密云地块拍卖「密云新城」

今天，环球房讯小毛就大家最近讨论的密云地块拍卖「密云新城」整理了以下内容，希望能够有助于您了解密云地块拍卖「密云新城」。

今天，密云成交了2宗不限价宅地，揽金36.36亿元，其中：

密云区檀营乡6023 地块被首开 住总 旭辉 花样年以14.96亿元的底价拿下，溢价率为0；

密云经济开发区三期A1地块MY00-0302-6010等地块共计两家主体报名，分别是恒大、首开 住总 路劲联合体，最终地块被恒大以21.4亿元的价格竞得，溢价率15.6%。

加上这2宗地块，北京年内出让的住宅地块已经达到了19宗，今天这两宗地块是2020年北京18-19宗住宅地块，也是第14-15宗不限价地块。

1、从位置来看，密云檀营乡6023地块更好一些。

两宗地块同属于密云新城部分，但是密云檀营乡6023地块位于密云檀营较为核心的区域，项目四至为北至站东路，南至檀支一路，西至檀西路，东至檀营街。

地块西侧是当地的一个二手房久润小区，西北侧700米是密云北站。周边项目很多，比如碧桂园琅辉、首创·悦欣汇、首创禧悦府、京投发展·锦悦府等，居住氛围浓厚。

同时，檀营乡基本上可以算是密云比较繁华的地段了，区域内的万象汇已经开业，商业配套达到了一个比较不错的水平。同时还有密云区第五中学（距离地块约500米）、密云区第四小学（距离地块约700米）等教育配套。

交通方面，密云轨道交通有所不足，但京沈铁路预计今年全线通车，在位于新城东南部处设了密云东站，时速300公里每小时的动车让你一刻钟“进城”，很快就可以到达酒仙桥附近的星火站以及北京站。而密云东站距离地块约10公里，开车十几分钟就到了。

密云区密云经济开发区三期A1地块MY00-0302-6010等地块位于密云新城0302街区东北部，京承高速北侧、潮河南侧。该地块周边多为工业园以及产业园，生活配套相对匮乏。

地块距离密云东站约3.5公里，开车几分钟即可达到。商业以及教育等主要依赖于东北侧的檀营区域。

2、从属性来看，MY00-0302-6010等地块规模更大，密度也更低一些。

密云檀营乡6023地块整体建筑规模为124382㎡，地块既有R2类住宅用地，也有基础教育用地。其中住宅部分容积率为2.0，控高30米（局部45米），绿化率30%。同时根据规划，该地块还需要结合住宅底商或者配套商业设施落实居委会、室内文体活动中心各一处，建筑面积各200㎡；规划邮政所一处，建筑面积200㎡。

密云区密云经济开发区三期A1地块MY00-0302-6010等地块整体的建筑规模为192922㎡，该地块也是既有R2类住宅用地，也有基础教育用地，根据规划该教育用地为九年一贯制。其中住宅部分容积率为1.62，绿化率30%，控高18米（局部30米）。

项目0302-6012地块内还需配置一处关闭站和街区式燃气锅炉房；另外，还需配置社区管理服务用房350平米，社区助残服务中心250平米，社区卫生服务站120平米，公厕70平米等。

事实上，虽然很低调，但是密云这几年无论是地块供应还是在售产品都不算少。加上区域生态环境优美，京沈高铁即将通车，因此区域未来想象力很大。

从供应来看，北京远郊区县里，密云和平谷一直都是这几年土地供应的大户。不算共有产权房，密云近三年一共出让了7宗商品住宅用地，19年之前以限竞房为主，价格在2.1-2.5万/㎡；19年之后以不限价地块为主。

这几宗地块里，已经入市的有3个项目，较早的碧桂园·琅辉已经卖完了，首创·悦欣汇也已经卖得七七八八，目前为尾盘在售。而较晚入市的锦悦府成绩相对凄惨，网签率大概只有33%，目前还有500来套房子顺销中。

九润檀营地块拿地至今还没有动静，阳光城·溪山悦目前处于待入市的状态，据说已经万事俱备，只欠一纸预售了。

从市场来看，密云目前在售以及即将入市的新房项目大约有11个，这11个项目沿密关路两侧分布，主要集中在两个板块，一个是密云新城，一个就是溪翁庄。

密云新城配套较为完善，是密云目前发展比较成熟的区域，区域内的产品也多以刚需以及改善的中小户型为主；而溪翁庄因为挨着密云水库，不远处还有云湖度假村，因此环境优势较为突出。区域内的项目也多以度假类产品以及终极改善的别墅项目为主。

之前帮主曾提到，现在买房人的购房逻辑变了，以前是局限于所在区域，但随着北京房价的上涨，很多人开始以总价以及通勤为基础全北京看房。只要总价hold住，且通勤时间在一定程度上有保障，都会有人为之买单。

密云其实在某种程度上都能满足以上两个条件，从价格来看，密云在售的项目门槛都很低，均价2万出头，一套90㎡三居总价200多万，还是普宅产品，首付比例很低。

而京沈高铁2020年底就会全线通车，从密云做高铁十几分钟就可以达到北京站以及酒仙桥附近的星火站。票价虽然还未公布，但是密云东站大概位置（宁村）距离北京站77公里。按照现有计费标准北京站到达密云东站票价约为40元左右，当然这只是个猜测，做不得准，但可以当个参考。

事实上，帮主查看了密云当地几个项目的成交客群，发现这些项目并非如我们想象的一般，全部都被当地人消化了。购买密云的买房人主要分为三类：

1、主流还是密云当地的客户，因为位置偏，导致密云一直以地缘性客户为主；

2、京北客户，以望京以及海淀片区为主。这部分人群主要依托于京承高速，京沈专线。拿锦悦府举例，该项目也是以地缘性客户为主，但是在其客群中有25%目前是在北京城区工作的，这些客户大部分有车，还有一部分则是看中了京沈高铁。

3、当然，还有第三类，这部分购买的目的基本都是第二居所，一则看中了这个区域的环境，二则价格确实不贵，一栋独栋产品总价1000万起步，很多大面积的叠拼五六百万就可以拿下，这些钱在市区只能买一个100平米的三居。

存在即合理，话句话说密云的项目，目前来看最合适的人群有三类：地缘性买房人、可以与京沈高铁直接连通的北京城区人群以及以第二居所为目的的置业人群。

另外，帮主相信，随着年底京沈高铁的开通，密云楼市这种不温不火的局面会有一定程度的缓和，关注度也会有所提高。