今天，环球房讯小毛就大家最近讨论的跑不赢余额宝的武汉公寓未来到底在哪里整理了以下内容，希望能够有助于您了解跑不赢余额宝的武汉公寓未来到底在哪里。


武汉公寓市场自2017年后就进入了量价齐跌的状态。

随着2019年后武汉住宅需求逐步萎缩及购房门槛降低，武汉公寓总体需求更是大幅度的减少，均价逐年走低，与住宅价差持续加大。


2020年市场TOP10公寓项目大多为主城区项目，单项目年均去化约1.6万㎡，同比2019年下降40%，反映出市场热度消退，成交下滑严重。


进入2021年后，公寓市场依然处于下滑趋势，一季度全市公寓成交均价跌至11825元/㎡。




公寓为什么这么难呢？


因为除了需求的逐步萎缩外，公寓的面积和层高也被政策限制，最近连贷款部分政策也在收紧（武汉商业物业贷款利率,上浮20%-50%甚至停贷）。加之公寓的二手交易成本高，严重拉低投资收益回报。

相关政策丨

面积限制：武汉市公寓产品一般以办公性质进行报建，《武汉市政府248号令》规定限制单元式办公(开间小于柱距的分隔空间)不得超过50%；

层高限制：住宅地块公寓层高不超过3.6米,且最低不低2.8米,结构层高大于3.6米且不大于5.8米(3.6米 2.2米)；办公、酒店式公寓层高不超过4.5米。


不仅如此，近年来国家大力发展直接融资，提倡房住不炒，使得客户投资渠道多元化，资产配置从房地产向基金、股票转移。

数据显示，2020年武汉公寓的均价涨幅呈负值，不说跑赢基金了，就连余额宝都跑不赢。




武汉市的公寓市场特点——



整体看来，由于区域间地段、地铁、配套等因素的显著差距，使得公寓的价格区间差距越拉越大，尤其是地段和地铁因素对溢价的影响明显扩大。

高端公寓成交比重上升，如徐东、钟家村、武昌及青山滨江、中南、欢乐大道等板块均出现去化表现还不错的高端公寓。


从产品结构和成交特点来看，LOFT是武汉公寓成交的主力，面积占比70%左右，LOFT公寓销售普遍好于平层SOHO公寓产品，且售价一般高于SOHO公寓。


武汉LOFT公寓呈现出户型面积越小越热销的态势。以汉阳四新区域为例——




公寓还有优势吗？

答案是有的：

入手住宅成本不断上涨，使得公寓自带门槛优势，上车更轻松；

购置公寓作为婚前财产，对单身女性群体具有一定吸引力。




公寓的未来在哪里？


1.做大——投资转自用

建筑面积加大，开间做大，进深做大；小户型变大平层，小LOFT变空中大别墅——

在产品层面可以将投资价值向自用价值转变，从户型、内配等方面增强它的使用场景。比如将公寓在户型设计上大开间化，方便进行隔断并设计不同的功能空间。或实现较高层高内的空中墅，实现大面积赠送并提高产品舒适度。优化空间格局设计，有利于提升项目实际得房率，而空间层次性变化有利于提升客户体验感，为项目产品加分。


2.提升服务与内配，用途多元化——提高公寓的空间经营收益

可学习长租公寓和酒店物业管理经验，从生活、工作、娱乐三个维度提供立体化物业服务，提升住户居住体验，加强运动健身、休闲娱乐、创意办公，丰富公寓的空间场景，增强实用和功能性，提升公寓的空间经营收益。


3.嫁接品牌——酒店化

嫁接品牌酒店，提高租金回报率。



数据来源：湖北中原地产