高价二手卖不动出租却“贵又俏”杭州大厂码农不想做接盘侠了
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01
有时候，卖不掉的房子，反而是租赁市场中的香饽饽。
前几天，刚入职滨江某大厂的Cici，在长河一带寻找合适的租赁房源，因为是一家五口三代同堂居住，不可能像初入社会的小年轻一样，随便找个农民房或是公寓了事。
Cici心里盘算着，怎么也该是个次新房住宅小区，预算么在万把块左右。
毕竟，之前她在滨江天街旁租的150㎡大三房，家电家具全配，租金也不过9000元/月。到了更偏一点的长河，同样的价格选择应该多上不少。
不过，当Cici和中介一圈房看下来，才发现之前是自己too young too simple了。
长河的一堆回迁房，Cici自然是不会中意的，而唯一入得了眼的中海云宸，租金又超过了她的预算。
“不带家具最便宜的一套139㎡，也要13500元/月，要是家电家具齐全的就更贵了。”
Cici表示不可思议，怎么就贵过了区政府那一带大部分楼盘房租，和边上小区比也是拉开了一半的租金。
我也觉得二手房一点波动都没有的云宸，现在还能有这么高的租金。去年似乎也不过1万/月，今年怎么就突然原地起跳了呢？
02
马上，长河一带的资深租赁中介老李，就解除了我的疑惑。
“现在云宸的租金的确不低，你朋友看的那套13500元/月的房子，几天前房东还挂17000元/月呢，这几天看的人不少，应该马上能租掉。”
贝壳网显示，目前云宸挂牌租赁的5套房源，月租金在13500-19000元之间，带家具家电的价格基本是在16500元/月以上。这到底是虚高还是实价呢？
老李告诉我，最近不带家具家电的房源，基本成交租金都在12000元/月以上，目前这几套的挂牌价，能谈的空间都不大。
“那套13500元/月的，和房东磨一磨顶多还个三五百，要再低是没可能了”
云宸的租金不仅相当坚挺，成交量也是相当大。
老李掰着手指头算，上个月他自己租出去一套中间楼层的，自己同事租掉一套高楼层的，隔壁中介门店也租掉了好几套。
“相比3月，2月租出去的还要多上不少，基本价格合适就马上没了。”
03
为何云宸的租金能够这么坚挺，年初的租赁成交量也不低，老李用一句话就概括了。
“以云宸为圆心三公里范围内，目前没有品质这么好的次新房了。”
的确，环顾长河一带，大部分是名中带“苑”的回迁房小区，品质自然与商品房无法比拼，租客大部分也是初级码农和刚毕业的小年轻。
而像南岸晶都这样的商品房小区，交付已经15年了，居住环境无疑有所欠缺。一套160㎡的四房户型，还租不到8000元/月。
云宸就不一样了，作为去年6月交付的小区，无论是户型还是精装都在当下的审美之上。
更重要的是，周围的这些小区中，存在着大量合租房。而云宸基本上是整套出租的，租房环境也是天差地别。
至于能扛起云宸租金的，则是长河一带互联网大厂和上市公司的高管们。
毕竟，云宸直线距网易约600米，距阿里巴巴约800米，距新华三约400米，每天步行上下班，这样的工作生活还是相当高效的。
即使今年有不少互联网企业裁员的声音，但大多数的高管们，依旧还是在一个不错的事业环境中。
“上个月我租出去那套，就是隔壁一家大公司的高管，出手蛮爽快的。”老李回味道。
04
不过，即使云宸在租赁市场大受欢迎，租金也好到起飞。可提到它的二手房，却又有颇多无奈。
去年6月交付的云宸，已走过10个月，虽然一度有过5万7的成交传闻，但遗憾的是，至今尚无一套网签落地。
如今，杭州二手房市场上，也甚少有云宸的声音。
目前，贝壳上挂牌的只有一套低楼层139㎡，总价753万，折合单价5万4。要知道当初新房也要4万7的均价，算上近3年的持有成本，房东还真没赚上什么钱。
要知道在去年9月，云宸最低一套房源的挂牌价，也要6万1。
但在这样的“良心”挂牌价面前，收获的是近7日0带看，近30日0带看，真的是太难了！
如果说这套是因为低楼层才难卖，那前段时间中介在朋友圈狂推的一套中间楼层的房源，总价只要765万，折合单价也不过5万5。
最终的结局，依旧逃不过难以成交。
05
既然周边有如此大数量的高收入群体，为何二手房市场始终不热呢？
的确，云宸的基本面不错，地铁、小区品质俱全，对自住家庭而言是一个还算优质的选择。
但在大滨江版图中，长河没有“荣誉性光环”，居住需求来自周边刚需和改善，是一个以地缘客户为主的封闭板块。
因为滨江奥体的新房太难摇，有些滨江人改善或许考虑长河，但仅限于新房。
云宸周边虽然大厂林立，但实力雄厚的高管眼睛朝天，只看得上“更高贵”的奥体、钱新和滨江区政府，一般不愿窝在长河一隅。何况云宸最大户型也就139㎡，离“终极改善”还有距离。
但对于普通的码农，总价七八百万的云宸门槛又太高了一点。不要高估了他们“步行上班”的意愿，住得离园区太近，有时也容易“被加班”。
而且长河没名校学区，缺少大型商超和公园。
所以，许多人宁愿沿地铁再坐几站，买到市北、浦沿或之江，价格实惠生活还方便。
好在云宸几乎没有投资客，大厂码农“只租不买”对房东影响有限。但对面一路之隔的天汇，一旦年底交付，冲击就大了。
超千套体量的天汇，因为是可短期套利的现房，摇号时就吸引了大量投资客，还有不少拼多多和代持，交付后必有大量房源立刻流入市场。
如今天汇虽未交付，已有一些提前办出产证的房源挂牌，挂价全部在七八万以上。
天汇最小有95㎡的户型，离地铁也更近，但总价还是要七百多万，要打破周边大厂码农“只租不买”的习惯并不容易。
而且今年互联网裁员十分凶残，码农们买房用杠杆时会更谨慎。
按照云宸目前5万5左右的挂价，10个月流速依旧是0，对天汇二手房始终是一个压制。绿城襄七房项目预计年内也将入市，5.15万的新房还可去试试手气。
除非杭州像有些城市一样，调控政策大幅放宽，否则很难看出这个局面能如何“破局”。