成都买房最有潜力的板块「成都潜力板块」

今天，环球房讯小毛就大家最近讨论的成都买房最有潜力的板块「成都潜力板块」整理了以下内容，希望能够有助于您了解成都买房最有潜力的板块「成都潜力板块」。

以下为“雕叔谈楼市”公众号粉丝问答精选问答，请关注公众号提问

提问：雕叔你好。我是刚需首套首贷，两人分别为武侯户口和高新社保资格，准备买入套三，手头资金65,夫妻税后年入32。现在看过航空港次新，如大成郡，及对面棠湖春天，以及成都新天地二期春天里。这些次新交通便利配套比较成熟，但由于增值税和评估差价，现有资金无法覆盖。新盘看过城投梧桐馨园和新力东园125平户型。梧桐馨园环境好，但无地铁覆盖，紧挨芯谷，但后续发展未知。新力东园紧邻地铁17,19号线交汇的九江北，绕城以及成新蒲快速，交通较为便利，但周围无配套，无产业，板块也有点孤悬，是否会因九江北地铁的带动发展也不确定。爱人是老师，除增值考虑外，学区需求稍弱。因为有老人，五年左右可能有置换需求，所以要考虑一定的增值和房子的流动性。请雕叔分析一下，我是该筹资入手次新，或者新盘二选一，或是有更优选择推荐？

回答：您好，手头资金65，如果买新房，贷满7成的话，理论上可以够到220万左右。买二手房的话，现在就很不好评估，一方面有税费中介费，另一方面评估价格又偏低（包括指导价这类），所以二手房最后办下来，可能至多能买到170万的房子，因为你65万要先扣除很多税费中介费。那么回到航空港的话，大成郡、棠湖春天以及成都新天地二期春天里，整体来看都还算是符合你们预算的，可以上到套三，但是这个板块的城市基本面比较一般，地铁是最大优势，但地铁不是万能的，嘈杂混乱拥挤和教育的匮乏，使得它在以往多次城市浪潮里，航空港可以说都是跑输了大盘的，到目前为止也是小有涨幅，而接下来双流的指导价到了这一区域还将继续恶化后期的涨幅和楼市的流通性，当下买入，属于接盘操作。整个二手房市场都是如此，尤其是在170万以内的预算情况下来看。如果买二手房，一是产品更好，二是杠杆更大，三则是市场认可度高，流通性好。梧桐馨园产品好，价格低，但是没地铁是硬伤，居住和增值都很差，直接放弃。新力东园倒是个挺不错的顺销楼盘，17号线就已经稳了，到主城区、南门都比较方便，周边还有两个万科，华润的楼盘支持人气和商业等，至于教育的确是荒芜，但是你们不太看重这一点。就产品的话，新力东园单价1.6万，你们可以看到一些洋房小高层产品，性价比和产品都是很不错的了，应该着重看这个楼盘，具体问销售是否还有房源。

提问：家在温江有一套房，然后17年摇号买了北门某盘，但是教育资源都欠佳。最近考虑卖掉温江的房，兼顾居住品质购置一个教育资源比较好的楼盘，预算350个以内。综合考虑小学到高中，之前看过高五区、青五区，今年公司社保调整，没有高新区资格了，最近学区房动静也比较大，不知道该不该买，具体青羊区好些还是锦江区好些？

回答：目前没有高新区购房资格的话，那从你的关注点来说，只能看看青羊和锦江了，分别比较好的当然是青二和锦二，但是周边大多是老破小，偶尔有一些次新的话，一般都是单价很高的小户型。比如天越（只有套一套二，预算花不完）、富力史丹尼国际公寓（和前面一样）、、铁狮门晶融汇（也和前面一样）、朗御（只有大套一）、雕墅（只有套一）。这些可以说不论是什么阶段，你孩子都基本是顶配的，但是就是要牺牲一下居住面积这类问题，看你能接受不了。如果希望比较兼顾自住和上学方便的那种话，就更加偏向于青羊五区或者锦江的一些三区四区了。青五主要就是内金沙内光华，天合凯旋城、中大君悦金沙、金沙鹭岛、优品道四期曦岸、中铁西子香荷这类都可以选。锦江三区四区分布比较宽泛，包括攀成钢、东湖、川师、三圣乡都有涉猎，可以看看望江橡树林、翡翠城、万科城市花园、卓锦城还有华熙528等，都是可行的。1、政策动静大，该不该买？这主要看你孩子是否上学比较着急，如果着急的话，趁着政策还没变化太大，那么就及早上车，及早上学。如果还有个三四五六年的话，那么就建议以稳妥为主，先多观察，后期政策的变化。2、青羊好还是锦江好，我只能说锦江概率更高一些，青羊质量更好一些。看你侧重吧，如果以稳妥为主的话，我建议锦江，这里不展开细说，你知道答案就行了。

