这盘卖了10年还有新货可位置一个不如一个

今天，环球房讯小毛就大家最近讨论的这盘卖了10年还有新货可位置一个不如一个整理了以下内容，希望能够有助于您了解这盘卖了10年还有新货可位置一个不如一个。

CBD西侧再添两个新地块

在2019年年底和2020年年初，武汉国土规划局又先后公示了武汉中央商务区股份有限公司在武汉CBD两个地块的规划信息，两个地块分别是23E地块及24B地块，这2个地块属于泛海国际居住区的范围内，不知道将会定成什么园来开发呢？今天阿松就来将这两个地块的信息做简单分析和介绍。

泛海24B地块

东临泛海国际芸海园

6栋住宅共650套

户均面积约144平

根据规划显示，24B地块用地面积约3.5万方，总建筑面积约13.6万方，计容建筑面积约9.48万方；其中住宅建筑面积约9.32万方，商业配套约1083平米。该地块容积率为2.7，共有650套房源，户均面积约144平，户型偏大；共有地下停车位850个，车位配比约1:1.3，人车分流。

24B地块共规划了6栋30-45层的高层、超高层住宅，部分商业。其中1、2号楼45层，3、4号楼37层，5号楼30层，6号楼31层，所有楼栋都是底层架空。

24B地块形状不是很规则，所有楼栋错落分布，非正南北朝向，基本呈南向偏西约10度左右。从平面图来看，部分楼栋采用了连廊结构设计。

根据地块的日照分析图显示，该地块楼栋均满足大寒日2小时日照要求，地块南边和西边临近石材市场方向日照更充足。

以上是关于24B地块的基本情况，更多关于户型和房源方面的信息，后期有更多资料出来，阿松再来做进一步的测评。下面看看23E地块的情况：

泛海23E地块

东临泛海国际桂海园

2栋住宅共224套

户均面积约125平

根据规划显示，23E地块总用地面积约1.14万方，总建筑面积约3.87万方，计容建筑面积约2.85万方，其中住宅建筑面积约2.8万方。该地块容积率2.5，共包含224套房源，户均面积约125平。共有254个停车位，车位配比约1:1.13。

23E地块体量很小，仅规划了2栋住宅楼，均为29层的高层住宅，其中1号楼首层全部架空，2号楼首层局部架空。

23E地块呈不规则的形状，非正南北朝向，楼栋为南向偏西约15度。两栋楼分布在北边和西边，东南角有完整的地方来做园林设计，这是现在很多小体量社区常见的规划方式。

结合平面图和效果图来看，该地块楼栋均采用连廊设计。

根据地块日照分析图显示，该地块楼栋均满足大寒日2小时日照要求，地块南边及1号楼东北、2号楼西北日照更充足。

目前两个地块的房源信息都尚未公示，从两个地块的户均面积来看，整体户型是偏大的，这也是目前武汉CBD内的正常水准。更具体的信息只能等后期有更多信息出来之后，阿松再来做具体分析。

关于毛坯和装修目前也还不大好说，毕竟泛海之前既有毛坯也有装修，甚至仅芸海园一个组团部分楼栋毛坯部分楼栋装修，所以这两个地块毛坯装修均是有可能的。

区位：武汉CBD西侧，紧邻石材市场和二手车市场

上述两个地块位于江汉区武汉中央商务区黄海路南北两侧，大区位上属于汉口二环内，与二环线直线距离在150-300米左右，距离汉口内环直线距离约4公里左右，属于汉口核心片区，同时也位于武汉CBD核心版块，其区域价值主要依托CBD片区的价值。

武汉CBD位于武汉市汉口核心，东临青年路、常青路，南临建设大道，西临汉西路，北临发展大道，占地7.41平方公里。

武汉CBD是武汉重点打造的新兴商务核心区，经过十多年的开发运营，片区内已搭建了成熟的交通体系、吸引了多家企业总部、不少首进武汉的五星级酒店及商业体进驻。

截止目前，泛海已累计开发建筑462万㎡，建成高度100米及以上建筑96栋。基础设施完成如下：修建道路25条，建设市政综合管沟6公里，地下交通环廊1.9公里，市政公园2个，变电站、消防站、垃圾转运站各1个，已通车地铁线达3条。

