业主弃权的视为同意「无意见书面反馈」

今天，环球房讯小毛就大家最近讨论的业主弃权的视为同意「无意见书面反馈」整理了以下内容，希望能够有助于您了解业主弃权的视为同意「无意见书面反馈」。

“业主在规定时间内不反馈意见或者不提出同意、反对、弃权意见的，视为同意已表决的大多数票意见”违反了民法典第278条“业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决…”的规定。

民法典第278条系规定应有一定比例的业主参与共同事项某，而议事规则中的约定系为了避免部分业主怠于表决可能产生决议久拖不决的僵局所作出处理意见，且该处理方式也是遵循大多数业主的意见，符合大多数业主的利益，故议事规则的该条约定并不违反民法典第278条之规定。

案号：（2022）沪0118民初4870号

上海豪都房地产开发经营有限公司与上海市青浦区徐泾镇捷克住宅小区业主大会、

上海市青浦区徐泾镇捷克住宅小区业主委员会关于业主撤销权纠纷的民事案件

原告上海豪都房地产开发经营有限公司向本院提出诉讼请求如下：

1、请求判令撤销被告2021年6月5日作出的决定三"授权业委会经营获取公共收益的决定权"、决定四"授权业委会起诉上海A有限公司"、决定五"监控改造方案"、决定十四"井盖侧石修复"；

2、请求判令本案的诉讼费用由被告承担。

事实和理由如下：原告系上海市青浦区徐泾镇捷克住宅小区（XX路XX弄）XX号XX室、302室的业主。原告于2021年5月收到了《上海捷克住宅小区2021年第一次业主大会表决票》，该首次举办的业主大会（实质上并未召开任何形式的会议）将讨论并表决十四项事项。原告注意到在公示流程及表决票上，均注明"已送达的表决票，业主在规定的时间内不反馈意见或者不提出同意、反对、弃权意见的，视为同意已表决的多数意见"这一明显不合理、不合法的投票规则（以下简称"投票规则"）。上述投票规则，已违反了2021年施行的《民法典》第二百七十八条之规定，即"业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意"。本次投票后，原告在小区内并未看见任何关于投票结果的公示信息，直至原告在被告与上海A有限公司的诉讼中才获悉，该次大会的十四项表决事项在2021年6月5日均获得通过。但至始至终，被告均未向包括原告在内的全体业主，就本次投票进行公开唱票、验票，亦未公布投票结果及构成。事后，据原告向小区其他业主了解，本次业主大会的表决票实际上并未全部送达全体业主，选票的回收情况也不清楚。此外，还存在大量业主并未参与表决的情况下，被告却径行依照所谓的"投票规则"强行将未参与表决的业主意见计入"同意票"选项。因此，被告基于该投票规则通过的上述决定应当依法予以撤销。另外，原告在投票前也曾向被告致函，认为大部分待表决事项关系全体业主的切身利益，甚至涉及动用公共维修基金、小区公共收益，兹事体大，但被告捷克业委会给予的公示信息含糊缺乏透明度，征询意见周期过短，部分表决事项缺乏事先招标环节，无法反映全体业主的意见和建议。若仓促投票表决，势必将决议程序违规、结果不公，严重侵害全体业主的利益。因此，原告在自己的选票中对上述十四项表决事项，均表示反对。基于上述事实与理由，为维护原告及全体业主的共同利益，原告依据《民法典》第二百八十条第二款之规定特诉至贵院，请贵院判如所请。

被告上海市青浦区徐泾镇捷克住宅小区业主大会、上海市青浦区徐泾镇捷克住宅小区业主委员会辩称：

本次业主大会决议不存在违反法定程序或侵害原告合法权益的情形，请求法院驳回原告的诉请。具体理由如下：

一、本次业主大会系在相关政府部门及居委的指导下，采用书面征求意见的方式召开，符合小区《议事规则》第8条的规定。对于业主在规定时间内不反馈意见的视为同意已表决的多数票意见，符合小区《议事规则》第12条的规定。按照上海市法院已审结的判例，该规定有效且并不存在违反《民法典》278条的问题。本次提交业主大会表决的事项按照《议事规则》第十五条的规定提前15天予以公告，相关表决结果也进行了公告。相关过程还征求了主管部门的意见、同时居委会也进行指导和监督，不存在原告所称的程序违法。原告所称的"暗箱操作"更是无稽之谈。本次业主大会的表决事项均为维护小区全体业主利益的事项，被告提交相关表决议案也符合小区《议事规则》赋予被告的职权。

二、本次业主大会的表决票已经按照《议事规则》第十一条的规定（当面送达、通过业主提供的联系地址或通讯方式发送、投入信箱或房屋内）向全体业主送达。被告已经依法向原告送达了表决票，原告作出了表决（其对全部议案均投出了反对票）。同时，相关唱票的时间地点均在表决票上有明确注明，原告本身可以前往观看唱票的全过程（实际上，原告的关联公司上海A有限公司当时派员参加了开票唱票过程），不存在侵害原告合法权益的情形。

