中国房地产经济的微妙时刻：论救市创意和把握关键哪些城市强
今天，环球房讯小毛就大家最近讨论的中国房地产经济的微妙时刻：论救市创意和把握关键哪些城市强整理了以下内容，希望能够有助于您了解中国房地产经济的微妙时刻：论救市创意和把握关键哪些城市强。
这是熊猫贝贝的第1111篇原创文章：
2022年，房价和楼市并不是一个很好的话题，这也让我这个顶着“房产领域创作者”头衔的自媒体账号，整天不务正业，写了很多经济，国际博弈的内容。
其实底层逻辑并没有错：任何资产价格波动和行业冷暖，归宗到底还是货币和经济的周期和规律，宏观层面的意志和态度决定的是微观行业和市场的长期走势，万法皆通，就是这个意思。
2022年行将过半，中国的房地产经济，楼市，还有房价，也来到了一个非常微妙阶段。
找不出一个精准的词语能够一步到位地概括形容，才是人间真实：
一方面，是越来越多的城市针对楼市调控进行了调整，各种刺激楼市，提升热度的手段层出不穷，但是收效甚微，不能说完全没有效果，但是实际上效果大家都看的见，心知肚明。另一方面，是很多有原创创意，并且能够抓住要害，把握关键的全新政策尝试，开始陆续出现，从房地产行业的角度来看，其实这样的政策变化，才是值得分析和关注的。逻辑很简单，老办法在新环境里面不好使，那么有新办法，就值得期待效果了。
这篇文章，将从理性，客观，专业的角度出发，梳理盘点2022年进入6月以来，几个具有代表意义的城市推出的托举楼市的政策和手段，当然不会是前期已有的那些救市政策，基本上是治标不治本，无非是降低利息、降低首付、加大贷款额度或者取消限购等等，而是极具原创创意，目标清晰，思路转换的新模式，新方法。
通过这些新的楼市托举政策和创意，深度挖掘和研判中国当前房地产经济的当下真实情况和后续走势：是触底反弹在即？还是横盘调整？又或是继续下行？
通过这篇文章的研究分析，或许能够得出更好的理解和判断。
要聊，就聊点市面上看不到的，要看，就看点有深度的，是不是？
硬核内容，错过不再。
以微见著，洞察先机，把握趋势，指导决策。
PS：
文章略长，内容的阅读需要一定的时间和耐心，并且需要进行思考。内容不求讨好所有读者，写作分享也是一个阅读群体和写作群体互相选择的过程。每个人的认知层次不同，不做强求，这篇文章的内容不是什么大路货，也不是什么看完能够带来轻松愉悦精神满足的爽文，请结合自身需要和认知需求理性看待。头条独家文章，抄袭搬运必究！（如果这篇文章在其它资讯平台被看到，不用怀疑，就是抄袭搬运，厚颜无耻）
选择大于努力，思维决定层次，是任何时代任何环境下的重要规则。
图片来源：头条图库
1以3月1日新一线城市郑州调控调整先行为代表的首轮救市收效不佳，揭示了什么关键信号？客观来说，2022年刚刚过去的5个月时间里面，从多个城市和各个地区频繁的救市政策发布后市场反应来看，所谓地产和楼市春天实际上并没再次来临，数据不会骗人，市场真实温度摆着，可以基本上判断，2022年这一轮房地产救市政策，对于很多城市而言，可能是失效的，请注意，这里说的是失效，不是失败，政策永远是留空间的，只能说当下的政策效果不好，而不能说什么政策失败。这是原则问题，要说清楚。
以往，救市政策一出，各地消费者多多少少会响应号召，抓紧筹集资金上车购房，但是此次并没有以往的市场规律，完完全全超出了许多专家在制定政策时的认知和预期，反而救市政策一出反而激增大量二手房立即入市，实在是让人匪夷所思。
南京原来是想着要不然直接取消区域限购算了，打通各区域之间的买房通行证，政策一出，二手房市场挂牌量剧增，当天没多久就被紧急叫停。武汉的救市政策虽在南京之后，但是完全并没有去认真对标南京的救市政策，政策一出，也是当天立即被叫停，原因也是同样来自二手房市场的批量上架。成都，据说已有业主自发成立稳价联盟，精细化分工去联系所在小区挂牌价格明显低于市场价的“准跑路”人员，要求挂牌设置正常的市场价格，不要去破坏市场氛围，从而引发不必要的市场风险。郑州，想着要不然出台一个两成首付的救市政策，解决大伙儿没钱的困境，但是也被秘密叫停。当下主流的救市政策，基本上是治标不治本，无非是降低利息、降低首付、加大贷款额度或者取消限购等等……
