南京、珠海、成都、厦门、武汉……上周六我们将完成剩余5个城市的分析

我们上周六发表，今天我们将对剩下的5个城市进行分析——南京、珠海、成都、厦门、武汉。

01

南京

截至2020年12月31日，南京（含丽水、高淳）今年新房成交86347套，二手房成交122146套，均创近四年新高年。

2015、2016年新房成交量虽然没有达到10万多套，但在2019年创下了8.3万套的记录。

二手房交易数据也是如此。虽然没有达到2016年15万辆的数据，但超过了去年的11万辆。

与上海和杭州的人气相比，南京显得有些冷清。

由于江苏省“苏大强”城市的分流，南京近年来对外来人口的吸引力不大，人口增长缓慢，成为南京经济和楼市的短板。

但由于长三角整体市场的强势，加上上海、杭州等标杆城市楼市的火爆，以及价格回调周期的共振，南京市场很可能是一个真正的市场。继北京之后的大城市，全国瞩目的房地产市场。

02

珠海

珠海是一个被误解的城市，给人的印象是一个小三线城市，但珠海的房价十多年来一直保持广东第三。2015年之前是全国房价前十名。支撑高房价的是珠海近十年的发展。

珠海近十年GDP增​​速为231%，居全省第一，深圳十年GDP增​​速为228.3%。

2009年至2019年，珠海人口增长53%，增幅居全国之首。

2019年，珠海本外币存款约90.47.24亿元，比年初增长19.9%。

年末常住人口202.37万，增加12.57万，增长率6.6%。这一年增长率远超杭州、深圳、广州等人口流入大户。城市的成长。

从下图可以看出，2020年7月以来珠海住宅市场成交量持续增加，尤其是最后一个季度。由于限购令基本解除，成交量大幅增加。横琴这两个月更难找房了。

由于GDP增速和人口流入持续加快，珠海经济持续向好，同时楼市政策持续宽松。

2021年，东莞、广州房价上涨到位后，资金会流向珠海，就像去年被挤出深圳一样。珠海房价将大幅上涨，从横琴、十字门、香洲迅速蔓延至全市。交易量显着增加。

03

成都

2015年以来，成都土地供应量呈下降趋势，尤其是传统六城区。

在这种情况下，成都住宅价格本应快速上涨，但由于近年来成都限购政策不断收紧，成都整体房价涨幅仍较为缓慢。

从数据来看，成都一手新房成交均价连续5年上涨，但供过于求。

微市上，自天府新区放开限购以来，新热点不断刺激市场神经，火爆持续，但外围市场参差不齐。

二手房市场保持平稳，年末只有“尾市”。

去年1月，大成都地区二手房成交均价为12878元/平方米。截至11月底，已上涨至12898元/平方米，环比上涨约0.78%。

挂牌均价从15454元/平方米上涨至16056元/平方米，涨幅3.9%。

成都挂牌均价涨幅高于成交均价涨幅，表明卖家看好二手房市场。根本原因在于，新房市场的单价、建筑面积、总价均上涨，二手房价格存在看涨空间。

楼主虽然信心满满，但成都二手楼市分化明显。分为10年以内的可投资性房地产和20年以上的不可投资性房地产。最受欢迎的物业是 5 年以下。新房数量最少。

所以，成都整个市场都是一手市场。2020年成都二手房销售约4.9万套，新房销售17.8万套。

由于年底新房市场出现一波低价楼盘，可以预计2021年新房单价会更高房价必涨的十大城市2021，整体面积会更大，总价会更高，二手房会更多待售。

2021年，成都将掀起一、二手房热潮。

04

厦门

厦门和合肥是上轮首发二线市场的小龙，在上轮市场价格中排名非常靠前。这两个城市也领跑了本轮二线市场的上涨。

2020年厦门一手住宅成交21164套，成交面积约234.6万平方米，同比增长63%，创2017年以来新高，接近上一轮楼市的高峰。

2020年厦门共售出36628套二手住宅，成交面积约362.5万平方米。单月交易最高的是12月，有4457笔，最低的是2月，只有701笔。

由于泉州等城市的崛起，厦门的房价在福建人眼中再次变得便宜。

2021年，厦门楼市将延续2020年的景气度，从一手向二手蔓延，从海岛向全区蔓延。

05

武汉

2020年，武汉市共销售商品房20.12万套，其中商品房新售17.54万套，面积1961万平方米房价必涨的十大城市2021，居全市第一。全国房屋销售（也有数据显示第二名，第一名是成都）。

与此同时，武汉土地拍卖市场的土地出让金收入创历史新高。

2020年，武汉土地出让金达到1901亿元（全口径），超过2019年的1765亿元，创下历史新高，稳居全国前十名城市。

以上数据是在2、3月份武汉房地产交易为零的前提下实现的。

可以看出，武汉的购买力还在，但由于恢复需要时间，预计2021年下半年武汉市场将走出低价状态，真正2022年迎来楼市春天。当然，这也可能是最大的打击。人脸预测。

上述十个城市2021年房价上涨预测仅为笔者个人观点，不能作为投资指南。

还有一些城市虽然没有提到，但房价上涨的概率很大，比如深圳和东莞。

由于这两个城市特殊的市场结构和特殊的管控，预计高价房将继续水涨船高，预计市场热点不会消退，成交量回升.

在长三角拥有独立市场的宁波，其实一直在上涨，而且还会继续上涨；上海环市、南通、昆山等城市由于上海的溢出效应，楼市再次火爆的概率也很高。

1月21日收紧政策对上海市场的影响短期内不会体现。如果市场进一步收紧，将是上海周边的最佳买入点。

总之，2021年楼市一定是热点不断，惊喜不断（空仓不断恐慌）。