北京楼市：百年变局举世放水持币者的最终提醒

今天，环球房讯小毛就大家最近讨论的北京楼市：百年变局举世放水持币者的最终提醒整理了以下内容，希望能够有助于您了解北京楼市：百年变局举世放水持币者的最终提醒。

京房会拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!

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Q:提问:京总您好;慕名而来，我的情况如下：我是自由职业者，妻子是家庭妇女，孩子还不到1岁，收入不稳定，我们现在住在父母家，是一套东城对口学区房，幼小给孩子用，这房不动。弹药方面，加杠杆困难，现有400，加杠杆50应该没问题，100要看运气了。现在想在南城考虑投住一起，投住一起的话带着孩子至少要2居了，如果是短期那就投住分离。

现在看的地方就是旧宫、瀛海、亦庄河西，以及关注亦庄路南区还没有批出去住宅用地。感觉目前旧宫可选面大一点，看了亦庄北岸，政府年初答复凉水河路的断头路要和旧宫这边的连上，这样从北岸到亦庄核心的交通会有4公里的缩短，不知道现在入手那片的房短期内有没有小看头？旧宫稍微长期一点的我看的是润星家园(巧克力城)，不知道合适否。

瀛海，勉强可以够上合生me悦的两室小户型，但是感觉那边的溢价很严重，不知道上涨空间是不是基本已经没有多少了，买了会不会得至少得站5年岗。感觉这边即使是二手房也是偏长期投资的类型，不知道我判断的是否准确？亦庄河西，我只能够到南海家园，南海家园看行情也一直在涨，听风是跟二手业主划入人大附学区有关，但毕竟是风，感觉是在赌，不像在投资。

像我的情况估计只能放弃河西，毕竟感觉到好的盘，实在够不上，比较便宜的万科金域东郡手里还差150，走野路子风险太大，毕竟投资不赌嘛。长期来看亦庄路南区还没有批出去住宅用地是不是需要关注下，如果批了住宅用地是商品房的话，是不是要第一时间抢入？另外看到小米汽车的入住，和周围产业的变更，亦庄把马驹桥往智能高端的方向在规划，应该是要打算甩掉低端的物流行当，不知道金悦君或者二手的珠江逸景有没有作为5年以上长期投资入手的必要。以上，希望能给些指点，推荐下房子。谢谢

A:回答; 您好,您对于以上区域的认知完全正确;纠正几点:1、关于杠杆,投资房产的亏赚,是投资者判断对错的结果,杠杆高低会影响亏赚的效率;优质房产可以不断加杠杆是因为没有清盘的风险,只要确定选筹到位,尽可能用足杠杆,否则将失去投资的意义,这些盘大方向一定是上涨的,只要保证月供即可,多加杠杆既能放大收益;

2、关于亦庄路南区和马驹桥规划,路南区可以做关注,不建议做首选;一个新区域从规划到落地需要很长时间,期间有很多不确定性,前提是要有上面的高度重视加真金白银的投入,但大多新区域都是高开低走,关于小米汽车的入住能否给马驹桥换新提高区域价值,首先新能源汽车行业到目前的盈利能力和创富力度还没有达到领先行业的地步,这种行业目前处于发展阶段,比起目前的新兴科技行业吸金力度还略差

其次马驹桥的城市界面比较一般,这个区域的价格确实较低,过往5年期的行情也一直处于横盘和下跌中,如果有条件投资更好的位置,当然不考虑买马驹桥,这是出于“机会成本”的考虑.不是说马驹桥的房价不会上涨,投资是机会成本,效率优先原则,搭乘这座城市最快的经济列车才能得到确定丰富的回报,其次还要考虑房产的金融属性,这些位置的价格波动性比较大,即便房产升值以后,兑现也比较难,又不好贷款,将来二押投资也会受到影响.最主要的是兑现周期,何时才能兑现?

