调控风满楼丨“地王病”得治可你有药吗

今天，环球房讯小毛就大家最近讨论的调控风满楼丨“地王病”得治可你有药吗整理了以下内容，希望能够有助于您了解调控风满楼丨“地王病”得治可你有药吗。

导语

截至8月24日，2016年年内，全国已经出现单宗土地超过10亿的地块300宗，其中溢价率超过100%的地王达到了150宗。而2015年同期，单宗土地成交金额超过10亿的只有150宗，其中溢价率超过100%的只有6宗。

历史上地王最密集的1个月

据中原地产研究中心统计数据显示，今年8月份，全国单宗土地超过10亿元的地块累计共有45宗，其中溢价率超过100%的地王高达30宗。如果仅从计算地价超过房价的现象来看，8月份或将成为历史上地王最密集的月份。

如果按照单宗土地成交金额超过10亿元、溢价率超过100%的双高标准来计算，今年前8个月份出现的地王数量150宗恰好是去年同期的25倍。

中原地产首席分析师张大伟分析称，2016年是中国有史来地王最密集的年份，以高总价、高单价、高溢价率为代表的“三高地块”目前已普遍出现在一线、二线城市，并持续刺激该地的房地产市场。这对后市的房地产市场会带来巨大的风险。

“一线、二线城市出现地王潮的根本原因在于资产荒。对于一线、二线城市来说，未来一年房价上涨如果不超过50%，拿了地王的企业都将面临入市难题，风险非常大。”张大伟说，但未来一年房价是不是会出现这么大幅度的上涨，仍然还有很多疑问。地王入市的难度多大，也将成为2016年至2017年最大的疑问。

地王的自信与自卑

“自信”

“大型房企不愿拿，小型房企不敢拿，中型房企闭眼拿。”谈及2016年房企对于获取土地态度新变化，克而瑞研究员柏品慧如是称。

根据克而瑞的统计数据显示，2016年1-4月，泰禾豪掷85亿在北京、苏州等市摘得多宗热门地块，以0.85的拿地销售比高居榜首。华润置地拿地金额为251亿元，拿地销售比为0.72，与碧桂园持平。融创和绿城拿地金额分别为116亿元和90亿元，拿地销售比分别为0.37和0.33。拿地销售比前十房企中，4家为千亿房企，其余均为中型房企。

柏品慧表示，大型房企城市布局更为广泛，不会为了单方面的业绩指标牺牲企业的利润率水平；中型房企资金实力有限，单项目周转不畅便可能决定企业的生死，控制土地成本、拿地王成小型企业回避投资风险的不二法门。

“自卑”

在当前行业集中度超过50%的情况下，要在激烈竞争环境中求存，中型房企冲业绩、拼规模的动力最强劲，往往会不惜投入重金也要布局重点一二线城市，并且愿意牺牲一部分利润，以求业绩规模能够更上一个新的台阶，以品牌和规模扩张应对愈演愈烈的行业兼并重组，在集中度提升的大潮中寻得发展空间。

本轮土地牛市下，热衷拿地的房企有以下几类：

第一类是央企和国企，其不仅是扩充土地储备和进行资产配置的考虑，更为在央企地产企业整合与重组过程中增加话语权，占据主动性。

第二类是有着强烈的规模化扩张诉求的房企，希望借助本轮房地产行情“博一博”，在房企规模化的最后几年窗口期跻身一线企业。最典型的就数闽系房企。

第三类是上市房企和有金融背景的房企，拿地的资金成本更低。

这样的场景并不鲜见，从2015年就在发生，了解历史，就知道2009年早就发生过一回，今天的场景和2009年无比相似。当年的主角是中化旗下的中化方兴地产，也就是今天的“中国金茂”，想想当年中化方兴在广渠路15号地王上对潘石屹进行的毁灭性打击，再对比今天。央企拿地王，并非新鲜事儿。

我们先来梳理一下，今年频频制造地王的央企们，都有什么特征。

它们基本都在“21家”阵营，“水电系”尤其活跃，风头最劲的“信达”是孤例。频频制造地王的央企，基本都在国资委当年明令允许的“21家”地产央企之列。就是说，都是有“房地产牌照”的。

