北京房产:房产投资攻略以租养房投资收益计算公式

踏入市场之初，是投资的关键时刻，此时一着不慎极可能导致满盘皆输，所以一定不要慌张大意。小编和您分享一下房产投资攻略。要通过报纸、中介、朋友多了解一下二手房的价格走势，多看几个小区的楼盘和它们的周边环境，多查看一些政府和发展商规划建设方面的资料，根据自己的投资计划，选择一个比较有升值潜力的楼盘。一般来讲，有潜力的楼盘并不是当时看来就很完美，而是未来具有较大升值空间，大致都具有以下特征：

(1)房屋质量好，楼层、结构、朝向基本能令人生活舒适。

(2)周边列入规划或正在建设，包括新楼盘、新小区、新商场、写字楼、道路的规划和建设。

(3)没有明显的环境不良问题，即使有也在治理整顿中。

(4)目前价格较低。

房地产市场的日益成熟使投资者逐渐失去了短期获取暴利的可能，于是出租房屋作为一项回报稳定，长期收益的方式已被多数人采用为投资期间的保值手段。房屋租赁市场是一个广阔的市场，它背后有500万流动人口提供消费支持。即使按保守估计有300万人选择租房住，以此背景实现房屋保值甚至小利应不算困难。

那么我们还要先看看以租养房投资收益的情况。

1、投资回报率分析计算公式：

投资回报率=(税后月租金-物业管理费)×12/购买房屋单价。此方法考虑了租金与房价两者的相对关系，只要结果大于8%都是不错的投资。但它只是简单粗略的计算，没有考虑资金的时间价值，并且对按揭付款方式不能提供具体的投资分析。

2、投资回收时间分析计算公式：

投资回收年数=(首期房款+期房时间内的按揭款)/[(税后月租金-按揭月供款)×12] 这方法可简略估算资金回收期的长短，一般认为结果在12-15年之内都是合理的投资。该方法比租金回报法更深入一步，适用范围也更广，但有其片面性。

3、现值指数法分析计算公式：

现值指数=累计总流入现值/累计总流出现值=投资期内月租金现值之和/按揭首期房款、保险费、契税、维修基金、家具等投入、投资期内按揭款、投资期内物业管理费等现值之和。结果等于1时，是投资保本点，越大表示赢利越多。这个方法还可解决多套投资的收益分析，并考虑了资金的时间价值，可以比较全面地反映一个物业的各方面因素。多被机构投资者所采用，由于计算比较复杂，个人投资者使用起来比较麻烦。