乐居财经邓鑫妮发自武汉“好风需借力，才能上青天！”

武汉乐居金融邓新妮

“好风需要借力才能上天！” 8月2日22点39分，李长江在朋友圈写下这10个字。附图为与世纪宏图地产创始人、董事长孙修高签约的三张照片。图片。

8月2日，碧桂园服务（06098.HK）总裁李长江来到武汉，与孙修高签署战略协议。现场被蓝光包围，仿佛是一片蔚蓝的海洋。

确实，房地产经纪是一片“蓝海”，尤其是对房地产而言。年初，一份《通知》正式敲响了房地产企业进军房地产经纪的发令枪。

住房和城乡建设部等十部门印发《关于加强和改进住宅物业管理的通知》，鼓励有条件的物业服务公司为业主提供更多服务，房屋经纪服务就是其中之一。

政策直接支持房企瓜分“地产经纪”蛋糕。在房地产公司、房地产公司以及其他行业的企业进入之前，这个领域一直是“中介”的专属。占据。如今，许多房地产公司已经走在了前列。据克雷格统计，2020年近50%的上市房企都有房产经纪业务。

“有牌”来到了贝壳牌桌上，一场“贝壳”和“砖”的大戏正在上演。

“幽娃”266个新目标

“碧桂园服务在市场拓展方面不会停止。” 李长江正在一步步兑现当初的承诺。

在地产经纪赛道上，碧桂园服务介入。今年1月，他创立了自己的品牌“有娃”，携手业内公司，打造“社区+地产经纪”的模式。一系列动作的背后，拓宽了物业管理服务的边界。

8月2日，李长江与孙修高签署战略合作协议。双方将共同发展社区房地产经纪业务。乐居财经从世纪宏图相关人员处获悉，“世纪宏图将纳入碧桂园服务平台体系，未来将有线上获客平台。”

与世纪宏图的合作，李长江有两个计划。一方面可以为社区二手房交易服务的发展提供支持，包括房源合作、客源合作、社区服务对接等；另一方面，可以进一步实现网络效应，提高区域二手房​​市场占有率，共同开发新的住房渠道资源。.

世纪宏图是一家位于武汉的房地产经纪公司。成立于2000年，现有控股公司5家，已注销1家。其中房地产经纪公司4家，持股100%，科技公司1家，持股41%。

该公司由五名高级管理人员持有。董事长孙修高为法定代表人，但不是第一股东。胡玲会长被带到了台前。她持有世纪宏图约47.6%的股份。她是大股东、实际控制人、最终受益人。孙修高承诺为第二大股东，持股约23.5%。

据官网介绍，世纪宏图是武汉的领军品牌。实行直营特许经营模式。在武汉三镇及周边地区拥有加盟连锁店600多家，房地产经纪人8000多家。截至2018年5月，宏图门店800多家，覆盖武汉三镇所有核心商圈。

直营加盟模式也可能是碧桂园服务的原因之一。碧桂园服务旗下的“友娃”成立后，逐渐从原来的自营模式转变为“自营+合伙经营”的模式。其与世纪宏图的合作，可参照合伙店铺经营模式。

截至今年3月，“优娃”已在全国开设300多家门店，覆盖80多个城市，预计今年新增门店266家。

增加合伙店经营的模式是碧桂园服务对市场规则的回应。目前无中介租房平台排行，国内领先的房地产经纪公司大多采用“平台+自营+特许经营”的运营模式，单纯靠自营很难拓展市场。

多方入口细分

不到100米的街道上，八九家房产中介店一字排开，五颜六色的霓虹灯庄严地宣誓着自己的主权。链家与其加盟店“得友”并肩而立，覆盖了大部分店面，其中还隐藏着一些零星的中间品牌。

壳牌正在筑城墙，不仅附近有自营店，加盟店和信息平台的建设也是不可或缺的一环。2018年5月，链家集团召开内部会议，对公司发展战略进行重大调整，表示链家将分为直销、加盟、房源信息平台三个平行业务板块，对应的产品品牌为链家地产、德友地产和壳牌搜索。

相比链家在地产中介领域的多元化玩法，房企、房企作为新玩家，大多以自营的形式出现在大家面前。

目前，成熟的房地产公司和房地产公司已经进入房地产经纪领域，只有少数几家有实力建立自己的中介品牌。半年之内，“房车宝”、“优娃”、“冈瑟”、2018年更名的问世。万科租售中心现更名为“普林出租”（简称“普林”）。