提问：雕叔你好！我们预算在200个，想买个套四。上班在高新。现在考虑华阳老城区的老房子大概一百八十个左右。或者现在也在看天府菁萃里人才房，不知道能不能选的上?您有什么好的建议吗?南湖那边房子看过一部分，大部分有增值税,而且预算过高。

回答：你好，如果预算严格控制在200个左右，且确实是需要套四的房源，然后还需要兼顾通勤的话，天府三街附近及南门的一些老楼盘确实是一个选择项，比如华阳老城区，一大把这样的老房子，比如新疆石油花园、华阳滨河花园、利通出水芙蓉等，虽然产品上的确无法和改善的新房、次新房相提并论，但对于主要寻求家人自住和通勤的话，完全没有问题，这也是主要基于你自己的侧重点考虑。有些想要住房条件好，有些看重学区，有些人寻求流通性，也有的人就单纯想兼顾通勤，每个人的想法、侧重点不一样，得到的结果也是大不一样的。天府菁萃里价格是便宜，的确也很不错的一个楼盘，但是目前地铁配套还不完善(5号线有望南延，但是估计要2030年才通车)，周边的教育、商业也几近荒芜，对于家有老人来说，老人的生活便利性，孩子的教育问题，我觉得不是很好的一个选择，更何况如果你不是人才资格的话，也不一定能选到理想的房源。我们的总体建议是，你内心还是要有侧重，我们不能说追求通勤和追求小区环境哪个是对是哪个是错的，往左往右，都没有错。从华阳的选择来看，也不一定非要去南湖，尽量在华阳选择次新一些的楼盘吧，比如蓝岸丽景、欣宇都市港湾、丽都新城三期甚至华府的华银美景这类楼盘的捡漏。如果你们寻求一些房龄新的次新楼盘，那肯定就要牺牲地段，比如天府菁萃里就是这种类型，或者去看看配套成熟度比较高，但是距离三街稍远的一些板块，比如大面(既然你在看双流的天府菁萃里，那么也有龙泉的资格)，看看华润国际社区、保利玫瑰花语、恒大绿洲、首创万卷山和四季映像这类次新楼盘，是比较能兼顾居室户型和综合配套的选择。

提问：神，最近岳阳、沈阳、昆明防止房价下跌推出限跌令。一边控制房价上涨，一边又不让房价下跌，降个房价咋这么难？楼市未来走向到底如何,能否分析一下？

回答：这次止跌令出台透露这几点信号：1、某些城市房价下行压力巨大，一些地方为保房价才出此政策，难免有托市之嫌。出台这一政策主要是为了防止开发商为了回笼资金而大范围打折出售，防范大跌导致的维权等不稳定因素。2、全国各城市之间严重分化，有的限涨，有的限跌。在很多城市纷纷出台各种各样的房地产调控措施意在对房价“限涨”的时候，湖南岳阳等地的“限跌令”迅速蹿红，似乎显得有点格格不入，但是正反映了市场的严重分化。出台限跌措施是当前房地产市场分化明显的体现，有的限涨，有的限跌。在一二线城市房价过快上涨的同时，某些三四线城市和县城却因住房供应量过大，房价出现较强下行冲动。3、可以跌，但大跌不是稳定，所以防止大跌可以，但不能成为托市的借口。未来楼市稳是主基调，大涨不是稳，大跌更不是稳。一旦房价过快下跌，可能给整个经济社会带来巨大影响。不仅热点城市房价过快上涨将带来金融问题，而且另一些城市房价过快下跌，同样会给楼市带来很大问题。4、未来房产投资的门槛会变得越来越高。买房不能贪便宜，越是便宜坑越大。闭着眼睛买房的时代已经过去了，现在买房一定要慎重，选对城市选对区域你才能赢。