1、高438米的武汉地标级综合体武汉中心大厦已封顶、全玻璃幕墙的外立面已安装完毕，这座地标性国际5A级商务综合体即将正式投入运营。

2、CBD内金融、证券、保险、贸易及咨询等板块产业已陆续进驻，多家大银行定制的总部金融大厦进驻武汉CBD。

3、泛海城市广场一期写字楼已投入使用多年，泛海创业中心引入WEWORK，并获得多家世界五百强企业的进驻，并持续招租中，武汉民生金融中心已投入使用并招租中。

4、目前武汉CBD区域内的泛海城市广场一期和二期均已开街、泛海生活广场已经开业，商场内有很多的知名品牌，盒马鲜生也已进驻到了泛海生活广场内。

5、目前武汉CBD内的王家墩公园已建成并对市民开放，此外武汉CBD的体育公园还配建有含室外足球场、室内羽毛球等活动场地的体育馆，同时还在建有梦泽湖公园。

6、按照规划，中央商务区内将陆续新建10所中小学，包括6所小学、3所初中、1所高中。武汉CBD内有已开学省重点的红领巾小学，汉口辅仁小学CBD校区和武汉市第一初级中学CBD校区施工已完成立项。

7、武汉CBD区域内未来将规划形成五线十站地铁（最终以实际批复为准），目前有2、3、7三条已通车的地铁经过、同时还有在建中的12号经过。

备注：以上内容为阿松搜集整理，仅为个人角度看待的CBD十余年显而易见的重要发展成果，CBD的发展成果远不止阿松本文中提及的这一些。

24B地块微观区位：

该地块北边是黄海路及下穿隧道、23E地块、规划教育用地；

东边为华山路（规划中）、芸海园、体育公园；

南边为规划道路；

西边为常码头石材市场、汉西路、二环线。

23E地块微观区位：

该地块北边是规划教育用地；

东边是规划道路、桂海园；

南边为黄海路、24B地块；

西边为汉西二手车市场、二环线。

区位点评：

1、武汉CBD在武汉的位置比较好，整体属于二环内，是比较核心的地段，且这几年也有较大的发展，但是CBD外部环境比较尴尬，周边都是城中村，还有很多待拆迁的区域，内外城市面貌差距大。

2、今日新公示的两个地块均位于武汉CBD西侧，虽然是在CBD范围内，但距离CBD核心商务区有点距离，紧邻的周边地块以、住宅、公寓、教育用地为主，目前两个地块都紧邻建材市场、二手车市场等，周边面貌较差，后期居住环境可能会有一定的影响。

3、两个地块在整个CBD里面来看几乎可以算是位置最差的地块之二了，不管是环线位置还是周边环境都是最差，过了二环就是硚口汉西板块，比较尴尬。

交通：自驾便利，临近3条地铁线4个地铁站

武汉CBD经过这几年的发展，区域内部的路网在逐步完善，内部通行挺便利。此外上述两个地块均沿着黄海路南北两侧分布，出小区后行驶进入淮海路，从淮海路向西行驶约1.5公里左右可以驶入二环线，也可以沿淮海路-青年路，进入建设大道、解放大道等主干道。此外汉江大道通车后，从CBD内可以直接上汉江大道快速通往汉口内环、汉阳，同时也可以向北驶入二环线、常青大道高架、三环线或一路直接到机场。

二环线通往CBD匝道处实景图：

CBD内部目前路况很好，基本不怎么堵车，且CBD区域内有有不少快速路，自驾出行选择很多样。

此外，上文提到的地块紧邻的就是贯穿武汉CBD的重要干道黄海路隧道，黄海路隧道（建设中）后期可与汉江大道连接，届时对该项目乃至整个区域的自驾都是重大利好。不过，以上2个地块处于黄海路隧道口旁，以后能否方便进入隧道还不得而知，大概率是进不去隧道的。

地铁方面，目前区域内已经有三条地铁线通车，其中距离上述两个地块较近的有三个站点，分别是7号线常码头站（距离约500-600米）、3、7号线武汉商务区站（距离约1.3公里）、3号线双墩站（距离约900米-1.4公里）。

此外地块周边还有规划的12号线黄海路站（规划中），根据规划显示该站点就在汉西路与汉西北路交汇处，距离24B地块约200米，距离23E地块约350米，但实际站点位置请以最终实际修建位置为准。

