今天，环球房讯小毛就大家最近讨论的成都南二环新盘「成都二环立交桥」整理了以下内容，希望能够有助于您了解成都南二环新盘「成都二环立交桥」。

近日，成都商品房购房登记显示，科华388剩余房源262套，去化不到三成。

▲图源成都商品房购房登记

参与摇号人数407组，却仅卖出126套，281组客户弃选了！

项目位于南二环，周边配套成熟；主力建面约122-143㎡，属市场主流面积段；总价214万起，也不贵，为啥这么多人弃选？

弃选率近七成

科华388（备案名科华云上花园），位于南二环内侧，旁边就是科华立交，二环BRT，临近天府大道，距地铁8号线川大望江校区站步行约700米，交通方便。

与王府井百货仅二环路之隔，往南一公里左右有泛悦国际综合性大商场。

▲科华388周边示意图

周边一公里范围内有金苹果幼稚园、棕北小学、棕北中学、四川大学等教育资源。

项目正东方向约1公里处是占地约420亩的东湖公园。

肉眼可见，项目地理位置不错，周边配套也完善，老成都生活氛围浓厚。

早在今年6月售楼部对外开放，到9月18日取证，蓄客三个月后，科华388一次性推出全部房源388套，参与摇号人数407组。

顺利的话，该项目开盘就可能清盘。

然而，成都商品房购房登记10月22日数据显示，项目剩余/退出房源套数262套。

也就是说，项目开盘只卖出了126套，有281组弃选，弃选率约69%。

项目所在的南二环，周边配套成熟，新房稀缺，却有近七成购房者弃选，为何？

存在明显不足

房小星实地探访后发现，项目市场认可度一般，主要有以下几个方面的原因：

1.距高架约30米，噪音干扰

项目就在科华立交旁，距二环高架约30米，受噪音干扰难以避免，尤其是朝二环高架方向的建面约122㎡户型。部分楼层的业主还可在阳台与高架上的人对望。

若是低楼层，采光和视野也有一定影响。本批次，位于10层以下的全部120套房源仅售出14套。项目1楼还有日照时长不足的公寓（70年产权）。

2.户型设计硬伤

项目占地约16亩，容积率4.9，仅规划了两栋33层住宅，共计388户（故名科华388），3梯6户。

产品面积段85-147㎡，主力户型仅三个，建面约122、134、142㎡。

▲项目总平图

122㎡户型朝西南，即朝二环高架，阳台为全封闭式。该户型为竖厅设计，厨房以及公卫均为向内开窗的“暗室”，采光不佳。

▲建面约122㎡户型图

134㎡户型主景观面朝东北，进门右手边是厨房的对内窗户，竖厅设计，没有生活阳台，公卫为暗卫。整体上，该户型采光、通风都差点意思。

▲建面约134㎡户型图

约142㎡户型位于两栋楼两边端头位置。

▲建面约143㎡户型图

主力面积段约122-143㎡，整体定位偏刚改、改善，但是户型设计“差强人意”，122、134㎡户型无生活阳台，公卫均为暗卫。

3.mini盘，主力户型总价约290万起

项目占地约16亩，基本上没有中庭可言。这对于改善客群来说，是一大不足。

▲项目效果图

项目带精装预售价23799-29392元/㎡，除一套约89㎡公寓总价215外，其余户型总价区间约290-419万/套。

有噪音干扰以及部分户型采光、视野受影响，基本无中庭，这样的产品并没有达到理想改善产品的品质。约290-419万的总价，在成都有更多的选择。

产品提升迫在眉睫

实际上，9月18日这一天，成都11 2区域共10个项目取证。

其中，天府汇中心位于一环内，1号线华西坝站地铁口，汇聚了华西三巨头顶级医疗资源。部分户型可观锦江江景。


▲天府汇中心周边配套图

相较之下，天府汇中心的地段和配套比科华388更优越，但由于户型设计、定位尴尬、物业费10元/㎡/月等多个因素，项目开盘去化更惨淡。

截至11月2日，成都住建局数据显示，项目仅78套房源显示订购或拟定合同状态，还有232套房源可售，去化不到三成。

▲建面约101㎡R1-H户型图

而麓湖生态城，总价约327万/套起，周边配套成熟度并不比前两个项目好，但已连续四次“三倍熔断”。众所周知，麓湖的产品力是杠杠滴。

青羊区建发央著，9月16取证，总价约250万/套起，周边配套成熟度和完善度，较之科华388还有一定的差距，而成都住建局数据显示，项目211套房源显示已售或拟定合同状态，去化近六成。

▲图源成都住建局

不难发现，即便有地段和配套加持，若是在户型设计、小区环境、后期物业等方面存在明显，难以让购房者为之买单。

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现在的购房者更加冷静和谨慎了，会根据自身实际需求做选择。

尤其是受疫情影响，人们愈发注重房子的实际居住体验。“疫情”倒逼房企改革，产品力提升迫在眉睫。

房地产市场俨然已进入下半场，是注重客户体验的逻辑。

各大房企需要花更多的时间和精力在产品结构、户型设计、规划理念、社区园林、物业服务等诸多方面。

随着市场竞争激烈加剧，可以预见，今后产品创新只会更快，更普遍。产品力才是竞争致胜的“压舱石”。

并且，在房住不炒的总基调下，随着密集且严苛的政策调控，房地产税改革试点“前夕”，购房者冷静才是正常反应。