提问：雕叔你好！卖了家里唯一住房准备换套大的，总预算在370左右。工作和孩子读书都在高升桥附近，现在看上了置信丽都花园的一套三楼，还有丽都世家一套房子。两套价格、面积都相差不大。丽都花园小区环境好，物业比较负责，交通位置要更好一些，但房龄较老，是2003年的房子，需要重新装修。丽都世家房龄新，2014年的房子，房屋装修不错，基本可以拎包入住，但开发商是长城集团，房屋品质还有物业都比不上置信。现在纠结应该买哪套？或者是否应该等着富国上邦二批次开盘？

回答：预算中等偏上，作为普通购房者，当下二手房是很好买的，但是看新房也不是不可以。置信丽都花园地段整体不错，是闹中取静的一个板块，当年也是偏改善的，现在却沦为了老破大，这是一个不争的事实。你说不改善吗？你说物业不好吗？你说地段和配套都不好吗？不，都很好，但好些房价还不到2万，唯一的原因在于，房龄。房龄大了，不仅仅是贷款的问题，更是市场认可度，今后流通性带来的问题。当然，置信丽都花园自住的话完全是没有问题的，关键是，有没有必要上到200平的这种改善程度？是不是有点浪费的空间？一句话来说，物业好小区环境好，抵不过房龄大的这一个不利因素，你要考虑到今后20多年房龄，以后不自住了，或者需要置换需要套现了，能否卖得出去，能否卖得起价？更何况是一个3楼的需要重装的房子？其次，丽都世家，整体来说，我们并不十分看重物业和所谓的品质，品质这个，除非是洋房和别墅以及高层的差别，除非是户型的异形以及建筑之间肉眼可见的问题，一般都不会有明显的界限。丽都世家其实也是小高层，两梯四户的产品。主要优点是房龄小，不到10年，次新，今后你15年或者20年了出售，依然能比当下原房东的置信丽都花园更有优势。我们看重的是它的活力。而且丽都世家你也说了，差不多的单价，面积和总价，而且拎包入住，加上地段类似，差别不大，所以整体来说，我们是比较倾向于两者中选择丽都世家的。最后富国上邦，从地段和配套上，从开发商上，比不上前两者，但最大的优点，还是在于房龄新（不是指剩余产权年限），产品上也是小高层，两梯四户，你的预算基本可以横扫他们所有户型，因此要从自住以及板块来看，我们更建议试试富国上邦的下批次新房，依据以往经验，普通购房者也是能上手的。

提问：雕叔你好，成都现在是上车时机吗？有什么要注意的？

回答：成都今年来看，当下的市场几乎处于冰冻状态，房东惜售，买家观望，特别是二手房指导价出台以后。但这些并不代表成都就已经不能投资了。买成都现在不能看当下，要看5年甚至10年以后，强者恒强，以后价格只会越来越高，适合守长线。成都买房几点建议：1、回归中心。中心城市中心地段，城市中心分单核 多核，三四圈城以下原则上只抛不买；2、敬畏政策。房产投资，要敬畏市场，更要敬畏政策，政策是房地产最重要的基本面；3、流动为王。流动性好的不动产，拥有更高的溢价，抗风险性更好；4、长持为策。拒绝短炒，房产的持有周期应该考虑5年以上，5年也是经济小周期；5、配置优化。拥有多套房的投资客，优化资产配置，应对未来房地产税；6、控制杠杆。家庭负债总额原则上不超过家庭税后月收入的200倍；7、勤于踩盘。读万卷书，踩百个盘，学会分析楼盘的区位价值、附属价值和产品价值；8、回归中长线价值投资的思维，做好一定持有周期的心理准备和财务准备，短期的政策调整、房价起伏都不会慌乱。9、不管是刚需还是改善，有自住需求的，不要在等待房价下跌的过程中错过好房。

提问：雕叔你好，我想问下，下个阶段的房价趋势，今天看到了一个新闻说成都深圳上海北京等地的二手房贷款可能会限制严重的可能取消你是怎么看的呢？

回答：我也注意到了相关新闻，一方面是各大城市房龄大的停贷，二是一些城市额度紧张,放款周期进一步延长，可能需要6个月以上。也有银行对外表示目前已不接房贷业务，现有贷款已排至2022年。三是成都目前还没停贷，只是周期很长。房贷收紧并非最近才发生，早在今年4月份便开始对新房和二手房收紧了放贷“水量”整体来说还是与银行自身的监管以及信贷政策的紧缩相关，完全停贷既不符合自由经济，也不符合长期政策，只能说在接下来的中短期时间内，二手房不太好过，而对于有置换需求、入手需求的，还是及早为宜。

