上海长租公寓市场情况「上海3481青年社区租房」

今天，环球房讯小毛就大家最近讨论的上海长租公寓市场情况「上海3481青年社区租房」整理了以下内容，希望能够有助于您了解上海长租公寓市场情况「上海3481青年社区租房」。

社会租赁住房市场

1、年度社会租赁住房市场整体情况

从2021年全市社会租赁住房市场的挂牌情况看，月度挂牌量的高位出现在4月、总量达到超过3.4万套。来到年中，全市社会租赁房源的挂牌量持续在低位徘徊，6~9月份的挂牌量都在2.5万套以下的较低水平。而进入四季度，挂牌量呈现出翘尾的走势、11、12月的挂牌量均逼近3万套的年初水平。总体来看，2021全年的社会租赁住房月均挂牌量约在2.7万余套、相较2020年的月均挂牌量下降约30%。从挂牌房源的租金均价来看，全年呈现出逐月小幅上涨的态势，1月份的挂牌均价在8,469元/月、为年内的最低位。11、12月份的挂牌均价已经逼近9,900元/月的水平、达到年内最高位。至此，年底挂牌租金均价较年初要上涨约16%。

图：2021年全市社会租赁住房挂牌量价月度走势

从社会租赁住房的成交情况来看，全年最高点出现在4月份、春节后的租赁需求呈现明显增长，这也与当月租赁挂牌供应大幅放量有关，当月租赁成交总量约在1.7万套。全年各月份租赁成交量波动较大，除春节后催生的换租需求外，高校毕业季带来的租赁需求接力入市，体现在5、6两个月成交量持续处在年内较高位、总量均达到1万套左右的水平。进入四季度，全市租赁需求趋于减弱，尽管挂牌供应量出现翘尾，但成交量则呈现逐月走低的态势，12月份的成交总量仅在4,700套左右、为年内第二低位。2021年，全市月度社会房源租赁平均成交量约为8,816套、同比2020年的月度均值要下降约36%。

从成交均价来看，虽各月走势出现波动、但整体呈现出上扬的态势，全年租赁成交均价约为8,753元/月、相较2020年上涨约8.42%。

图：2021年全市租赁住房成交量价月度走势

从年度社会租赁住房的热门板块的情况来看，租赁挂牌量排名前十的板块基本与2020年差别不大，其中仅浦东世博板块、嘉定主城区板块是新上榜的板块。陆家嘴滨江板块依旧以明显的优势排行首位，挂牌套数同比2020年减少约30%、挂牌租金均价同比上涨约14.6%。作为传统的二手住房交易大区，金桥板块的租赁挂牌供应排名上升3个名次至第二位，挂牌套数同比减少约15%、降幅明显小于全市平均水平，挂牌租金均价同比上涨约13.6%。此外，古美罗阳、周康和嘉定主城区几个外围成熟的居住型板块，挂牌量的排名均呈现上升态势、同比2020年的降幅均在20%左右、也都小于全市水平，主要是由于外围地区的新房市场经过多年的发展，使得存量市场上可供租赁的次新房源量逐年看涨。

图：2021年度租赁住房挂牌总量前十板块

从租赁成交的板块排行来看，前十的板块与挂牌情况完全一致、仅顺位略有不同。陆家嘴滨江板块的租赁成交量持续位列第一、同比2020年减少约38%、与全市平均水平相当，租金均价同比上涨约15%、高出全市平均水平约7个百分点。作为拥有丰富社会租赁房源类型的市中心板块，凭借其优越的区位条件，陆家嘴能够吸引不同圈层的租客，租赁需求体量非常大，租金水平相应得到提升。浦东世博是租赁成交排名上升最快的板块，成交量同比减少约35%、降幅略小于全市平均水平，租金均价上涨约10%、较全市略高出1.5个百分点。板块内有多条轨交线路分布、并设有多个站点，公共交通条件优越。此外板块的民办教育资源较为丰富，同时随着太古里的开业，板块的综合商业体配套能级也进一步提升，可见，颇为良好的居住体验保障了一定的租赁需求。

图：2021年度租赁住房成交总量前十板块

2、年度住宅租赁细分市场

从租赁住房细分市场的情况看，可进一步了解到当前市场上的租赁供求结构。2021年，全市社会租赁挂牌的房源的建筑年代分布相对较为平均，其中2001~2005年的房源占比依旧最大、达到20%，占比较2020年减少约2个百分点，1995年以前房龄较老的房源占比整体较2020年要缩小约4个百分点。2011年以后的次新公寓房源的挂牌占比，同比则扩大了约7个百分点。

图：近两年全市社会租赁房源挂牌房龄段对比

再看租赁成交的情况，整体呈现出了与挂牌供应占比相同的变化趋势，2005年以前建成的房源成交占比同比2020年分别有不同程度的萎缩，总体缩小了8个百分点。而2015年以后房龄较新的房源，租赁成交占比相较2020年则总体扩大了8个百分点。可见2021年，全市社会租赁房源中，房龄较新的公寓有所抬头、中高端租赁需求的扩大也直接带动了租赁挂牌、成交均价的上涨。