市场已明确回应此次救市政策，我们缺的不是这一点儿利息、也不缺这一点儿首付、更不缺贷款额度，而是缺乏收入、缺乏市场信心。
收入焦虑，来自于去年、今年批量人员大面积失业，其中不乏各行各业的精英人士。
信心焦虑，疫情只不过是一个明面上的噱头，更多的还是来自客户对房价的预期焦虑，人口的减少，收入不稳定等等一系列黑天鹅因素，直接导致许多人员的信心备受打击，更不用说烂尾维权等问题带来的问题。
房地产改革后的二十多年里，各地政府的土地财政，已经进入史无前例的第一次严格大型考试。
调控的松紧调整明显在当下的房地产经济结构和市场中出现了“耐药性”，老师傅遇到了新问题，不灵了，从本质来看，其实很正常：时代，环境，经济结构，以及国家高层的思路和态度都不一样了，老方法和路径依赖跟不上变化，出现这样的情况是必然的。
既然是新环境，新问题，那么很显然，传统的救市思维和逻辑行不通，那就必然要针对新问题，进行升级，调整，思路转换，模式优化。
这可能是对2022年第一轮全国各地楼市调控，最真实靠谱的总结和分析观点了。
图片来源：头条图库
2“一人购房全家帮”，珠海的调控“奇招”能刺激楼市吗？为了刺激楼市，珠海用上了奇招。
六月一日，珠海印发《发挥住房公积金作用支持服务“产业第一”工作方案》（以下简称《方案》）。《方案》提出的“一人购房全家帮”政策，引发热议。
图片来源：如图所示
“一人购房全家帮”政策相当于激活“闲置”的钱来购置房产。
对于已经购房的中老年人士来说，这一改革意味着他们能将公积金储蓄投入楼市中，平衡了年轻人普遍购房金额不足、中老年公积金富余、无处可用的现状。
所谓“一人购房全家帮”，即珠海市缴存职工可提取账户余额的90%帮助其直系亲属（配偶、父母、子女）购房支付首付款，也可按还贷提取逐月提取公积金用于帮助其直系亲属（配偶、父母、子女）偿还购房贷款。
2018年，经济学家樊纲在一档电视节目中建议，如果年轻夫妇有条件，可以用双方父母、爷爷奶奶、姥姥姥爷一共“六个钱包”，合起来支付房子首付。如今，珠海楼市调控出“奇招”，“六个钱包”买房理论成了官方认定下的现实。
目前房地产领域很多降低购房成本的动作，更多还是从商业银行的贷款政策出发，比如降低首付、降低房贷利率等。
而此次珠海政策，则是公积金贷款政策方面的一个创新，无论是首付还是月供方面都给予了支持，具有创新性和示范性。
事实上，珠海地方政府撬动公积金拉动楼市的做法，是有底气和依据的：
作为首创性的公积金改革措施，珠海此次出台的“一人购房全家帮”政策离不开珠海自身的土壤特色。
截至2020年末，珠海国有资本首次破万亿元，全市企业（不含金融类企业）国有资产、金融类企业国有资产和行政事业性国有资产三大类资产总额达11761.38亿元，同比增长31%，成为继广州、深圳后大湾区第三名“国资万亿俱乐部”成员。
珠海全市产业中，国有资本占了重要部分。公开资料显示，珠海国资委挂牌成立于2004年，旗下有格力集团、华发集团、大横琴集团、九洲控股集团、珠海港集团等14家企业集团和格力地产、华发股份、华金资本等上市公司。
根据《珠海市住房公积金2021年年度报告》，缴存职工中，国有企业占15.09%，远高于深圳、东莞等地。
无独有偶，还有一个城市也采用了类似的“撬动社会存量财富来为楼市提供增量”的手段，那就是长沙，我写过专题文章（论楼市调控拿捏，就服这个大学生毕业两年就能买房的新一线城市？）
长沙和珠海的原创思路，都指向了一个关键所在：既然存量起不来，各地都在想方设法挖增量。
广东珠海（图片来源：头条图库）
3房子下乡，真的来了？楼市有困难，农民朋友帮？这一轮主流的救市政策调整和出台，关注和热度都集中在新一线和大城市，不是经济强市，就是省会城市，都是人口净流入的地方，自然有增量空间可以挖掘和开发，但是库存和泡沫最严重的四五线城市怎么办呢？
