今天，环球房讯小毛就大家最近讨论的实探|交房10余年均价奔2万这个“偏科”小区真的有价无市整理了以下内容，希望能够有助于您了解实探|交房10余年均价奔2万这个“偏科”小区真的有价无市。

石门楼市—石家庄楼盘及小区实探者。

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本期实探：天山观澜豪庭


之前大楼实探东胜紫御府那一期，提到小区二手房目前的均价是1.9万，评论区很多朋友觉得贵。



同时，也有朋友分享了自己的横向对比选择，可以说非常贴心了。



相信很多朋友内心都会有个疑问：那么远，又为什么那么贵呢？


关于这个问题，大楼一直认为：市场认就是不贵，市场不认就是贵。


之所以这么说，是因为今天实探的这个小区，与东胜紫御府是邻居，但是房龄更老，二手房挂牌均价却几乎就是2万了。这恐怕会令更多人疑惑：凭什么卖那么贵？

这个小区是，天山观澜豪庭。



社区数据 较好



观澜豪庭由天山集团开发，2008年左右交房，至今已十余年。小区一共有10栋楼，包括4栋洋房及6栋高层。



物业是天山自持物业，收费标准是洋房每月每平米0.7元，高层每月每平米1元。


据贝壳网数据显示，观澜豪庭目前均价19838元/平，有27套二手房正在出售，近90天有0套成交，近30天带看0次。



仅从带看数据来看，似乎有点“有价无市”。


那么真是这样吗？我们先来多维度了解一下这个小区。



社区园林 有“年代感”



天山整体的园林景观，是得到本地许多人的认可的。



那么，把时间倒退回十余年前，那时的天山园林景观又会是什么情况呢？


整体来看，观澜豪庭的园林绿化还是比较有“年代感”的，有“老小区”内味儿了，尤其是走在多层洋房的楼下。当然，这个绿化水平，不是一般的老小区能拥有的。



此外，社区内造型比较多，铜钱雕塑、亭台、长椅，供业主们观赏、休闲。



当然，还有天山最为擅长的水系和景观池。从物业贴出的景观池开启时间来看，每天都有固定的时间进行喷泉的开放，那时的社区应该会焕发更多的活力。



不过大楼是完全错过这个时间了，无法一睹为快。


小区东侧洋房与高层之间有片空地，安装了一些健身器材，供业主们锻炼、娱乐。



关于人车分流，那个年代的石家庄应该还没有这个概念。所以，这个改善小区也一样，车都是停在地上。




观澜豪庭的社区园林，确实是有年代感了。但必须也得说，比起同期的改善型小区，这个水平，不低。



社区物业 性价比较高



前面大楼提到，观澜豪庭的物业是天山自持物业，收费标准是洋房每月每平米0.7元，高层每月每平米1元。


这个价格，摸着良心说其实不高。中间听说也有要涨的意思，不过业主们不同意。


大楼在实探的时候，最大的感觉就是，物业费与小区的品质是唇齿相依、唇亡齿寒的关系。


观澜豪庭的房龄毕竟也超过10年了，公共区域的一些设施也有些老旧了。



当然，又不是干挂石材，一般的建材都禁不起长年累月的风吹雨淋。这个锅也不能全甩给物业。


但是，单元楼内的维护情况，一定是物业负责了。我们来感受一下~



整体来看，不整洁、不干净、有广告。当然啦，是天山自己品牌兄弟楼盘的推广，肥水不流外人田嘛。


观澜豪庭的住户，整体素质以及经济水平还是比较高的。毕竟能买得起这个小区的，不是一般打工人。


如果真能把社区内部的环境再提升一个水平，物业费小小涨一下，想来也是能够接受的。



区位配套 优劣分明



观澜豪庭位于裕华路与苑东街交口西南角，在裕西公园南侧正对面。



裕华路作为省会迎宾大道，路宽景美。裕华路西延之后，宽阔笔直的马路一直延伸至西三环辅道，更是便利许多。向东更是直通东三环，通达性非常良好。



小区距离中山路也比较近，中山路作为主干道，贯穿石家庄东西，通达全城。出行靠地铁的话，可以选择地铁1号线的西王站或者时光街站。



说到观澜豪庭，最吸引人的其实是它周边的环境，毕竟不是每个新小区都有机会挨着公园的，而且还是裕西公园这样500亩的大公园。



上面这张图，是站在小区北门口拍的。穿过眼前这条路，对面就是裕西公园。所以，观澜豪庭是正儿八经的公园地产，这恐怕也是这个小区最大的吸引力了。


生活方面，小区北门两侧底商已经非常成熟了，日常生活所需基本都能满足。周边有北国超市西兴店，大谈便民菜市场等，满足不同人群的需要。



教育方面，小区内部有天山英趣幼儿园，上学放学非常方便。此前去天山国宾壹号小区实探，那里配套的也是这个幼儿园。



不过，小学及初中就一言难尽了，因为小区并没有划片的学校。所以家里如果有需要上学的孩子，可能到了报名的时候都不知道自己未来会上哪一所小学。可能是周边的维明路小学西校区，也可能是红星小学等等，就近调剂。


当然了，这里的业主们想保准点上一所好学校，据说还是有其他渠道的。



总结 昔日王者



毫无疑问，观澜豪庭在作为新楼盘销售的时候，具有无法替代的先天优势。


不过说起来惭愧，大楼在复盘的时候，竟然想不起来这个小区有哪些优点值得新业主花两万元/平去选择的。


若是图地铁，无论是时光街站还是西王站，步行过去都得20分钟左右。




若是图学校，更是大可不必。首先片内没学校，其次周边短距离内也没有什么超级优质的教育配套。


若是对天山这俩字有情结，那这个价格完全有更好的选择。毕竟观澜豪庭已经是过去式了，跟不上庄里新贵们的需求。



想了想，好像就只剩下裕西公园这个优质的外部环境了。不过有一点是真的，大楼环绕着裕西公园整整走了一圈，首先是静谧，虽然人多但是不吵；其次是空气质量好，确实有清新的味道。


可即便如此，公园地产竟有如此大魅力吗？看了看2020年的成交价，基本都在1.85万元/平以上了，而且成交周期并不算太长。



大楼心里的疑惑在中介那里得到了证实：这个小区在售房源确实不多，尤其是洋房。而且，基本都是同小区置换。


是啊，现在新楼盘满天飞，像观澜豪庭这样“偏科”的学生，注定只是少部分人的菜。