3、旧宫、瀛海、亦庄河西这几个板块,亦庄河西的价值更稳健一些,或者可以关注下路东区,瀛海和旧宫属于次级板块,旧宫只要买入的价格不存在溢价,保值属性尚可,合生me悦溢价很严重,这个位置除了地铁价值外,再没有附加配套;周边很荒凉,瀛海成交量最大的楼盘是兴海园、其次是玉璟园、最后是德茂小区;兴海园的价格3万6,玉璟园4万2,德茂小区3万8,区域的品质次新盘,紫宸苑4万7,已经连跌5年;合生me悦6万多站岗的概率极大,不如选择比较稳健的万科金域了,多加杠杆可以优选大一点的户型,少加杠杆可以次选小户型,整体更稳妥一些;可参考星球精华栏文章84#大兴跑赢大盘选筹导图,包赚;祝一切顺利!

Q:提问:您好京总，我有一套北京顺义马坡的两限房顺悦居，2居的，现在打算卖了置换个3居或4居的，有2孩，老大上高中了，老二还没上幼儿园，主要考虑老二学区，改善自住，保值增值，将来万一还要置换好出手的，目前看了新楼盘：牛栏山的合景天汇，马坡臻珑府，和锦华辰，仁和的龙湖，公园都会，路劲的御和府。

二手房：牛栏山安纳湖，马坡花园一区二区，香悦四季，鲁能溪园，顺义老城区的裕龙花园，京汉绿港，幸福东区，建新南区，怡馨家园，我们来北京后一直在顺义工作生活，爱人今年工作变动，以后是在海淀，怀柔

就是海淀怀柔两边跑，我是家庭主妇在家带孩子，老大上高一了，将来上大学和工作在哪里现在都不确定，我爱人想在怀柔买，我自己是想买顺义的合锦华辰或路劲御合府，等卖了房手上总共有现金270万左右，老大今年上高一，最近3年肯定都得在学校附近租房住，您觉得在顺义买还是在哪里买比较合适？麻烦您给指点一下迷津，谢谢

A:回答:您好,顺义作为投资保值属性略差,这些楼盘买过来90%会赔钱;保值的属性很弱,增值的空间几乎没有;这些远郊涨势不可持续，涨幅可能会在市场热时六个月之内涨起来，但是涨完以后就会有3到5年的冷静期可能还一直回落，也就是这些板块的市场并没有这么强，都是虚火旺起来的;价值比较弱导致没有持续的后续购买力，所以如果你这个波涨上来的话，可能要冷很久，还有回落的可能性，持续性比较差不稳健;

顺义本身产业匮乏,本地购买力严重不足,发展最好的一个区域后沙峪,主要的价值还是要依靠望京、朝阳北部产业园的刚需购买群体，买后沙峪客群的逻辑是牺牲距离换取品质，简单说就是想住环境好一些，但望京预算不够，那么只能顺着地铁往北走，后沙峪是一个不错的商圈，涨幅只能等望京涨完才能轮过去，投资价值是有的，只不过需要时间兑现，马破和仁和板块基本就很差了,首先购买力不集中,

或者说没有购买力;在这个地方买房的人全是比较零散的一些人群,在市区工作完全不懂房地产的小白,未来的二手房市场会很差; 怀柔位置更冷，北京的产业发展轴整体是东南，西北有海淀，西南有丽泽，中部有金融街，东边是朝阳亦庄副中心，这几个载体有已经成熟的和正在发展的;所以怀柔和顺义的产业发展起来相对较难;一是产业发展，二是人才发展，产业带动人口，最后才是商圈发展

这是楼市的三个支撑点;这三个对于怀柔或顺意来讲难度较大,每一条都存在很大的不确定性;非硬性要求不建议在这些区域计划投资;哪怕是租房都可;您们没有优质的底仓打底，更应该注重房屋的保值属性和升值属性,如果这一套买错了不光只是亏损,同样会失去机会成本;从投资的思路建议前期集中资源利用杠杆撬动一些优质板块升值属性比较稳健的盘，考虑下投住分离;有了涨幅之后可以再继续购买第二套;这样有助于家庭资产的升值性,建议认真阅读星球精华栏的文章81#北京房产投资逻辑和原理,按照文章选筹逻辑包赚,祝一切顺利!