这些小城市的房地产经济问题其实更为严峻，当然网络上也不乏大量直接唱空看衰小城市楼市房价的论调和观点。
只能说格局小了，活人总不能让尿憋死，小城市也不可能坐以待毙，该努力，该动脑，该尝试，总是会有的。
房子下乡，了解一下？
上图：
图片来源：网络
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地方救市的活，玩得越来越花，也越来越狠。
2022年以来，玉林市区出现了大量政府组织的购房团，村民们喜气洋洋进城来，举着横幅在售楼处门口纷纷打卡合影。
1月27日，北流市六靖镇在举办完“百镇千村万户进城看房”签约仪式后，驱车带领50个村民到市区看房；
2月底，福绵镇26个村组织130个居民，冒雨进城看房，截至当日，福绵镇成功带动37套房子销售；
4月底，博白县城市管理监督局积极发动员工、亲友进城看房，并为当地某楼盘贡献了第2666位业主。
集中力量办大事，这就是体制的魅力，开发商想必也热泪盈眶。
这些城市，相信绝大多数都没有听说过，但实际上，这些城市都是主流关注以外，但是数量庞大的小城市，买房送工作！上学落户政府办！贷款政府牵头办！还有补贴！
有没有中国经济每一次遇到生产过剩以后都会使用的“下乡”味道了？
家电下乡，汽车下乡，互联网下乡……这一次，房子下乡了？
缺乏主流视线关注的这些小城市的创意救市，才是最真实的中国房地产经济的底色。
这种用行政化的手段来让房子下乡的办法，后续效果如何，先不评论，但是论创意和执行力，那是绝对值得关注的。
当刺激的手段不太起作用，或者说没法用更大的手段去刺激楼市，一些偏远地区开始用行政化的手段去库存，说明什么问题？
对于很多中小城市而言，正常的市场环境中的需求已经见顶，增量见顶，人口红利衰退，已经到了需要有形之手的下场调剂了。
具体后续能发挥多大效果先不说，但是能把“下乡经济”的思路用在楼市上面，创新和努力是值得承认的。
图片来源：头条图库
4一线城市广州，多管齐下，创意十足，房价会涨吗？6月份之前，几乎所有城市都在放松限购，除了四个一线城市。
这就是2022年以来全国楼市调控一个非常明显的风向特征，那就是带头大哥沉默不语，其他城市积极活跃，动作频繁，就连经济大城，新一线标杆，人口流入明显的头部城市也一样。
非常微妙，也很现实：一线城市才是中国房地产经济真正的风向标，对应的就是国家意志和顶层设计的底线和红线所在。
难道一线城市不想调整吗？当然想！土地财政的真金白银，是地方政府获得财政收入效率最高，规模保障的渠道，没有例外，疫情冲击和经济承压之下，地主家也没有余粮啊。
但是现实就是，一线有一线的约束，也备受关注，一举一动，能够产生的标杆效应和带头作用，不得不谨慎。四个一线城市不为所动的原因很简单，一方面四个一线城市不缺购买力，不缺需求。另一方面，四个一线城市需要承担起模仿作用，需要继续承担起“房住不炒”的重任。
但是需求摆着，那么曲线救国，迂回实现目的的尝试和行动，就必然会有，一线城市中，广州的两个动作，就非常值得关注：
第一个是“只做不说”：
根据财新网披露，6月2日，广州的房产中介们在其朋友圈里宣布：
广州购房社保要求出现松动，非广州市户籍人士的纳税证明断缴或补缴累计不超过三个月的，视同正常缴纳，可购房。此外，已退休的非广州市户籍人员能够提供在广州市退休的证明材料、退休之日前五年在广州市连续纳税证明的，可购房。
财新网表示，经多方确认，政策属实，而且该政策已经在广州全市范围内执行。
在此之前，非户籍在广州买房，都需要连续不间断的五年社保，现在可以间断3个月或补缴累计三个月。
在此之前，在广州退休的非户籍人员，由于已经退休了，没有缴纳社保或纳税，也就无法拥有购房权限。现在调整为，只要能提供退休前五年的纳税证明，并且有在广州退休的证明材料，也有房票了。
没有任何官方文件和政策公示，这是典型的暗度陈仓的作法，也是一种楼市管控的试水手段：如果引起负面影响或者国家关注，直接翻转就可以。
不可谓不谨慎吧？
第二个是作为一线城市，广州正式加入“全国抢人大战”：
这个分成了两步走。
