东丽湖和团泊湖的发展「东丽郊野公园怎么样」

今天，环球房讯小毛就大家最近讨论的东丽湖和团泊湖的发展「东丽郊野公园怎么样」整理了以下内容，希望能够有助于您了解东丽湖和团泊湖的发展「东丽郊野公园怎么样」。

团泊湖掀起了天津生态住区关注的一阵烈风，各种声音混杂，但有两点市场看法基本一致：其一是生态的居住环境很重要，而且将会越来越重要；其二是地产无序开发很大程度上会毁掉一个基础极佳的潜力区域。于是有粉丝问我：如何看待东丽湖？会否重演团泊风暴。秘密君做了些功课，今日聊聊东丽湖。

东丽湖用地规划

硕果仅存的东丽湖！

很多国内外经验证明：城市发展到一定阶段，必然在城市外围生态环境优胜之地形成生态住区，这是人对居住环境需求升级的必然结果。人们从农村进入城市是为了享受城市便利，但分工细化与交通体系发达，令不少客群产生生态环境城市便利的双重需求。天津来说，梅江就是第一代生态住区的典型。

梅江发展成高端住区后，房价已经不是普通客户可以承受，天津外围的团泊、天嘉、东丽湖三大湖区因为有河湖资源而逐渐成为生态住区的主力。目前来看，天嘉湖因主力开发企业星耀自身的经营问题错过了楼市火爆的十余年，直到最近两年板块才重回开发正轨。团泊湖一直是天津楼市一个神奇的存在，价格大起大落，最近又逢环保整顿。东丽湖成了硕果仅存的一个持续开发的生态住宅片区。

东丽湖岸实景图

东丽湖名列天津八大旅游景区、七大自然保护区、“国家生态旅游示范区”。主力生态资源是8平方公里的东丽湖湖区，湖区水量丰沛是杭州西湖的1.5倍。围绕湖区形成了45公里岸线，岸线周边以芦苇、草甸等3大植物群落覆盖，形成天然生态湿地，绿植覆盖面积达到726万平方米，整体绿化覆盖率不低于35%。所以去过东丽湖的朋友都有感触：放眼望去满目皆绿。

湿地绿化带来的直观感受是空气湿度高、雾霾少，以及负氧离子高。按官方数据负氧离子含量是天津市区6倍以上。负氧离子被称为空气中的维生素，对缓和神经、舒缓疲劳等均有益处，因此旅游康养地产都会将此标准作为选址重点。此外，东丽湖处于山岭子地热带上，温泉中富含矿物质，地热资源同样突出。从生态角度来看，东丽湖可以说是禀赋非凡。

东丽湖鸟瞰实景图

如何打好生态这张牌？

有资源与用好资源有天壤地别之差。如何打好生态牌某种程度上决定了当下三大湖区的现状，也决定了三大湖区的未来。

在东丽湖的开发过程中，万科与华侨城承担起了主力角色。

2000年万科正式获得东丽湖的土地，2003年万科确定了东丽湖项目的规划思路：以生态为主线，以新城市主义思想为核心。生态为先的思路决定了项目最大限度保持原有自然生态系统，借鉴美国锡莱瑞辛的开发模式在居住区与生态区之间留足缓冲带，同时在住区内兴建水面水体与湿地相连，适度开发生态资源。与团泊湖相比，东丽湖适度开发的克制，无疑要高明的多。

东丽湖华侨城社区内部实景图

万科奠定的“有限开发”与“开发保护相结合”理念为东丽湖的开发奠定了有别于其他两大湖区的发展思路。而2009年华侨城正式进入东丽湖，为东丽湖带来了自身最优势的资源——欢乐谷为核心的文化旅游产业。

欢乐谷夜景图

2013年，华侨城投资34亿元的天津欢乐谷主题公园开园，占地20万平方米，30多项娱乐设施，50余个主题景观，成为天津近郊热度极高的大型文旅项目。2018年二期玛雅海滩水公园项目开业，主力26项水上游乐项目，是华北地区最大的水上主题公园，也真正在天津落地了水上娱乐内容。目前两座主题公园接待量超过1200万余人次。