Q:提问:京总您好，看了您星球精华栏的文章,今天突然觉悟了,通胀其实是一种税,不会改变资本的回报率,假如通胀0%时利率5%则通胀5%时利率应该升到15%,中国没有升到15%是因为资本市场和银行系统歧视民企,严重拉低了名义利率,有著名经济学家认为,2013年的土地供给的格局错误才是一线城市房价高涨的最大推手,同时他认为货币超发导致房价高涨是认知误区,而您的文章观点是房价涨幅源于货币增发,可否延伸讲一下?

A:回答:您好,1、通胀会破坏生产关系,实质回报率降到5利率永远升不到15%;通胀的本质是对财富进行再次分配，每一次通胀都等同于“抢劫”，有人抢就有人被抢，即最先获取到新钱的群体受益是最大的，反之最晚接触到新钱的群体则会承担损失

除此之外，通胀还会加剧贫富、阶层分化的速度，因为富人通常有很多资产，他们可以拿这些资产去获取新增的信贷，也就是新钱，穷人的资产很少，获取新钱的机会同样变少，作为普通的个体，我们改变不了现有的货币制度，利用一切渠道和资源贷款去购买优质房产，买那些能跑赢通胀的房产，就是最有效的“抢钱”方式，否则我们只能一次次被抢;通货膨胀不会同时并均匀增加所有商品的价格，只会永远一波一波地改变商品物价。

2、我们可以看到市场上有很多分析,包括什么人口,贸易土地制度、税费制度、还有什么空置率,水电煤,凡是用这些论调分析房地产的,全是逻辑有问题,那我们可以知道,某一些因素可以影响房价20%甚至40%,就像那位经济学家说的,一个土地制度的改革,可能会使得我们的房价差40%

那么对于某些人来说这是很大一笔数字,但是在过去的十几年里,我们的楼市上涨超过了20倍,一个这么大的涨幅,是不可能通过任何供需关系来解释的,我们做学问研究,你要分清楚主要矛盾和次要矛盾,一个20-40倍的影响度,一个是几十倍、甚至可以几百倍几千倍的影响度,像日本韩国的房价,他们都可以在货币后面跟三个零可以卖到1亿韩元.一套房子这种东西是不可能通过你的土地制度,供需制度或者说什么经济适用房制度来解释,唯一的可能就是货币;

房地产不是制造业，房地产是金融业，真正懂房地产的，全部都是金融大师，比目前最好的宏观经济学家还要更懂经济,比目前最好的投行基金经理还要更懂金融。我们的国家大致有三个数据；货币，实物、通胀，也就是说，滥发纸币的速度，远远超过实物。造成了全社会的通胀。纸币通胀，才是房价上涨的唯一动力。货币超发比起其他商品，房子的价格最先上涨。也就是说，只要其它前提条件不变的情况下，只要货币供应量继续增加，房价上涨没有尽头;只不过是个价格信号而已。建议认真阅读精华栏的文章08#史诗级通货膨胀正在路上,普通人的对与策;祝一切顺利

Q:提问:您好，向您请教房产配置的问题，情况如下，海淀花园桥一室一厅学区房(孩子已上小学)，万年花城二室一厅，廊坊大厂二室一厅，海口两室一厅。请问，在不增加太多资金的情况下，如何优化房产配置？谢谢！

A:回答:您好,感谢信任!1、如果您北京还有房票,建议扩大仓位,北京这两套房,万年花城属于玉泉营板块的标杆楼盘,未来可以享受到丽泽的利好;2居室的户型刚好符合这个板块的购买力,可以长期持有;花园桥单纯从这个板块看比较一般,整体比较固化,缺乏商圈配套,不知具体哪个楼盘,如果没有房票可以重点优化这套房产,