第一步是规划公示：2025年常住人口约达2100万！5月31日，广州市人民政府官网发布《广州市人口发展及社会领域公共服务体系建设“十四五”规划》（以下简称《规划》），清晰描绘了今后五年广州全市促进人口长期均衡发展、构建高质量现代化社会公共服务体系的“新蓝图”。
图片来源：见图
根据《规划》，预计到2025年，广州全市户籍人口约1120万人，年均增长率为2.6%；常住人口约2100万人，年均增长率为2.4%；常住人口城镇化率达到87%。
第二步是放开落户：图片来源：见图
根据最新落户通知，广州市将通过在花都区、从化区、增城区建构差别化入户政策，率先启动在广清接合片区广州（片区）建立城乡有序流动的人口迁徙制度的序幕。
所谓差别化入户政策，就是在广州现行的户籍迁入管理政策的基础上，结合各区域人口、经济、社会公共服务实际情况，通过实施区域、年龄、缴纳社会保险年限等条件，降低花都区、从化区、增城区的落户门槛，加大广清接合片区的人口有序流动力度，确保广州户籍人口增量稳定有序，促进人口与经济社会协调发展。
具体包括：学历条件将由全日制本科降至全日制大专，对不符合当前广州户籍迁入政策的国内普通高校全日制本科学历或学位（单证）以及全日制技师学院预备技师班、高级工班毕业人员，也纳入差别化入户的学历条件范围。
同时，差别化人员落户花都区、从化区、增城区以后，将根据实际居住地、工作地为原则可在白云、黄埔、花都、番禺、南沙、从化、增城7个区之间市内自由迁移，进一步促进了广清接合片区人口在广州的新区郊区有序迁徙，引导人口向新区郊区集聚。
差别化入户人员入户广州在以上7个区内累计缴纳社会保险满3年后，也将可向越秀、海珠、荔湾、天河4个区市内迁移，更进一步引导广清接合片区人口在全市合理畅通有序的流动，推动人口分布与产业布局相适应。
落户放开，本质上就是创造房票资格。
不得不说，广州作为一线城市，在托举楼市，刺激市场上面的作法，不可谓不高明，不可谓不韬光养晦。
规划铺路，只做不说，落户配合，一套持续的救市组合拳，就此成型。
一线城市，动向绝对值得关注：广州不缺购买力，不缺需求，缺的是信心，显然，广州想要通过适当放松，调动市场的信心。
当然，也引发了一些市场热议，广州带头调控调整，会不会是新一轮房价上涨的信号？
要知道，每一轮房价在全国的反弹和上行，都是以一线牵头开始的，一线不动，别的城市基本上都只能在存量里面折腾，信心和预期肯定拉不起来，而且没有一线外溢，房价轮动的可能。
一线城市的房价，是全国房价的风向标，个别小城市凭借热度炒作拉升房价的游戏，最终都是一地鸡毛，没有例外。
但是从个人的分析和研究来看（本人就在广东），其实对于这一轮广州的房价拉升而言，并没有多少空间和想象力可言，理由如下：
1、广州政策调整和组合拳动作，背景是广州楼市的低迷现实情况，目的也很清晰，那就是呵护信心，修复预期，而不是趁热打铁，这个逻辑非常重要。
2、广州的中心城区其实就是老三区（荔湾越秀海珠）再加一个天河区，一般也称之为中心四区，而黄埔、番禺、白云这些近郊新城虽然发展迅猛，但仍然没有摆脱外围区的标签。
外围区放开落户，开启全国“抢人”，意图很清晰，是解决前期过度建设的存量，这些外围区的房价，其实相对于广州一线的定位来说，并不是很高。
比如这次放开的从化和增城，平均房价也就1万左右，和动辄1万的县城和18线小城市比，算高吗？
3、从城市发展的角度来看，广州的分寸和目的拿捏的很好：
从2022年的情况来，差别化落户政策势在必行，紧迫感越来越强，再不落实的话，不仅楼市无望，本来应该流入广州的人才还可能会被成都、武汉、杭州等新一线城市截流。
在四个一线城市中，广州的财政状况最弱，如果能在人才政策、户籍政策上做到最友好、最宽松，相信这是大多数人乐见其成的。
所以这是一举多得的思路，还能大概率得到更高的国家层面的允许和理解：
一方面，降低落户门槛抢人，并不是直接和楼市挂钩，而是处于城市竞争，人才红利的抢夺，无可厚非吧？