三、原告一方面主张所谓知情权，另一方又认为被告的具体方案过于详细（包含拟聘用的机构、金额等），有暗箱操作的嫌疑，可谓自相矛盾。1、业主大会表决的表决事项有赖于业委会拟定具体的方案，这也是民法典、《上海市住宅物业管理规定》及小区《议事规则》规定的业委会的职责范围，以便小区相关事项能够合法、及时进行处理。业委会在提交具体方案中理应明确相关事项的范围、拟聘请的机构及费用等信息，以便全体业主进行投票表决。2、本次业主大会表决的事项均系小区急需处理的事项，而这些事项恰恰是与原告属于同一实际控制人上海A有限公司在此前物业服务期间，怠于履行相关义务造成的。3、相关方案是否实施取决于业主大会表决的结果，不存在所谓暗箱操作的情形，不能以原告的个别意见推翻最终表决结果。四、原告与青浦区人民法院正在审理的被告起诉的上海A有限公司系同一实际控制人，原告就本案的诉请存在明显的恶意，目的系为了拖延支付属于小区全体业主所有的公共收益。

当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：

原告系上海市青浦区徐泾镇捷克住宅小区（XX路XX弄）XX号XX室、302室的业主，属被告物业管理区域。

2021年5月9日-5月15日期间，被告捷克业委会发布涉案议案的征询意见。

2021年5月16日，被告捷克业委会发布《上海市青浦区捷克住宅小区关于业主大会会议讨论事项的公告》，载明：根据《上海市住宅物业管理规定》，《关于实施上海市住宅物业管理规定》的若干意见》、《关于加强本市住宅小区业主大会、业主委员会规范化建设的若干意见》及相关规定，经上海市青浦区捷克住宅小区业委会讨论，确定本次业主大会会议的议程如下。

一、以书面征求意见的形式表决以下事项：1…；2…;3、授权业委会经营获取公共收益的决定权；4、授权业委会起诉上海A有限公司；5、监控改造；6-13…;14、井盖修复；15…

二、（一）表决票的发放、投票具体安排如下：将于2021年5月16日通过邮寄的方式，把全体业主的表决票邮寄给业主。最终未被签收的表决票将由业委会统一投入小区业主信箱。（二）填好的表决票请业主于2021年5月18日到6月4日下午16:00之前投至XX小区XX号XX室设置的投票箱，并在6月5日上午9:15在XX号XX室开箱统计。投票时间，上午9点到11点，下午1点半到4点。公告针对上述议案的相关背景及内容等进行了说明。

原告签收了被告捷克业委会送达的《上海捷克住宅小区2021年第一次业主大会表决票》，表决票针对上述公告需要表决的共计15项事项进行列明并要求业主表决。表决票载明：已送达的表决票，业主在规定的时间内不反馈意见或者不提出同意、反对、弃权意见的，视为同意已表决的多数意见。若某项表达意见超过1次视为弃权。表决票还载明表决须知：一旦填写，将视作您已阅读并认可下列内容。投票人不填写姓名、房号视为废票。1、本表决票采取以下方式进行表决：设投票箱，地点：XX路XX弄XX号XX室。2、投票箱设置时间为：2021年5月18日至2021年6月4日上午9:00-11:00，下午13:30-16:00，开箱唱票时间地点：2021年6月5日9:15在231号（小区活动室）开箱唱票。3、表决票的发放、投票具体安排如下：4、（1）业委会将于2021年5月16日通过邮寄的方式，把全体业主的表决票邮寄给业主。最终未被签收的表决票将由业委会组织双人统一投入小区业主信箱。（2）填好的表决票请业主于2021年5月18日至2021年6月4日16:00之前投至XX小区XX号XX室设置的投票箱。投票时间，上午9点到11点，下午1点半到4点。针对该表决票所列共计15项表决事项，原告均投反对票。

2021年5月28日，原告向被告捷克业委会发《告知函》，就被告提出的15项议案及投票流程提出异议。

2021年6月5日，被告捷克业委会在XX小区XX号就第一次业主大会投票进行唱票、计票，载明本小区专有建筑面积176,083.17平方米，全体业主所持投票权共1,488票，本次总计发放1,488张表决票，回收选票380票，其中弃票7票。本次唱票、机票过程邀请了居委会和房办工作人员参加，具体唱票机票结果如下：1…；2…;3、授权业委会经营获取公共收益的决定权，同意261票，反对票100票，弃权票12票，视为同意多数意见1,108票，同意票合计1,369票，同意票专有部分面积148,644.21平方米；4、授权业委会起诉上海A有限公司，同意272票，反对票83票，弃权票18票，视为同意多数意见1,108票，同意票合计1,380票，同意票专有部分面积149,865.76平方米；5、监控改造，同意261票，反对票104票，弃权票8票，视为同意多数意见1,108票，同意票合计1,369票，同意票专有部分面积148,816.91平方米；6-13…;14、井盖侧石修复，同意267票，反对票94票，弃权票12票，视为同意多数意见1,108票，同意票合计1,375票，同意票专有部分面积149,536.45平方米；15…