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交通点评：自驾交通还可以，后期内部黄海路隧道建好后，将更便利；周边地铁站较多，后期还有规划的12号线站点就在两个地块附近。

配套：临近红领巾小学但对口希望不大

商业配套方面，据规划显示，24B地块自带少量社区底商，但主要还是依靠CBD内部的现成配套，包括距离约500米的泛海生活广场，距离约2.1公里的泛海城市广场一期二期，泛海生活广场内盒马鲜生已经进驻，而泛海城市广场的业态也比较齐全。此外项目西侧的武汉中心、武汉世贸中心双子塔一带也布局有大量的高端商业，23E地块东边的桂海园有一些以开业的社区底商（满足基本生活的便利店等）。

教育配套方面，23E地块北边紧挨着一块规划的教育用地，另外周边有多所学校，如距离约500米的红领巾学校，直线距离约1公里的汉口辅仁CBD校区（建设中），直线距离约3.5公里的十二中，直线距离约1.3公里的第一初级中学CBD校区（建设中），此外项目南侧还规划有一家国际学校。周边教育资源不少，不过最终能不能上就不好说。

不过红领巾学校虽然很近，但是对口问题却比较尴尬。因为泛海国际居住区住宅多，适龄孩子也会越来越多。阿松查询了一下2019年的对口划片政策，显示芸海园不在对口范围内，后期的地块对口的可能性就更小了。

因此阿松估计新出的两个地块后期对口红领巾的概率也非常小了。根据城市留言板的回复来看，这两个地块后期跟芸海园一样对口辅仁小学CBD校区的可能性较大。

公园配套，24B地块东南角就有一个规划的市政公园，东边有已建成的体育公园，距离梦泽湖公园直线距离约800米左右，23E地块距离梦泽湖公园约1公里，此外区域内还有王家墩公园、后襄河公园等等，居住环境非常好。

区域内公园基本都已经建好，且维护的也不错，王家墩公园、梦泽湖公园都修建的非常漂亮。

附近体育公园实景图：

王家墩公园实景图：

医疗配套：两个地块距离武汉同济医院、武汉协和医院都在车行6公里左右，此外24B地块东南侧有一块预留的医疗用地。

配套点评：

1、CBD内部配套在逐步完善，不过因为地块位置不是在核心，距离CBD内的商业体有点距离，不过周边有成熟的小区，基本生活配套可以得到满足；

2、区域内学校不少，但对口情况不是很乐观；

3、CBD内部公园较多且都修建的非常漂亮，距离两个地块都在步行可达的范围内，算是配套上的一个优势。

泛海10年推了9大盘

如今仍有碧海园&芸海园有房在售

武汉CBD有另外一个名字是泛海CBD，10多年来，泛海在这里开发的泛海国际居住区，先后推出了9个组图，分别命名为9个园。

阿松查询备案信息发现，还剩下芸海园和松海园还有房源。根据不完全统计，整个项目已售的住宅房源套数就接近7000套，如果加上商办那就超过1万套了。

下面看看各个园区的备案情况：

樱海园：2010年开盘，全部售罄。

随便选两栋楼看看备案。

兰海园&悦海园：2012年开盘。另外碧海园属于兰海园三期，2016年开盘，如今仍有房源在售。

香海园：2014年开盘，全部售罄。

竹海园：2013年，全部售罄。

松海园：2014年开盘，还有房源没是售罄。

备案信息显示，1号楼还有大量房源没销售。

其他楼栋基本都售罄了

桂海园：2015年开盘，全部售罄。

芸海园还有大量房源在售

看完泛海几大组团的备案信息，发现房源最多的就是最后退出的芸海园组团，也是目前主推的组团，2019年还开盘推出了新产品的。

泛海国际芸海园

19、21号楼约279-386平洋房在售

毛坯均价约34832元/平

前期少量约102-167平非毛坯在售

均价31000元/平，含4000元装修

芸海园占地面积约10.7万㎡，总建筑面积约40万㎡，住宅建筑面积约29万㎡，容积率3.2，总计2176套房源，绿地率30%，总计2176套房源，总计2101个地下住宅车位，人车分流设计，车位配比约1：1，项目共计由17栋31-45层不等的高层住宅、6栋7层洋房、1所幼儿园组成，该项目西南角还有一处市政公园。