玛雅海滩水公园实景图

文旅项目的开发运营推动周边住宅、商业、酒店业等配套业态的开发，华侨城项目北侧毗邻的恒大酒店普通票价超过700元/天，恒大世博中心提供包括酒店、餐饮、娱乐、运动、温泉、医疗6大服务，休闲娱乐体验丰富。而米兰风情商业中心则为片区内提供便利的生活商业服务配套。住宅开发上，万科城基本开发完毕入住人口接近3万，华侨城东丽湖项目住宅部分已开发建面超过74万㎡，入住业主已经4700户左右。

生态资源优势、文旅产业优势、商业配套渐至成熟、人口入住带来人气培育。东丽湖的文旅特色已经基本成型，在京津冀客户中具备号召力，而商配与人口落地使得东丽湖成为天津目前最有望开发成生态与文旅产业共融的片区。

欢乐谷鸟瞰实景图

配套的理解：因人而异

东丽湖距离主城区27公里，距离滨海新区36公里，虽然有地铁线路规划，但是目前尚未开通。这也造成市场对于东丽湖的常规认知普遍是：远。

目前区域内有663、690等公交线路可以直达市区，118等直达滨海新区，但是居民出行仍然以私家车出行为主。横向京津高速、东丽大道、津汉公路、津滨高速，可以便捷通达北京、天津城区、滨海新区以及河北唐山等地，纵向包括东丽湖路、宁静高速。市区客户通过津汉公路进入东丽湖距离最近，但是因道路车流量较高，走行时间反而可能较长。理想方案是走津滨、津宁高速，高速费在10元以内，通行时间可以缩短到半小时之内。如果非通勤族，自驾走行时间比常规认知要更短，处于尚可接受范围内。

交通路网示意图

除华侨城开发的两大主题公园与恒大温泉酒店作为区域休闲娱乐配套之外，东丽湖的商业成熟度一直广受关注。目前区域内医疗配套主力是东丽湖社区卫生服务中心，可以满足业主基本医疗服务。已经投入使用的教育资源包括华侨城幼儿园、华侨城实验学校以及伊顿慧智双语幼儿园、北大附中等，教育资源以私立为主，适合收入较高的客群子女。

华侨城实验学校实景图

商业设施则是以社区配套商业为主，华侨城片区内部服务中心6600平方米已经投入使用，主力提供商超、餐饮等综合服务。其中华侨城综合市场经营面积超过1300平方米，经营品种涵盖粮油、蔬菜、水果、肉类、副食等，入住客户的日常生活基本可以满足。

华侨城菜市场实景图

按照东丽区政府2019年的商业规划，目前区域内已经预留了20万平方米左右的大型商业用地，同时有底商约4万平方米预计今年下半年可以投入使用，届时东丽湖的商业环境有望加强。据华侨城项目规划，地块内部在欢乐谷与住宅地块之间尚有一条规划了一条桥湾商业街，如果规划中的商业能够顺利落成，东丽湖居民可以在片区内解决从基础需求到综合商业、文旅娱乐等全方位需求。

东丽湖配套规划分布图

东丽湖，适合谁？

事实上，对配套的理解很大程度上取决于入住客群的差异，秘密君一位粉丝曾说：梅江300平米的水景大平层也住着，东丽湖的小别墅也住着，从居住体验上讲我更爱东丽湖的清净，东丽湖可以满足基本的生活需求，比不上市里成熟，但是倒不至于不便。这位粉丝只是东丽湖客群中的一类：追求生态居住的客群。

根据秘密君获得的一份2019年区域调研报告，东丽湖目前主力客群以天津本土居民为主，北京等外省市居民占比接近30%。本土客群中，有少量东丽湖原住民，原住民以行政管理、当地经营者为主，年龄集中在30～50岁。原住民外度假旅游客群占比极高，该部分客户往往在中心城区已经拥有一套或者多套房产，进入东丽湖居住的主要目的在于改善生活环境，对于健康、保健、自然与休闲氛围的追求远高于商业综合体、三甲医院等配套内容。