万科租售中心成立于2001年，经过17年的探索，2018年5月，万科租售中心正式宣布更名，“普林”正式进入公众视野。届时，外界可能有声音认为，这是万科物业全面进军房地产经纪市场的信号。

时任万科物业CEO的朱宝全表示：“我们是物业公司，不是中介，我们不会在万科物业以外的社区做二手房交易，这注定是一个狭隘的市场。” 不过，目前，柏悦的官网已经独立于万科物业的官网。

今年1月，万万云再次调整了普林内部架构，将“普林”与万万云的房屋租赁业务“维家”整合升级为“普林租赁”。升级后，“飘林出租”的业务将涵盖二手房交易、租赁和新房。据官网介绍，目前在全国58个城市拥有800多家普林门店，经营范围包括出租与销售、销售、产权代理、新房及工商门店交易等。

碧桂园进入市场的时间比万科晚一点。2014年，成立房地产经纪公司碧桂园服务，专注于社区二手房的买卖和租赁。今年1月，碧桂园服务租赁销售品牌全面升级，“有娃”品牌诞生。房地产经纪服务一直作为碧桂园的社区增值业务运营，支持业主的资产管理需求，深耕二手房租售和停车位服务。

与其他已经入市的房企不同，恒大房车宝的野心不仅是自建地盘，而是尽可能地聚集其他中介，打造交易平台。

并购中介公司，再用股权拉拢第三方房地产中介公司。目前，RVB一半以上的股权已经交出。去年下半年，恒大在全国吸纳152家中介机构成立房车宝集团。重组完成后，温州万豪、厦门华恒置业、永旺置业、惠州好房网等公司参股，合计持股51%。

房车宝打着“数字技术与房车融合”的旗号，希望打造一个房地产和汽车的线上线下全渠道交易服务平台。截至今年年初，RVB在全国拥有2162万经纪人会员，3万多家线下门店。

扩展“社区增值”

物业进入房产中介领域已成为一种“趋势”。据克瑞统计，2020年近50%的上市房企已经布局。

据国家统计局统计，2020年我国新建商品房交易额将达到15万亿元，同比增长约8%；据清华大学房地产研究所所长刘宏宇介绍，2020年我国二手房交易额接近7万亿元。

在房地产中介业务中，房地产公司的名称各不相同。其中，社区增值服务是房地产经纪服务的温床。碧桂园服务、远洋服务、恒大地产等物业公司大多将房地产经纪相关业务纳入社区增值服务，丰富社区服务内容。

事实上，社区增值服务越来越成为材料企业攫取利润的工具。据乐居财经统计，在公布2020年财报的40家港股上市物业公司中，社区增值服务平均收入和毛利率为5亿元，47.6 ％，分别。其中无中介租房平台排行，绿城服务、保利物业、碧桂园服务、世茂服务、恒大物业、雅生活服务收入超过10亿元。

资本乘风破浪，热钱涌入。去年以来，碧桂园服务、远洋服务、奥园健康、蓝光家宝等物业公司设立自营店的消息不断。 . 此外，成立房地产经纪公司也是物业公司分蛋糕的方式之一。

据不完全统计，自今年3月以来，至少有7家房地产公司通过投资房地产经纪公司的方式瓜分地盘。已上市的碧桂园服务、合鸿服务、合景优活、华发物业均新增1家；尚未上市的金地地产、万通鼎安国际地产、富赛德地产也相继成立。

同时，也有不少企业通过在原有业务内容上增加新的方式，直接进入房地产经纪领域。

融创服务、光大地产、中储地产、华发地产分别于今年7月和4月新增房地产经纪服务。此外，字节跳动、京东等科技公司也加入了新业务的战场。

面对挑战者，传统地产经纪公司要么与其他公司进行垂直业态合作，要么通过自身的战略调整来保住自己的版图。在多方拉动下，企业投资成本不断增加，市场不断扩大。

世纪宏图向碧桂园抛出橄榄枝，双方寻求合作机会。孙修高表示：“房地产行业竞争激烈，通过与碧桂园服务的品牌战略合作，世纪宏图地产将继续打造更好的平台，线上线下全面升级，深耕经纪业务、社区服务，并授权商店管理。”

今年4月，我爱我家开始了特许经营战略。面对重开新模式的难题，特许经营事业部总经理高志刚表示：“一方面，存量市场体量近30万亿，市场空间巨大。另一方面， , , 未来行业会越来越集中, 很多分散的品牌很难在市场中生存, 新的模式可以吸引更多的玩家选择。”