插播一段历史：2010年3月，国资委明令：16家央企可将房地产作为主业，其余78家将逐步退出，这就是历史上著名的“退房令”，到2011年，增至21家。

它们分别是：

中国建筑国际工程总公司，中海地产的母公司。

中房集团，2010年整体并入中交集团（中国交通建设集团）。

中化集团，旗下中化方兴地产，2015年10月更名为“中国金茂”。

中冶集团，将与中国五矿合并。

五矿集团，将与中冶合并。

中国水利水电建设集团，2014年1月更名“中国电建”。

保利集团

华侨城集团

中国铁路工程总公司

中国铁道建筑总公司

中粮集团

葛洲坝集团

鲁能集团

中航工业

神华集团

中煤集团

新兴集团

外加4家驻港澳企业：

港中旅集团

招商局集团

华润集团

南光集团

2015年，国资委共推动了6对12家央企的重组整合案例。包括南车和北车合并组成中国中车，外运长航整体并入招商局集团，以及6月2日刚刚召开重组大会的中冶集团整体并入五矿集团等等。在21家大型央企里，有4家已经出现了重组：招商局、中冶、五矿、南光。

而旗下有地产业务的央企重组，更是在这1年来重组大戏中，表现得非常突出。不仅仅是地产央企内部的自我重组，还包括央企之间地产业务的重大重组。

2015年12月底，招商局集团推动蛇口工业区与招商地产合并，组建市值赶超万科的巨无霸——招商蛇口，仅在前海蛇口自贸区就有土地面积500多万平。

2016年3月，中海地产310亿并购中信地产25城2400万平米土储，中信剥离了地产业务，中海地产土储超过6500万平，超过万科。这是央企之间地产业务的重大重组。

5月，中房地产通过融资重组，整合了中交系其它的地产业务，成为中交系旗下唯一（除绿城外）的国内地产平台。而且，中交集团也打算在3年内谋求中房与绿城中国的业务整合，组建中国又一家千亿级的地产巨无霸。

6月2日，五矿和中冶召开重组大会，未来也将会涉及到双方旗下地产板块的重组。土储只有700多万平的的中冶地产业务将并入土储千万平的五矿建设，合并后的土储大约超过1700万平。

很大概率，这就是为什么这些地产央企，在今年以来疯狂的拼抢地王的直接原因，一旦被废掉，被吃掉，或者没有什么主动权，那就意味着没有了位子，中海-中建系-中信地产的整合，引发的人事动荡已经有了充分的印证。

治“地王癌”的药是什么？

地王频出，到底该怪谁？地方政府为什么控不住地王？这绝非一个简单的情绪性问题。

随着一周内紧急叫停3幅待拍宅地出让的信号释放，上海对房地产市场的进一步调控大有山雨欲来之势。这一次，矛头似乎更加指向“地王”。

今年以来，截至8月24日，上海的住宅和商办土地出让金收入有1122亿左右，而其余三个一线城市北京、广州、深圳全部加起来才不过约1072亿，这种现象是少有的。

其实，除在本轮房地产行情中不温不火的广州外，北京、深圳两地并非不出地王，而是控制着不供地。

比如北京今年以来已经有5个月无住宅用地出让，3个月无商办用地出让；深圳更是7个月无宅地出让，5个月无商地出让。而上海除了“沪九条”新政出台后的4月份无一宗地块出让外，其余月份均有供地。

一线城市似乎集体陷入这样一种胶着局面：卖地就出地王，不卖地又会造成接下来新房市场的供不应求和价格推涨。在日益高企的土地成本面前，开发商也面临“不拿地纠结三天，拿地纠结三年”的矛盾，不过，大多数开发商的想法还是：拿地不一定死，不拿地肯定死。

为了控制地王，合肥、南京、苏州等一些强二线城市近来出台了不少调控政策，总结起来手段概莫如提高竞买保证金比例至50%甚至更高，全额土地款需在3个月内缴清等，这类政策的最终指向其实是挤出中小房企，对于资金能力强的开发商来说，影响并不大，所以并不能从根本上遏制地王的出现。

地方政府对楼市高温的态度相对复杂。一方面，担心房价飞涨，形成巨大泡沫，积累风险；另一方面，财政收入又对房地产市场高度依赖。如果这部分收入骤然降低，难免令其捉襟见肘。

长期以来，土地财政让城市的发展被动跟着楼市发展亦步亦趋，其弊大于利。实际上，与其想尽办法对楼市进行微刺激，不如多思考如何拓展财政收入渠道，调节财政收入结构，逐步提高国有资本上缴比例，真正实现全口径预算管理，提高财政资金使用效率。

通过行政指令，或是信贷调控措施影响楼市，在短期内或有效，但长期看，依然需要长效制度。唯有找到房价高企、楼市持续高温的真正原因，疏解消费者“抢时入市”的压力、投资者争抢“稀缺投资标的”的压力以及政府对卖地收入高度依赖的财政压力，方有可能从根本上化解政策被动跟随楼市冷热摇摆、经济结构调整屡屡遇阻的现状。

北京商报综合人民日报海外版、时代周报、21世纪经济、证券日报报道。