深圳南山3000万顶豪傲视群雄附一二手真实成交价

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新浪乐居讯 深圳顶豪市场从来不乏关注。中原研究中心数据统计，2011年-2016年，深圳千万豪宅占全市新房的比例和成交套数在逐渐攀升。2016 年，深圳千万以上豪宅共成交4364套，占比达到9.5%。2017年，深圳千万豪宅成交套数为3214套，千万豪宅占比为8.08%，全年豪宅整体均价为9.95万元/平。

值得一提的是，深圳3000万以上的顶豪成交虽然在2017年套数有所降低，但占比却略有微涨。2017年，深圳3000万以上新房豪宅共成交431套，占比由2016年的1.04%上升至1.08%。

来源：深圳中原研究中心

目前深圳的顶豪市场呈现区域关注度西移、城市中心大平层且看房验资门槛高、保值增值率走高等特点。除此之外，近年来住宅市场的限购政策催生了商务公寓热，高品质的公寓类豪宅如“深圳湾一号”、“深业上城”、“深湾汇云中心”、“卓越金融中心”等也在顶豪成交中占据一席之地，分得一杯羹。

在乐居今年3月 “购置千万豪宅你愿意选择哪里？”的置业调查当中，有61%的置业者把票投给了南山，另外还有36%的人选择了福田。深圳湾、蛇口、后海、前海等地的崛起更是让南山成为全市一二手住宅均价最高的片区，这些片区也成为南山顶豪成交汇聚地，成交的顶豪套均面积多集中在200-350平之间，成交单价在11-13万/平，如深圳湾悦府、双玺花园三期等楼盘。

从深圳中原提供的新房豪宅数据上来看，近几年3000万以上新房顶级豪宅成交有逐渐西移的态势，从供应和成交上来看，南山区位居第一。

而上半年3000万以上的顶豪二手房成交分布在南山、福田、罗湖和盐田以及龙华片区。在中原统计的23个二手顶豪成交盘中，有12个位于南山区，福田占据5席，罗湖占2席，龙华占据3席，南山成交楼盘主要有半山海景别墅、纯水岸、皇庭港湾、深圳湾一号、三湘海尚、中信红树湾等楼盘。目前链家3000万以上的顶豪挂盘数量为122套。

福田区顶豪成交主要集中在原传统的豪宅片区——香蜜湖片区，如东海花园、深业上城、香蜜湖一号等楼盘。盐田区豪成交集中在大小梅沙片区，以海景别墅为主，如“云深处”别墅区，龙华区顶豪成交主要集中在观澜湖高尔夫大宅、圣莫里斯以及熙园山院，位于罗湖老牌豪宅区域的仙湖片区的“仙湖山庄”也位列一席。

随着深圳城市的核心阵地不断西移，前海以及宝安等地的顶豪项目同样受到市场关注，如大南山紫园、宝安中心区的熙龙湾、壹方玖誉，尖岗山片区的曦城以及暂未入市的泰禾院子项目。

尽管南山、宝安等地的新贵顶豪不断崛起，但深圳一些老牌豪宅区，譬如银湖、大梅沙等豪宅片区依旧占据一定的市场份额。凭借稀缺的山海资源、宁静和谐、修身养性的自然环境同样受到一些置业者的喜好，例如“仙湖山庄二期”281平、以5000万成交，大梅沙云深处别墅520平以5000万成交。

除了顶豪市场成交备受关注之外，“看房验资，提前预约”流程也已成为顶豪入门标配，而验资标准也多在100万-500万元不等。

海上世界双玺今年5月销售的三期B区第2、3栋，虽仅167套住宅，但开盘前期需缴纳500万诚意金。按照当前的市场价来计算，500万诚意金为双玺三期B区项目最小面积的三成首付。

而过去几年，顶豪楼盘同样需缴纳一定认筹金才能看房，例如2014年开盘的“深圳湾一号”，看房门槛为交纳100万元诚意金办理深湾会会员，而非会员申请参观须提供其银行账户、股票、理财账户余额或近期银行流水1000万元等要求。

2015年在深圳湾体育中心开盘的华润深圳湾·悦府一期，整体均价为138000元/平，以一套顶层公寓465㎡计算，总价接近亿元，开盘参观也需提前一天预约，如需优先参观样板间，认筹金为100万元。

同样还有位于福田的“深业上城”，所推出的441平和470平大户型，均价达13万/平，其每套均价也过5000万元，验资门槛也在1000万元。

相对比往年的深圳顶级豪宅产品设计，近两年房型阔绰的大平层设计逐渐占据顶豪设计的主流，位于城市核心地段的大平层豪宅相对远郊别墅更受到高端置业者的青睐。

拿颇受高端置业者关注的南山深圳湾和蛇口片区来说，2013-2014年期间面市的 “深圳湾一号”商务公寓，户型面积为200-614平大平层，其建筑和室内设计也多由国际名师打造，一推出便引来市场关注。同样位居深圳湾地段的还有2015年开盘的“柏宁花园”（华润深圳湾悦府一期 ），面积段为248-752平，而2017年推出的悦府二期同样为大平层设计，面积段集中在106-232平之间，其中106平为一房单位。除此之外，恒裕滨城二期、翡翠海岸也分别推出了270层大平层和345平大复式。

蛇口片区，2015年-2018年，招商双玺推出的一、二、三期户型也多集中在216平—425之间，半岛城邦三期主力户型也集中在260-350平之间。

随着调控持续，非刚需的高端置业购买力主要需求是令资产保值、增值，而这些购买力大多将目光聚集在高端顶豪市场上。由于受到备案限价的影响，不少顶豪新房项目在开盘单价上也相对周边二手较低，如天鹅湖一号、招商双玺等项目，开盘时市场关注度较高。

从深圳2018年上半年的市场情况来看，拿到预售许可的入市新楼盘约有30个，招商双玺三期B区作为上半年第一个入市的豪宅项目，也是深圳限价后首个政府监管公开摇号的项目。5月25日开盘前后几乎承包了一整周的深圳楼市热点，本次招商双玺共推出167套房，现场666个号，摇号中签率25%，摇号当日下午四点，便已选中房源100套，4000万以下房源剩25套。

而顶豪的本身的稀缺性资源使得其抗跌能力和保值能力都强于普通住宅，拿香蜜湖东海花园来说，链家数据显示，2016年整体均价在8万/平左右，而2018年整体均价达11.3元/平，两年涨幅为3万/平。

有同样情况的还有深圳湾片区，两年涨幅约为256%。美联物业深惠董事总经理江少杰曾对乐居表示，按照市场流通价格来说，一般豪宅的价格应该为整体均价的4-6倍左右，譬如香港整体均价是1万/尺左右，最顶级的价格差不多是7-8万/尺，相当于70-80万/平。除此之外，豪宅还有更好的金融属性以及融资能力，优质物业抵押更容易放贷。