价8500元/㎡，建面90㎡两居，总价约80万。

现在，恒大绿洲两居月租金1299元，租金回报率约2.1%；

融创文旅城两居月租金2200元，租金回报率3.3%。

目前，恒大绿洲二手房售价8500元/㎡，涨幅10%；

融创文旅城二手房售价12000元/㎡，涨幅41%。

融创文旅城背后的市政府、世茂板块是近几年新区风头最盛的板块，当年爱搭不理，现在已“高攀不起”。

板块如何选？

从综合行情来看，哈尔滨板块也可以分为三个梯队：

第一梯队：哈西板块＞群力东板块＞世茂板块；

第二梯队：群力西板块＞松浦板块＞东南板块＞哈东板块＞环西板块；

第三梯队：利民东板块＞利民西板块＞避暑城板块＞平房新区板块＞新一板块。

选对板块，就算不能彻底躺平，也能少奋斗几年。

“陪读房”抢手，租金回报可观。

此房，并非家长们追捧的“学区房”。

目前，哈尔滨的重点学区，基本都有落户门槛，必须得有房产才能上学，所以，这类学区房都是售价高，但租金水平没有特别突出，因为大家都有房。

“陪读房”多出现于高中附近，特别是升学率高的重点高中和私立高中旁。

数据显示，香坊区两居房价最高的区域是泰山，即二环内会展板块。

▲数据来源：安居客

区域内泰鑫国典小区，建面55㎡两居户型，租金2000元/月，租金回报率5.3%。

这几年最出名的“德强学校”，位于香坊区公滨路。

周边陪读小区都在三环沿线，甚至三环外。

以远创樾府为例，建面55㎡两居户型，租金1900元/月，租金回报率6.3%。

同样的面积，三环的“陪读房”租金直逼二环会展，你能信？

再看它们的房价涨幅。

2014年远创樾府新盘售价6300元/㎡，现在二手房售价10000元/㎡，涨幅59%；

泰鑫国典，2014年新盘售价8000元/㎡，现在二手房12000元/㎡，涨幅50%。

看来，陪读房不仅房租回报高，房价涨幅也不错。

瞄准学区附近，不论中小学还是高中，都是安全甚至增值的选择。

电梯房租金高于楼梯房。

电梯房，对于比较“懒”的现代人来说，既节约时间，又节约体力，必然是首选，多花钱也愿意。

而且，有电梯说明建造年份比较新，园林、物业、户型格局等都优于楼梯房，居住舒适度大大提升，租金就会多出一大截。

以仅有一道之隔的江城之珠和一匡住宅小区为例：

一匡住宅小区为房龄较久的楼梯房，建面40㎡两居室，租金1200元/月；

江城之珠为2014年进户的高层电梯住宅，建面40㎡两居室，租金能达到2300元/月，几乎是楼梯房的2倍。

再看看它们的二手房行情：

同样是南北朝向、中间楼层的60㎡两居，二者单价相差2000余元，总价相差16万！

不仅电梯房的房租高于楼梯房，房价也高出后者一大截。

买新不买旧，在房源的选择上，一定是新房＞二手房；

如果一定要买二手房，电梯房＞楼梯房。

房租有明显的周期性变化。

①开工季

每年春节过后，学生返校、打工人返岗，人口从小县城向省会城市，从小城市向一线大城市汇集。

所以，每年3月，人口的大量流入，会带来租房需求增加，房租会出现小幅上涨。

②毕业季

每年8月，都是大批毕业生进入社会的节点，租房需求增加，拉高租金水平。

今年7月，全国有909万高校毕业生，在这波毕业生流入的推动影响下，8月，哈尔滨房租水平呈现明显的上涨。

对买房来说，则没有明显的价格变化周期。

“金三银四”、“金九银十”是楼市活动频繁、集中入市的节点，选择多，优惠力度大，购房者可根据自己的需求出手。

楼市闭眼买都能赚的时代已经一去不复返。

想要可观的租金回报率和跑赢大势的房价涨幅，这几点一定要记住：

①先选区域再选板块

②学区内的“陪读房”回报可观

③选新不选旧，新房＞二手房，电梯房＞楼梯房

④下场要选择合适的时机

“时代的一粒灰，落在个人头上，就是一座山”。

楼市正在经历痛苦的转型期，要想不踩坑、不站岗，就得擦亮双眼。

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