今天，环球房讯小毛就大家最近讨论的上一波行情中为什么这3种房子暴跌的原因「下一波行情」整理了以下内容，希望能够有助于您了解上一波行情中为什么这3种房子暴跌的原因「下一波行情」。

大家好，我是火箭哥。买房是一门科学，我来带你入门：火箭哥用科学买房理念帮你买到合适好房。以下是正文：

买房，有钱就能买到，但不是有钱就能买对。
在2020-2021年，上海不少房子都有着不错的涨幅，但经过了去年下半年的调控，很多房子都被打回了原型、跌得也很惨。今天我们就一起盘点下过去2年上海跌价最惨的房子，也是给大家在新年前提个醒：

买错房的代价，很多人都承受不起。

01 “学区房”

跌得最惨的典型，就是老破小学区房。

位于闵行春申板块的高兴花园就是非常经典的案例——

高兴花园位于闵行春申、对口闵行区域内一梯队的闵行实验小学畹町校区，也就是在最近比较火的天樾园和周边：

位置在哪里、名字叫什么其实都不重要，重要的是价格跌了多少：

48平的一房是小区的入门户型，2021年2月最高成交价475万，如今跌至288万，跌幅高达39%

距离最高点，高兴花园实际跌掉了将近200万——

对于一个普通家庭而言，谁都承受不起这样的损失。

看到大跌，大家肯定都好奇：

高兴花园为什么跌这么惨？

之前，对口闵行实验小学畹町校区 莘松中学的它，是受人追捧的双学区房：

公民同招、民办摇号的政策焦虑、闵行区的鸡血氛围，让家长们“病急乱投医”，高兴花园的价格就冲到很高。

然而随着国家打击学区炒作，学区房热度下来后，高兴花园不过是个外环外1996年的典型老破小，完全无法支撑10万一平的价格。

而且，2021年高兴花园的对口学区里，统筹部分增加了非好学区——曹行小学，相当于如果家长们的户口或者买房提前的年限不满足要求，孩子就可能读不了闵实验小学，因此导致大量抛盘。

去年下半年高峰期，高兴花园同时有80多套房子在卖，房东们一踩踏，房价自然雪崩。

无独有偶，与高兴花园类似，其他主打学区概念的老破小，跌幅也非常惊人：

比如静安大宁的童家浜小区，对口闸北实验学校 风华初级中学，单价从年初的11.7万跌到年末的9.2万，跌幅21%

比如浦东潍坊的潍坊六村，对口明珠小学 东昌南校，单价从年初的15.5万跌到年末的11.6万，跌幅26%

比如闵行古美的平南三四村，对口平南小学 实验西校，单价从年初的8.2万跌到年末的6.5万，跌幅21%

我们来算一笔账——这里提到了4个小区：

最高点平均总价为450万

平均跌幅为27%

实际下跌约120万

如果家庭年收入税后20万

这就是不吃不喝6年总收入

买房的时机，决定家庭生死，谁都承受不住这失败的代价。

02 “次新学区”

除了老破小学区房，有些次新学区房也跌了不少。

比如位于闵行吴泾的紫竹半岛花园，73平的一房户型，2021年初高峰期曾卖到760万，而年底直降180万，成交价仅580万，跌幅高达24%

紫竹半岛花园不是老破小，品质颇高，年底还新通车了地铁15号线，为啥还跌这么惨？

问题在于对口的学校上。

紫竹半岛花园对口的学区阵容看上去非常“豪华”：

华东师大附属紫竹小学 华二附中初级中学，所以很多在闵行交大、紫竹高新附近工作的家长就冲着好学区 高品质高价买入。

然而实际上，华二附中初中的成绩与口碑，基本上都是由特招生、而非地段对口生贡献，地段对口班的成绩与其他班级差距巨大。

也就是说，家长花高价买入的学区房，入学后发现周围大多都是吴泾镇各个村里的同学，考出来的成绩和菜中也差不多，这不坑爹么？

于是，随着学区房热情的消退，紫竹半岛花园的价格就回到了板块内品质次新房应有的水准。

同样，之前方才售罄日光的华侨城纯水岸所在的浦东唐镇，对口福山唐城外国语小学 建平培德实验中学的“唐镇三兄弟”也不能幸免

代表楼盘浦发罗兰翡丽，从2021年1月的9.6万一平跌到了去年底的7.5万一平，跌幅也超过20%

与此类似的，还有浦东御桥的万科海上传奇，去年下半年也跌了20-25%左右，跌幅丝毫不逊于学区老破小。

当然，这些区域次新学区房在今年疫情后迎来一波回暖，但波动回撤大说明产品本身属性并不足够安全，值得注意。

03 “远郊新房”

另外，还有一些不是学区房的房子，关注的人也不多，但其实跌幅也非常可怕——

远远远郊新房

比如奉贤海湾的绿地香颂，注意是70年的纯住宅哦，2017年就卖到了2.6万一平。

然而去年下半年居然跌到了1.9万，直接亏损27%，而目前挂牌的价格也在1.8-1.9万左右——

相当于五年不仅没涨，还跌掉四分之一！

5年不涨反跌，意味着什么？

一套房子，拿在手里，无论住不住，每年的成本就是5%打底——

毕竟贷款利率都要5%了，这还不算上首付资金的机会成本和理财收益。

如果五年不涨，那么一套房子就白白浪费了20-25%的机会成本，或者贷款利息。

也就是说，如果你2017年高点买了绿地香颂，五年下来至少要卖到150万才不亏，然而实际成交只有90万，直接亏掉了40%！

我看了下成交记录，其实整个奉贤，除了南桥新城外，过去五年基本都没怎么涨，甚至还有点小跌。

就这么说吧，如果你买了海湾、青村、庄行这种奉贤远郊房子，过去五年资产起码缩水25%。

上海的远郊，并不缺房子，无论是货币放水，还是白领、程序员的增加，都与它们无关，特别是远郊无地铁的房子，一定要慎重。

04 “总结买房3大坑”

最后让我们总结一下，上海过去半年跌的最狠的房子，都是因为踩了什么坑。

第一，高溢价学区之坑：

很多购房者之前花了大价钱买的所谓一梯队学区房，后来基本都经历了大跌，背后主要的原因就是——学区不值那个价。击鼓传花的游戏玩多了，没想到最后扔到了自己手上。

而相反，学区溢价占比较低、居住品质高的联洋、长风、新江湾城等板块跌幅就很小，这就告诉我们，买房要尽量避开溢价过高的房子，否则就容易高风险接盘。

这也是我一直推荐大家优先考虑买新房的原因，因为新房由于限价，也不承诺对口学区，因此在学区方面没有一分钱溢价，非常安全。

第二，伪学区之坑：

很多新学校或者改名字的学校，顶了个不错的名字，什么“建平”、“进才”、“华二”之类的，其实无论是生源还是教学质量，都经不起推敲。

购房者高价买入的时候以为自己捡到宝了，其实读出来跟周围普通学校并没有什么区别，房东还感谢你为他送钱。

第三，远郊之坑：

上海大力发展的区域我们已经说过很多遍，一江一河、金色中环、大虹桥、张江、前滩、临港才是YYDS——

其余的很多地方不缺房子，缺的是接盘侠。

在调控楼市的大背景下，期望上海大涨已经没有可能，类型不同、地段不同的房子，房价走向开始出现两极分化——

选对一套房子，比你有多少钱更重要。

如果你正在考虑买房、也怕在买房路上遇到坑，我们的一对一咨询可以根据你的个人情况来梳理购房思路，做出合适的推荐和建议。