另一方面，放开的区域房价属于合理范围，不存在对整个广州房价具有直接拉动的可能，红线维护意识也很清晰。
总的来看，广州作为一线城市，在楼市调控拿捏和尺度收放上面，做的可谓是非常到位。
并没有拉升房价，催发楼市热度的直接可能。
更重要的，北上深的动向，才是关键，特别是同属于广东的深圳，依然按兵不动，无脑鼓吹的风气，没有任何意义。
广州，珠江新城片区（图片来源：头条图库）
写在最后：通过楼市政策的变化，如何看清中国房地产经济几个当下本质和趋势使然？通过本文对多个城市和地区具有原创创意特色，并且抓住关键要害的调控调整手段和政策的分析，其实可以看到当前中国房地产的两个重要本质：
第一，全国除了一线以外的绝大多数城市，在房地产经济的问题上，都面临着“增量不足，开始挖掘存量”的现实情况，这是第一轮多个城市通过调控调整得出的真实情况。
第二，房住不炒的现实大环境已经形成，不用谈什么拉行情，刺激预期和信心这样的说法，房价管控的红线越来越清晰，量可以放开，但是房价上涨，甚至暴涨，没有什么现实支撑。
流入楼市的资金，水龙头的开关在国家手里面，这就是关键，而且，随着存量进一步被挖掘，这个开关趋于紧缩的趋势已经成为必然。
文章最后，谈几点个人的观点和看法，不一定对，供大家参考：
1、不要对炒房投机，买房就能保值增值，有不切实际的想法，除了一线城市和个位数级别的新一线核心经济强市以外，绝大多数的城市不管如何出招，本质上都是消化存量，稳住土地财政，保持房地产经济运转的目的，都到了挖掘社会财富存量的地步了，没有新的经济，产业，商业带来的货币增量，房价就算稳住，后面怎么走？
2、随着救市的行动进一步加大和变化，从需求出发的真正刚需群体，迎来最友好的市场和政策环境，购买力合适，真实需求，该买就买，反正买了就自己住自己用的，在买方市场上有很多利好可以争取。
3、广州是个例，实际上还是在消化边缘地区的非核心房产，限购门槛就是房产作为资产的价值阶梯，基于这个逻辑，北京，上海，深圳的楼市调控长期化，坚持不放松，是一个可见的趋势，事实上，未来在中国资产市场具有确定性的房产，也大多只会集中在这些城市里面。
4、即使个别地区面对政策失灵，后续不排除会有拉行情的情况出现，比如佛山和成都已经开始明显躁动，但是一个标准，或者说红线，将成为必然的约束。
那就是5.5%，拉行情不是不行，市场经济环境必要的空间国家不会不允许，但是经济大局目标已定，房地产经济也要发挥作用，主客之分，还是要拎清楚的。
看懂了这个逻辑，不管在任何城市，对于房价的上限预期，就不是什么难题了。
注意，这里说的是上限，而不是下限，实事求是来说，绝大多数城市的房价，在2022年，包括未来很长的时间里面，都是下限不限，上限卡死的逻辑。
有人或许会有疑问：如果越线会怎么样，炒房投机的5.5%还利息都不够！
来来来，行业内的两个重要共识分享给大家，也为这篇文章进行一个收尾：
1、如果各地救市托举的政策边际效应持续衰减，失灵情况持续，会加速房地产税的落地。
地方政府从土地财政上面获得收入的念头断了，那就只能通过资产税收的模式运营去找钱了。
2、房价不是不能涨，但是绝对不能超过GDP增量目标，房价不是不能跌，30%是风险线，而这个30%是不允许短期就出现的，这对于各地政府来说就是“稳经济”的政治任务。
如果个别城市楼市过热，房价又出现飙升，请不要得意，有空可以去看看深圳的二手房指导价，以及深圳市因为高房价而进行的管理敲打，连炒房第一城的深圳都能治的服服帖帖的，还有更头铁的？
以上分析，大道至简，一目了然，请不要恶语相向，抬杠谩骂，谁杠，就是谁对，我不争辩。
至于能够给看到的读者朋友带来怎样的启发和思考，强求不来，见仁见智吧。
就这样。
图片来源：头条图库
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以上正文，来自@熊猫贝贝小可爱
交个敢说真话，会说实话，善于观察的年轻人朋友，可好？
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