同日，被告捷克业委会发布《上海捷克住宅小区2021年第一次业主大会表决事项结果的公告》，载明：捷克小区于2021年5月18日至2021年6月4日以书面征求业主意见的方式召开业主大会会议，对15个事项进行了表决。根据《物业管理条例》、《上海市主宅物业管理规定》，本小区全体业主所持投票权共1,488票，总计发放1,488张表决票，占100%，专有部分建筑面积176,083.17平方米，占建筑物总面积100%，符合业主大会会议的召开条件。按照《业主大会议事规则》的约定，已送达的表决票，业主在规定时间内不反馈意见或者不提出同意、反对、弃权意见的，视为同意已表决的大多数票意见。本次业主人会会议表决结果如下：1…；2…;3、授权业委会经营获取公共收益的决定权，同意1,369票，同意占业主人数比例92%；4、授权业委会起诉上海A有限公司，同意1,380票，同意占业主人数比例92.74%；5、监控改造，同意1,369票，同意占业主人数比例92%；6-13…;14、井盖侧石修复，同意1,375票，同意占业主人数比例92.41%；15…以上事项经专有部分占建统物总面积的业主且总人数过三分之二的业主同意，符合《民法典》规定，予以表决通过。

捷克住宅小区业主大会议事规则约定如下内容：第7.8条业主大会审议决定物业管理区域内物业共有部分和共用设施设备的使用、收益方案；第8条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。业主大会会议的形式由业主委员会在召开业主大会会议前确定。第12条业主同意业主大会采用以下第一种形式进行表决：（一）设投票箱在物业管理区域内设投票箱，由业主自行将个人意见投入投票箱内，经业主委员会统计汇总，公布表决结果…以送达的表决票，业主在规定时间内不反馈意见或者不提出同意、反对、弃权意见的按第三项约定方式处理:…（三）视为同意已表决的多数票意见。第18条约定业主委员会拟定物业管理区域内物业共有部分和共用设施设备的使用、收益方案，报业主大会决定。

2021年10月11日，本院立案受理原告捷克业委会诉被告上海A有限公司物业服务合同一案，捷克业委会向该物业公司主张2007年6月1日至2021年1月31日期间小区公共收益分成（月租停车费和临时停车费）等诉请。

根据查明的事实，本院认为，本案的争议焦点在于：

一、被告作出的决议程序是否违法。

涉案小区业主大会议事规则系业主自律性文件，该文件约定业主大会及业主委员会的职责范围及议事规则等内容，对全体业主具有约束力。本案中，涉案决议表决的事项并未超出业主大会的职责范围，会议的形式为征求业主书面意见，符合议事规则的约定。通知业主表决的时间至投票唱票时间超过15日，亦未违反相关规定。表决票中载明投票唱票的时间及地址，业主可自行前往。原告不能以自身未前往亦无相关证据即对被告提供的唱票计票的证据加以否认。原告主张其他业主未收到表决票，并无证据予以证明，且原告已经收到表决票并行使了表决权，而目前并无其他业主以未收到表决票为由诉至本院，故原告的该主张并无依据。针对原告主张的被告发布的表决规则"业主在规定时间内不反馈意见或者不提出同意、反对、弃权意见的，视为同意已表决的大多数票意见"违反了民法典第278条"业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决…"的规定。对此，本院认为，民法典第278条系规定应有一定比例的业主参与共同事项的，而议事规则中的约定系为了避免部分业主怠于表决可能产生决议久拖不决的僵局所作出处理意见，且该处理方式也是遵循大多数业主的意见，符合大多数业主的利益，故议事规则的该条约定并不违反民法典第278条之规定。

二、涉案决议事项是否损害原告的合法权益。

本院认为决议三、四的内容系全体业主授权业委会向原小区物业公司即上海B有限公司追讨小区长达十几年的公共收益，该事项正是为了维护全体业主的合法权益不受侵犯，否则可能导致巨额公共收益迟迟不能收回，损害全体业主的合法权益。决议五、十四的内容均系小区公共设施的改造和修复，均未损害原告的合法权益。

综上，原告诉请，缺乏依据，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国民法典》第二百七十八条、第二百八十条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：

判决结果

驳回原告上海豪都房地产开发经营有限公司的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取计40元，由原告负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。