2、燕郊大仓这个地方属于阶段性溢出的地方,北京的楼市上涨具有传导性，一般核心区域的房价大涨和大热时，会自动传导到周边次级溢出的区域;但通州目前的情况并不会发生普涨的现象，并且有严重的溢价，短期不会溢出到周边的区域，如果溢出的区域基础过于薄弱，会造成过山车的现象，涨的时候会很热，但是凉的时候也很快。

因为这些市场大概率是纯靠投机，而不是靠真正的价值。房地产经过上涨周期回调属于正常现象，一般涨30%回调5%-10%属于正常范围，但绝不会大起大落，涨50%回调50%，这样的区域一定存在炒作投机的现象。当然如果您能把握每一个窗口期可以选这种区域;一般我们是回避这种波浪较大的区域、集中产业人口持续导入才是楼市最扎实的基础。

3、海口在海南属于北侧,海南比较有价值的城市只有三亚的核心地段还值得投资,其他城市或者三亚市比较偏避的地段都属于纯旅游地产,投资价值比较弱;租金回报率也很低. 如果北京有房票;可以保留2套房,调换仓位卖出海口和大厂,如果北京房票已经用尽, 花园桥一套;建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》《未来五年,绝命大换仓,卖空杂盘,只留霸盘》祝一切顺利.有问题可再向我提问!

Q:提问:群主您好，看过您星球置顶的文章后，对您真是深感敬佩，同时对房子有了很大的观念变化，颠覆了过往惯性思维，以前觉得房子都是住着舒适为主，但现在看我手上的房都比较失败，没有升值空间。目前我手上有三套房子，第一套在大兴线天宫院站边上保利春天里，150平，2015年房，估价600万左右，由父母自住。第二套在丰台木樨园地区，是单位公房转商品房，我自住，90平，99年房，属于老旧小区，估价大概490万左右。第三套因为在常州上班，买了武进区西太湖附近的湖景房，目前估价160万左右，此区域马上要引入华东师大附中，可能有一定升值空间但是不大。

按您的置顶文章衡量标准考虑，我这三套房的投资都较为失败，丰台和常州附近没有产业，升值空间都不大；大兴虽然靠近生物医药基地，但是天宫院附近大面积的房子不热，转手很难。

目前我想的方案是卖掉常州这套，加上丰台这套，配公积金贷款和自有积蓄到800万，想了三个方案，方案一上车亦庄林肯公园，我比较喜欢这个小区环境，同时觉得这个小区转手快，等房子升值后再卖掉。方案二金色漫香林带小院一层，给父母养老，住个带小院的，但这附近交通不便，也没有产业，转手也不容易，只有带院是个优势。

方案三不在北京考虑，借助我上班的便利条件，在苏州或南京购置一套800万左右房子，最近陆续看了几套，感觉南京和苏州的房屋，位置和小区配置都比北京同等价位的要有优越很多，但是苏州和南京都是二线城市，能否升值不好确定。想请群主把控看看哪个方案更适合，或者您看我目前的考虑思路是否正确

A:回答:您好,感谢信任!1、如果您还有北京的房票,建议优先北京;从更高维度看,一线城市的成长环境优于二线城市,北京作为首都，价格不高反而很低,房价从长期看远远没有到顶，核心区域的优质房产价格会一直向上走，不光是我们国家是这样的一个趋势，其他发达国家同样是这样的。

核心城市核心地段的房产永远是优质资产;钱就放在那,谁去拿就是谁的,获取财富的方式有2种,一种是创造财富,一种是分配财富,购买优质房产等同于分配财富,钱就放在那,谁去拿就是谁的;中国的经济还在增长期，国际惯例是城市化进程达75%以上，这个时候房价才能稳定。根据据官方统计，中国的城市化率现在是在60%左右，实际上远远没有达到，因为户籍的问题。每年城市化进程增长一个百分点，至少还需要15年。也就是说，大方向一线城市的房价至少还要上涨15年以上。长远看北京优质地段的房产无论是从流通性和成长性优于二线城市;

