咨询服务丨财经/税务/法律编辑/李雄伟

这是小微咨询公众号第256篇原创文章

正文 | 汇融集团创始合伙人/投资人李雄伟

在房地产抵押贷款中，有很多资质和条件好的朋友。因为不了解贷款流程和顺序，在申请贷款的过程中屡屡遭拒，不仅导致个人征信查询次数增加，贷款成本也随之增加。无形中增加了很多；

小伟写了很多关于贷款准备的文章。今天小薇就继续和大家分享：贷前规划的重要性，以及如何做好贷款规划！！

一、房地产按揭贷款及贷前规划：

目前武汉市场抵押贷款产品比较多，包括银行、机构、小额贷款产品等。有朋友通过网络学习了一些攻略或者和一些助贷公司交流，开始在自己的平台上试用。自己的。申请贷款（银行、机构、小额贷款），这样就可以跳过付款环节；

不是为了别的，只是觉得自己申请不了。如果我不尝试，我不相信这个邪恶。我跑了最后一圈，发现没有银行通过。没有通过！！

俗话说：艺术行业有专长。在我们的日常生活中，我们只使用电话、自媒体、广告等信息来源。我们学到的大部分相关信息只会告诉好的一面，而真正的金融陷阱也在这些免费的；

试想，免费服务房产抵押个人贷款怎么贷法有几种，这么大的场地、人工费、服务费，谁来买单？有时候你不能太贪便宜！！

我们在申请贷款的时候，不能只听一面之词，就开始盲目操作。最终的结果一定是我们埋下了各种障碍。因此，经过专业人士的详细咨询，我们可以事半功倍：

房地产抵押贷款的贷款前计划包括以下内容：

1、抵押人和借款人的信用情况如何，产权是否清晰；

2、银行评估和房地产白名单；

3、房产抵押的大概金额：

4、银行流量规划与审核；

5、是否需要注册许可证，谁来注册，现有公司是否适合贷款；

6、当前债务情况，回答贷前问题；

7、提供2套适合您的融资方案；

8、贷款前的其他总体规划；

二、贷前规划中的十大常见问题

1、全款/贷款买房：

由于第二套房的首付需要从50%开始，前段时间很多朋友选择全款购买再抵押。优势是武汉二套房的抵押贷款利率从5.7%开始，全款购买再抵押最低，利率为3.85%；

但由于全购再抵押具有一定的杠杆作用，近期受重大政策影响，部分人无法贷款，承担高额过桥成本；

那么这些群体有什么紧急替代方案吗？答案是肯定的：

这类群体还需要抓紧做好贷款前的统筹规划，确保将当前的高息垫款换成低息贷款，同时为后期长期贷款做好基础材料准备；

2、个人和企业大额融资：

最好提前几个月开始规划企业融资和个人融资。如果目前的资质不够，那就提前改正，以最好的状态面对银行，从而获得最低的利率、高额度、最适合自己的。还款方式；

3、物业信息：

无论哪种房产抵押，都需要房产证，没有房产证就不能申请抵押，房产再好，没有房产证也不能抵押；

4、个人和企业不得参与诉讼：

不能开庭，判决未执行等，可以在人民法律网上查到。当然，如果判决已经执行，仍然可以申请；

5、逾期信用记录过多：

最近小伟认识了很多朋友房产抵押个人贷款怎么贷法有几种，总是说自己的征信没有问题，但是看了他详细的征信后，发现他的征信出现了很多逾期记录，有的甚至连续记录了好几条。逾期数月，多次申请银行贷款被拒；

那么这些朋友就不适合继续申请贷款了。他们需要查明信用信息，确认是否可以通过一些可以“协商”的银行申请，或者休息一段时间再申请，而不是继续乱申请，搞征信。一团糟;

6、网贷量大，刷卡：

网贷量大，征信量大。遇到这种情况的朋友，银行的选择就少了。大多数银行是不可接受的，一般会以“与资质不符”为由拒绝贷款。企业征信要在前期看得清清楚楚。每家银行对个人和企业征信的要求不同，如：负债率、网贷、查询、坏账、黑账等；

前期一定要打印出个人/企业信用信息，然后与银行沟通是否符合银行的准入要求。如果不符合要求，那另找银行？或者如何处理以满足银行的准入要求；

比如网贷，一些银行非常敏感，会要求提前或者放贷前结算。这必须在前期做好准备。比如查询的数量，银行都有严格的要求。在其他情况下，没有问题。，看看是否可以等一段时间再申请处理，等多长时间，这些也要提前知道；

如果你因为无法偿还网贷而成为黑会计师，你就坐不住了。如果你还有房产可以抵押来延长期限，减轻月供压力，这些都需要提前规划；

7、贷后规划：

由于这几年合适的信用贷款产品很多，很多朋友选择一次向多家银行申请信用贷款。优质上班族最多可申请200万信用贷款，但大多为短期到期。这类贷款组有一个潜在的风险：到期后，银行可能不会因为你的整体债务太高而不再续贷；

8、营业执照：

①目前武汉市场90%以上的银行要求经营贷款的营业执照至少登记一年。当然，申请不到一年也不是绝对不可能的。视申请人实际情况而定；

②对经营范围也有要求。例如，不能申请不动产。有时客户的业务范围与实际业务范围不同。如果业务范围被银行拒绝，您可以更改范围，稍后再申请；

9、个人和企业银行流水：

目前，银行个人和企业名下的流动资金必须大于个人和企业名下的负债；

10、财产债权关系是否明确：

简单的理解就是，如果结婚了，需要夫妻双方同意，一起去银行签合同。离婚的不动产不能有产权不清的；

小伟总结：以上内容是我们在申请贷款前需要做的一些准备工作。在没有合理计划的情况下申请贷款时遇到的问题会增加我们的贷款成本，无论是花费的时间和费用成本，还是贷款利率。额度增加、额度减少，当前银行放水，审慎使用融资杠杆，合理负债，合理负债；