北京楼市下月或迎巨变「北京楼市」

今天，环球房讯小毛就大家最近讨论的北京楼市下月或迎巨变「北京楼市」整理了以下内容，希望能够有助于您了解北京楼市下月或迎巨变「北京楼市」。

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Q:提问:京总您好！我首付大约300W，SFSD，主要是为了稳定投资保值。这两天踏勘了一下朝青板块和常营板块，目前情况如下

1、天鹅湾可以承受得了的只有47平米的LOFT，报价540W，但感觉有点太小了，而且是不是不保值。

2、国美第一城相中了两套房子，一套是111平米东西朝向中间楼层（670W），一套是91平米东南朝向（625W），都在6层。单价上来说前者比后者便宜近9000，两个户型见贴图。

3、常营板块还没实地踏勘，感觉新天地四期、五期；柏林爱乐小区，可选择余地更大。基本上120平米内的小三居也可以考虑，但是在朝青板块只能选择两居了。小区也更新。想请教您两个问题：

1、我买来主要是为了投资和稳定增值。买了直接租出去，自己也不会住。所以是在朝青买小两居好还是在常营买小三居好？不知道后续常营板块是否涨幅比朝青板块更有空间？

2、如果您觉得朝青板块更好，请您看看是选择珠江罗马的一居、天鹅湾的LOFT或者是国美第一城的两居？

A:回答:您好,感谢信任!如果您能拿到常营第一梯队的3居室,我建议可以优先考虑这个板块,国美第一城属于朝青的上车盘,这个盘的优势是流动性不错变现快,但涨幅一般,朝青的特点是第一梯队领涨,因为是距离国贸最近的刚需兼改善板块,不缺购买力的,但您买第一梯队只能搞个一居室,不是市场上的主流户型.常营目前的性价比很高的,接下来的市场每一波都少不了

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Q:提问：京哥，我去新北苑看了看，感觉几个盘都不错，整个区域界面和配套很好。现在福熙大道还有几套洋房的尾房，155平要1740万，二手高层也将近10万一平，您觉得可以入手吗？对这个区域，您有什么建议？

A:回答：您好,感谢信任!新北苑是一个比较新的纯居住板块，主要是填补这个区域中产对高品质居住体验的需求，主要的价值还是靠吃外地的产业，福熙大道目前确实溢价高了点,但楼盘的品质还可,长期看跟上大盘问题不大，自住的话比较合适,如果投资的话,这个价位可以在望京选第一梯队了,但品质不如福熙;居住体验和收益您得放弃一个

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Q:提问:京总您好，我和家属一个在望京工作，一个现在中关村工作，两年后去中关村。然后父母家在顺义。两个人刚需买房（现在住父母的房），首付500-550之间。大方向：一开始是希望买在15号线上，比较方便上班和回爸妈家。北沙滩安立路的房子老的老，新的太贵，看了看感觉上不了车。不考虑五环外的房。

这段时间集中看了看望京的房子，慧谷时空和圣馨大地都觉得可以上车，这两个小区户型虽然不理想，但是价格合适，交通方便，小区合眼缘。也有考虑买热门的小区的房子，但是单价高，面积小，居住体验就打折了。接下来还想看看朝青板块的房子。目前和家属比较纠结的地方在于：1、望京我们相中的那两个小区是否值得买？2、您还推荐我们看看哪里的房？3、慢慢看房到下半年的话，会不会错失上车的机会？现在需不需要抓点紧

A:回答;您好,感谢信任!1、北京的市场是波段型的;牛市分为2种情况;一种是短波,一种是长波,短波是每年春节后一直持续到五一左右;长波则是从前一年的九十月份一直持续到第二年的五一左右;这也是真正的牛市;涨幅最猛的这一波都是春节前后这一段;一般每一波的涨幅是30%-40%;龙头的热门板块能达50%;非龙头板块可以涨30%;次级板块10-20;

冷门板块和远郊横盘或涨势不明显;最好的买入时机是每一波的前夜,但如果您不是职业买家很难把控市场节奏;如果市场突然冒起来;笋盘的消化速度会很快,后面都是一些位置、楼层很差价格又很高的盘,摆在您面前的就两个选择,要么接受,要么下一轮.非职业买家一般是建议淡季买,可选的房源比较多,只要选筹上正确,即便是有一个5-10%的回落也可,下一波行情会反弹上来;

2、慧谷和圣馨的品质和管理一般,在整个区域的热度属于中等;您这个预算可以看看澳洲康都、首开知语城、国风北京;朝青的话可以看看华纺、青年汇;望京和朝青都属于热点区域,这些区域常年不缺购买力,居住体验好的盘涨幅比较明显,面积大小适当即可,不必追求大面积,同样价格大面积的盘一定存在硬伤

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Q:提问:您好，刚加入星球，目前准备在海淀区换房，准备卖出永金里小区一套两居室，市场价大概600多万，购入海淀一套次新投资房，控制在1000万以内，就是希望涨的快，能跑赢大盘，因为购入以后就准备出租，所以还希望租金高一些

请京总给推荐几个小区。我还没开始实际看房，从我爱我家上大概看了看，看到有西二旗领秀新硅谷，上林溪，清河世华龙樾，四季青水云居这些小区，也有马连洼西山华府，另外在牡丹园，五棵松，学院路，苏州桥也能找到一些小区，请京总给些建议，我重点去看哪些小区呢，感谢指导！

A:回答:您好，感谢信任！这几个板块清河更有优势一些，房屋增值的逻辑是这个区域目前的价格还存在很大的上升空间，附近有产业支撑不缺购买力，楼盘在市场上的优势又比较明显，这样就会存在套利的空间。上地清河有聚集的产业支撑，这一带的次新比较稀缺，像莱圳，橡树湾，世华都是不错的盘

四季青板块一般，第一是区域商圈比较乱，还有大面积城中村，其次在航道正下方，居住体验有瑕疵，不是在附近工作一般不建议投资这个区域，马连洼的涨幅已经过去了，目前的价格已经接近天花板，在区域一直固化，楼市没有特大利好正常涨价的情况这个区域的天花板比较难破，总体清河更有优势一些，可以重点研究这个区域

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Q:提问:京总您好，慕名而来，看了您的相关文章后很受启发，请教一个比较具体的问题:您对海淀西北旺区域的未来发展趋势是否看好，如果有机会购买西山锦绣府的清退房源未来是否具备升值空间，谢谢！

A:回答:您好,感谢信任!西北旺的优势产业聚集比较明显,劣势是配套较差,这个板块重点发展的是永丰北清路一带,也就是所谓的北部新区,西北旺这个地块2015年到2019年已经完成了涨幅,未来上涨动力比较一般,配套的话几十年基本都是一个样,有一个生物医药基地百望山,发展商业的话比较难,简单说就是这片地已经往固化的方向发展了;

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