提问：请问雕叔，220万预算，套二最佳，锦江一区、三区、四区哪些楼盘可推荐啊？

回答：220万的套二，只能看看一些二手房产品了，目前锦江一区主要集中在红星桥、东门大桥这一带，红星桥推荐看看大王钰城、上锦美地、城市博客VC时代这类，基本都是电梯次新房，而且梯户比也正常，是可也居家自住的。东门大桥这边可以看看蓉上坊一期、天紫界这类，由于地段更好，所以同等预算下，他们梯户比就比较高了，需要你实地感受下能否接受。锦江三区和四区则主要集中在三圣乡、东光、东湖、攀成钢、沙河堡、川师一带，涵盖的范围非常光了，可选的也比较多，但真要说值得推荐区看的话，也比较少，可以去尝试下，比如望江橡树林（楼盘大，偏刚需）、澳龙名城（房源少，小套二）、翡翠城四期（梯户比高，跃层）、首创娇子1号（三环外，次新，孤独）。其余的要么太老，要么太密集，整体来说体验不佳，你可以重点多观察下上述的这些楼盘即可。

提问：雕叔你好！新人首问？我在金牛有两套房，离地铁站都很近，周边生活便利。一套房龄15年的小两室，出租中，房租稳定。一套三室房龄8年自住。现在想把房龄长的小房子出掉在高新区置换一套投资。子弹80w。但是今年卖房卖不上价，而高新区价格很高，如果不卖房又没有购房资格。看了高新区两个公寓，不限购总价也比较低，但是不懂,心里没谱。可以投公寓吗？如果投资住宅哪片儿有潜力？怎么操作比较好？雕叔给点儿建议。

回答：首先作为公寓投资不要买，今年可以进行置换，建议出手15年房龄的小户型，买入高新区住宅，优化资产配置。为什么不建议买公寓，许多人投资公寓的理由，是公寓的价格低，租金回报率相对较高。的确如此，成都住宅的租金回报率在2-3%徘徊，而公寓却可以达到5%以上，接近国际平均水平。但问题在于，5%的年化回报并不高，货币基金的无风险利率也有3%左右。更关键的是，买房看的是房价上涨的收益，而不是漫长的租金回报，手里拿着一堆变现能力差、回报周期长的资产，也不是什么好事。你普通资格自住加投资，买在高新长期看升值是没有太大问题的，其他区域能买到新盘也可考虑，这两年时间，成都的新房品质提升非常明显。

提问：雕叔老师好，我目前首付预算20个，想投资成都，请问是选市区的老破小的套二，还是远一点的二手房龄新点的套二，或者3环内的套一呢？

回答：你好，买房有两种目的：一是看重未来（投资），一是住在当下（自住）。虽然很对时候寻求兼顾彼此，但预算少的话，确实只能二选一，非常现实的问题。如果你首付只有20多万的话，总价即便打满也只有六七十万，这种总价的房子，不论是三环内的套一，还是主城区的老破小套二，又或者近郊远郊的小套二，整体来说，都不具有未来性。主城套一大多是一些高层标间，一般出租较多，而楼盘本身的品质比较糟糕，只能说适合挂户、蜗居等。套二的话就是老破小，而且是配套不非常齐全的那种老破小，能有未来吗？如果有未来这么多年来就不会是这个价格了。再者郊区的套二，都只能看一些很偏僻的，或者缺乏地铁和希望的楼盘，从这个角度来说，也是很难有未来。买对房>不买房>买错房！请牢记这一点。当下这些你看的房子，大多属于在未来道路上“买错房”的边缘。与其这样，真不如不买房，留着慢慢攒首付或者另作他用保守理财啥的，也比就此买入了“一动不动产”的好。另外一些剑走偏锋的公寓等，从这个角度看，更不推荐了。当然，如果抱着纯粹自住的角度来说，我更偏向于你买老破小套二，其实自己打整改造一下，还是会比较舒心的，只是老房子物业、漏水、停车等问题，确实需要去克服，其余的话，不论是内部自住，还是外部的配套，整体来说都比较好的选择了。而标间套一我说过，自住体验比较差，大多是出租出去了，鱼龙混杂，另外郊区的套二，配套很不齐全，也缺乏自住的意义。

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