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房地产销售初步企稳，近期加速复苏存在短期特殊因素

5月21日，我们在《放开房地产有用吗》中指出：“在没有疫情封城影响的情况下，放宽后房地产销售同比反弹的概率很大。 “四限”偏高。” 6月以来，我们的判断正在得到验证。随着疫情影响明显减弱，各地纷纷出台房地产放松政策，房地产销售市场似乎已经到了拐点。高频数据显示，国内商品房销售市场明显好转，30个大中城市商品房成交面积一度反弹至60万平方米以上水平。

将30个大中城市进一步拆分后，可以看出，6月楼市回暖主要是受上海、青岛、苏州等个别城市大面积回升带动。这背后的驱动因素可以分为两类：第一类以上海为代表，体现了疫情后前期积累的需求集中释放；另一个以青岛、苏州等为代表，只是疫情的影响有所减弱。此外，还与地方刺激政策的出台有关（如5月青岛出台新的公积金政策，6月部分城区解除限购）。

剔除上海、青岛、苏州后，可以看出房地产销售仍在修复中，但修复乏力，约半数城市商品房成交未发生明显变化，如如杭州/南京/成都/扬州/惠州/韶关/南宁/江阴/福州，意味着销量的加速提升目前还不是一个整体。预计前期积累的需求将快速释放，房地产销售阶段性增长后将降温（已有迹象）。

楼盘销量大概率持续回升，同比拐点即将出现

虽然近期加速复苏存在一些短期特殊因素，但随着政策持续发力，后续房地产销售将继续缓慢改善，中心或高于2、3月份水平今年。回顾过去三个明显的房地产下行周期，在政策探底出现后，虽然房地产销售触底反弹的时间不同，但复苏的方向是明确的。

本轮房地产政策结束时间为2021年四季度。今年以来，二线城市密集出台房地产放松政策，范围越来越广，力度越来越大房贷利率已降至2018年以来的最低水平。除少数城市外房地产app排名，大部分出台放宽政策的城市销售均有所好转。考虑到目前房地产价格和销售仍处于负值区间，短期内政策将继续放松，这也决定了后续房地产销售回暖的大方向。

叠加去年下半年房地产销售快速下滑的基数效应（去年上半年商品房月均销售面积为1.77亿平方米，虽然下半年月均销售面积下降到1.51亿平方米），但今年下半年房地产销售大概率继续回升去年同期。考虑到5月楼市数据偏低，只要6月持平或好于前三年，6月楼盘销售同比增速将高于5月，正式迎来了“同比销售额”的拐点。累计同比拐点将滞后于同比1-2个月。

本轮房地产销售回暖是一个低位企稳的过程

虽然下半年房地产销售回暖的概率很大，但修复的弹性可能会明显低于2020年及前三轮的快修市场。回顾过去几轮从政策调控到销量触底反弹，需求侧政策的拉动作用逐渐减弱。在2008年和2011年的两轮调控中，从政策结束到销售结束的传导时间一般在3个月左右，房地产往往呈现“V型”走势（见图7）)。 2014年以来，只有放开限购等政策效应明显减弱，直到2015年6月货币化棚改政策出台，房地产销售才得到正式提振。

本轮政策生效时间较长。自去年第四季度以来已经过去半年多，但房地产销售仍然疲软。除了疫情等外部因素，房地产周期也在发生变化：2016年之后，城市化进程放缓，中国购房人口规模逐渐下降，人均住房面积增加​​​​​​​居民限制了房地产销售的恢复。力量。这也解释了为什么近年来房地产销售规模进入平稳期，需求端的刺激政策越来越弱（见图8）。

房价上涨预期的变化、疫情影响居民收入的反复扰动、预防性储蓄需求回升、加杠杆意愿不强，也导致了本地区居民购房意愿恢复缓慢。圆形的。例如，我们可以看到居民中长期贷款同比继续下降（见图9））。此外，房企“交房难”打破了以往期房销售模式，居民对期房的不信任推动现房交易占比逐步提升。房地产app排名，也制约了销量的回升（见图10）.

由于需求端的弹性越来越弱，供给端的弹性也逐渐钝化。在“有房不炒”的大基调下，本轮房地产政策整体放松还是比较谨慎的。而在本轮房地产周期中，一线和强二线城市的表现一直强于其他城市，这也使得这些城市的政策难以放松，而三四线城市历次棚改后，基本面支撑不足，政策放松对需求的拉动作用不足。从图4也可以看出，宝鸡、韶关等低能级城市的销售回升并不明显（见图11）。

在这种情况下，本轮房地产销售的恢复是一个低位企稳的过程，恢复的进度和最终水平将明显弱于前几轮。如果未来没有超出预期的政策，预计全年房地产销售同比增速可能落在-15%至-20%的区间。在城市方面，一二线城市的表现优于三四线城市。高能级城市有“房住不炒”的压力，低能级城市基本面薄弱，2014-2015年大规模棚改货币化难以支撑房价，因此住房价格也处于弱稳定状态。

房地产投资以保竣工为主，年底可能出现拐点，维修难度比以往任何时候都大

从历史经验来看，房地产销售是房地产投资的领先指标。从销售触底到投资触底大约需要2-3个季度，三轮底部的时间差已经拉长。从这个角度来看，在三季度房地产销售逐渐企稳后，今年年底我们或许可以看到房地产投资的拐点。

近期，房地产企业的建设强度略有改善。 5月新开工面积同比-41.8%，比4月小幅增长2.4%，房地产新开工意愿以当月“销售/开工”衡量的房地产公司仍处于低位。 5月份，建筑安装设备投资同比增长-5.2%，比4月份增长3.3%。以当月“建筑安装设备投资/建筑面积”衡量的房地产企业建设强度有所改善。

目前，房地产企业的信用风险尚未化解，房地产企业面临着来自外部融资和销售催收的巨大压力。 1-5月，房地产开发企业境内贷款、存款和垫款、个人按揭贷款资金到位。分别为 -26%、-39.7% 和 -27%。房地产开发公司的资金到位情况将直接影响征地和新建。

我们认为，这种房地产投资不仅对维修的抵抗力不如销售，而且比之前的周期更难。加之居民需求恢复缓慢，房企自身面临资金压力，销售与投资挂钩的开发杠杆仍在被解除。虽然政策多次提到，要加大对房企融资端的支持力度，满足房企合理融资需求。深交所此前已表示支持优质房企盘活存量资产，允许优质房企进一步扩大募集资金使用；又如，政治局会议要求优化商品房预售资金监管。但是，这些政策也有一定的限制，比如“保送”。楼花比例高的销售模式可能难以为继，高杠杆、周转快的商业模式可能已成为过去。

风险提示：疫情再次反弹；经济增长率下降幅度超过预期；房地产公司的信用恶化程度超出预期。

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