2、这三套房子,常州具体到区域了解不是很深,大兴和丰台这两套应该出掉换成优质盘,西红门这条线属于通勤居住板块;主要的价值是承接4号线沿线;这条线的涨幅是从最北侧西红门依次轮动高米店、枣园,最后天宫院;天宫院总价过高面积过大流通性很差,通勤人员购买力没有那么强,

丰台本身就是一个发展比较落后的一个区,未来的资源全部集中在西南方向,也就是丽泽商务区,丰台要产业没产业,要教育没教育,不是批发市场就是菜市场,稍微有点收入的人都会选择在更好的区域置业,久而久之,丰台在市场上存在感越来越低,

亦庄林肯公园在亦庄并不是很优质的盘,在亦庄买房的逻辑和其他区是完全不同的，其他区我们一般是沿着地铁站看,而亦庄我们是根据品质学校配套看，购买力比较集中的区域，在高容积率去找低容积率的小区，这个是房产投资的原理;亦庄的特点是产业足够强，所以不缺购买力，一般人会认为亦庄的核心区是河东,河东是产业聚集轨道交通，但如果从居住的角度考虑，河东不一定是核心区,

比如国贸,核心区是国贸桥一带，但国贸的密度太大，整个核心区老旧小区加写字楼混为一体，就会出现一个现象居住体验不好，所以国贸的房价没有大望路九龙山双井高;河西未来是亦庄稀缺性的一个地块，优势比河东更明显，有南海子公园教育配套；属于低密度区域，从长持的角度上,河西会更有优势一些;两套变现之后往热门区域买即可,5年的时间吃2-3轮行情是最低要求,房子上涨后可以继续套现买入,很容易就会形成优质的资产包;建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利,有问题可再向我咨询.

Q:提问:你好，想问一下通州北京one小区怎么样？我觉得位置很好，离八通线六号线都不远，挨着爱琴海商场，西海子公园也近周边学校多，孩子上小学和中学都近，单价也是同年份的小区里最低，目前看上了东南或者西南户型130平的，孩子明年上小学，想下手了，之前一对一咨询过，您建议的小区里没有这个，所以想听听您的意见？

A:回答:您好,整个通州规划的新城区很多,大部分新区建设的也都很好,至少比市区60%的板块要整洁,准确说非核心优质板块10年之前的房子价值偏弱,通州现阶段没有产业,未来的产业集群是运河商务中心,靠近运河商务中心的优质板块优质楼盘会第一时间吸收到市场上的人口

北京one的建设年代虽然在2000以后,但居住体验并不是特别好,这个盘在这个商圈属于末端尾部,最后一梯队都排不上,万达的标杆楼盘是金禧花园、万方家园、帅府园;4万多的价格不如看看逸秀名园;居住体验和位置优于北京one;建议认真阅读星球精华栏的文章《83#通州跑赢大盘选筹导图》祝一切顺利

Q:提问:京总好！我有两处房子，一是海淀区小西天志强北园97年的央产房96平米，大概能卖950万左右；另外在通州区合生滨江帝景二期2015年的99平米闲置房，大概能卖550左右。我目前退休返聘，女儿在国贸上班，想卖一套房子，再买一套改善住房，方便女儿去国贸上班。

前段时间抢了个十八里店的金隅昆泰云筑期房中楼王150平米的号，户型很满意。后看了您的文章，有了一些新的认识，对买新盘有些犹豫。我去朝青、望京、新北苑等地看了看，觉得都不错。我卖掉一套房子，再加上贷款，总的预算1250，想买一套增值和改善的楼盘。我的问题是：我应该买掉通州的房子还是小西天志强北园的房子？能否推荐一下增值保值的楼盘，谢谢！

A:回答:您好,感谢信任!1、两套房子建议考虑出掉合生滨江帝景;这个问题应该这样问,市中心的老社区和通州新城次新盘应该留哪个?第一:通州的定位是世界金融中心,有投入受重视,建设快,但不管如何现在还是一座空城,一座城建成很容易,有规划有资金受重视即可,但人口是个问题,人口致富程度也是问题

只有提供大量高薪就业岗位才能持续吸收到高质量人口,如果没有高薪高位人口多了可能属于通勤睡城了,其次合生滨江帝景在玉桥商圈,玉桥商圈不是通州的新城规划;再者说市中心的老旧小区未来价值如何,这类房子本身是不值钱的，真正值钱的是土地资源,核心区的土地资源一直都是稀缺的，最终市中心老旧小区也会得到善终;能量比较低的城市想发展必须要靠建设新区，新区越金贵，市中心的老旧小区就越破败;这两个区域志强的价值大于玉桥;

2、1250应该优选望京和朝青,北苑在距离上也不如望京和朝青到国贸方便,可以关注下华纺易城、润风水尚、银谷美泉、天鹅湾南区、慧谷阳光、首开知语城;选筹上望京如果2居室可以淘到品质盘的次新,三居室楼盘略旧,朝青这个价位选到的盘全是品质次新,如果比较倾向三居可优先朝青,祝一切顺利!

Q:提问:京总好。最近因为小孩上学的需要在看西城的房子。预算不多，500左右。因此以西城广外为主。请问京总您对广外二手房的总体趋势是怎么看的？看了红莲中里的房子（老破小），单价已经比较高了，从保值（能增值就更好了）的角度是否可以买入？未来几年是否会有风险？其他有推荐的吗？另外，亚运村亚运新新家园的平层（三居）是否值得继续持有，还是应该选择合适的时间出手？如果出手的话，我们希望去海淀买房。我理解，海淀北部新区尚需时日才能兑现利好，因此并不推荐，对吧？那么海淀的哪些区域值得考虑呢（假设预算1500左右）？多谢。

A:回答:您好,感谢信任!1、您们的第一个思路应该是以最低总价获取孩子入学名额,这种逻辑在当下政策下正确,不管是西城还是海淀这种思路风险性都是相对较小的;学区房原本的价值只有10万,加上学区价格就变成了12万,房产价格高出来的部分是学位的价格;学位是按套计算,与户型大小无关.房价则是按照平米计算,大小房产学区价值一样,大房产等于多付出了很多溢价,

其次广外这个地方的老旧小区保值性还可;关于老城区的老旧小区未来还有没有价值,主要还是看城市的能量,这类房子本身是不值钱的，真正值钱的是土地资源,这是背后的核心逻辑;所以北京这种城市中心的土地资源一直都是稀缺的，最终市中心老旧小区也会得到善终。因为这些城市的市中心一直都是市中心，从来没变过.二三线、能量比较低的市中心老旧小区，

尤其是人口流出比较大的城市和区域,可能会以悲剧收场;这些城市要发展，必须要靠建设新区，一旦新区建起来，市中心就会发生迁移，所有企业全部往新区迁移.企业带动人口,新区越金贵，市中心的老旧小区就越破败;而市中心不会大范围迁移的城市，老旧小区还有价值;广外本身有丽泽的加持,学区溢价比较低,相对是一个安全的区域;只是老旧小区同比区域内的品质盘涨幅上会有明显的差距,当下市场的行情都是龙头区域品质次新涨完喘息的时候轮到一些不错的老旧社区;

2、亚运村虽然近些年过气了,但亚运新新家园在市场上具备一定的稀缺性,低密度六层板块洋房在四环还是比较抢手的,如果您们要把这套出了置换,只能往同等区域更高等级的楼盘上换,或者往更高等级同等楼盘上换,大方向上是这样的;海淀可以关注清河,橡树湾、世华龙樾是更高等级区域更高等级楼盘;清河配套成熟,有产业聚集的辐射,这两个盘在同区域竞争力凸显,

未来货币持续超发的情况下大概率是一直往上走的;海淀北部新区目前的价格已经提前透支了，但这个区域目前并没有成型，如果投资这个区域兑现周期会比较长，中间存在很大的不确定性;卖掉亚运村买不确定的新区,战略上是错误的,存在一定的风险性;不如考虑广外方案了;如果出掉亚运村按照我给您们推荐的区域考虑,方向上不会错;建议认真阅读精华栏的文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,祝一切顺利!

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