图：近两年全市社会租赁房源成交房龄段对比

从租赁住房的套均面积分布情况来看，2021年全市的挂牌面积段分布情况与2020年相比变化非常小，基本持平。市场上套均面积在90平方米以下的小户型房源依旧占据着绝对主力，总占比接近70%，租赁成交整体与挂牌的情况相当，且与2020年相比并未发生明显的变化。

图：近两年全市社会租赁住房挂牌面积段对比

图：近两年全市社会租赁住房成交面积段对比

从租金段的分布的情况来看，月租金在5,000元以下的挂牌房源占比相较2020年明显萎缩，总占比同比减少约达16个百分点，而月租金在5,000~7,000元的房源挂牌占比则扩大了约9个百分点，此外，月租金在2万元以上的高端房源挂牌占比同比也增加约4个百分点。社会租赁房源挂牌的月租金结构整体呈现出一定的上移，这也与上述房龄段的变化情况相呼应。成交情况与挂牌情况的变化基本相一致。

图：近两年全市社会租赁住房挂牌租金段分布对比

图：近两年全市社会租赁住房成交租金段分布对比

3、全市租赁住房市场租金情况

（1）热门租赁地区关注

从轨交房租金排行的情况看，低端、中端市场上，排名前五的轨交站点基本都位于传统市中心，其中位于“衡复地区”的站点更是占据了绝大多数，该地区拥有较大数量的老式小区，而受到区位条件和文化软实力的正面提升影响，站点周边的小区租金整体仍维持着较高水平。高端、超高端市场上，排名前五的轨交站点分布则显得相对较分散，拥有较多老牌高品质小区的区域纷纷上榜，如水城路站、东昌路站、新天地站等周边都有颇具代表性的标志性豪宅小区，足见在租赁市场上这些地区的获认可度也普遍较高。

图：2021年12月各档次轨交房平均租金TOP5

从学区房的租金情况来看，各个档次上榜的学校基本都相同，仅顺位有所不同，上榜的学区基本都位于徐汇、长宁、黄浦、浦东新区，充分体现出市场对于教育资源的偏好性与认可度高度趋同。

图：2021年12月各档次学区房平均租金TOP5

（2）公寓租金指数情况

从2021年底各环线的公寓租金指数来看，除了郊环外，其余各环线的公寓租金指数都是随着户型的增加而递减的，一房租金指数均为最高、三房的租金指数则均为最低，主要是由于小户型房源租赁活跃度最高、需求体量较大。分环线来看，内环内、内中环各类户型的公寓租金指数水平基本相当；中外环的一房指数相对最高，该环线的房源租金水平相对偏低、各类生活配套基本齐全，是普通中低端租赁需求相对最旺盛的环线。值得注意的是，郊环外的三房指数领涨各环线，该地区的房源租金水平明显偏低，大户型房源就能够满足相当一部分成员较多、支出预算又有限的低端家庭租房需求，从而促使租金快速上涨。

图：2021年12月各环线公寓租金指数一览

从不同户型公寓租金指数的区域排行情况来看，一房指数方面，传统市区板块牢牢占据前五的位置，这些区域凭借其优越的公共交通配套条件、较高的生活配套能级，向来是上班族租房的首选地，同时由于区域内也有较多数量的小户型老公房得以控制租金支出，因此租赁需求十分旺盛、市场交投活跃，支撑了其一房租金较为明显的涨势。二房指数排名前五的区域则涵盖了部分处在中、外环沿线的区域，如宝山、闸北两区，两大区域的轨道交通、商业配套条件近年来大为改善，区域内可供租赁的房源类型较为丰富，以老工房和房龄较大的公寓房为主，租金价格总体处在中下游水平、租赁房源性价比较高，故而租金获得上涨支持。三房指数排名前五的榜单上，则不乏处在外围远郊的区域，如崇明、奉贤两区，两区的租金都处在洼地故存在较大的上涨空间。

图：2021年12月各房型公寓租金指数区域排行

长租公寓市场

1、年度长租公寓市场行业热点事件回顾

2月

自如推出业主委托出租新模式“增益租”：①与业主共同确定租金，实现无差价 ②收益有八成保底 ③合约最低一年起。

短评：为中介方与业主方开启良性沟通渠道，同时将为出租方提供更多保障、避免由于信息不对称造成的租金收益损失。

上海链家自2021年3月起租客零佣金，业主服务费调整至月租金70%，并提供免费保洁、免费维修和60万元家财险保障等服务。

短评：有助于解决业主房源出租慢、房源日常维护缺乏保障、财产安全性较低等痛点，同时也能减轻租客的经济压力。

3月

上海浦东地产发行18亿元住房租赁专项公司债，票面利率不低于3.3%；华发股份在上交所提交注册发行50亿元住房租赁专项公司债券；龙光控股完成发行4.27亿元住房租赁债券、票面利率4.9%；阳光城发布公告拟以上海盈标企业管理有限公司持有的“阳光城-上海睿湾碧云项目”设立中信证券-阳光城长租公寓一期资产支持专项计划、总规模不超12.1亿元。

短评：在政府大力支持住房租赁金融产品发展的背景下，为寻求稳定资金支持，企业住房租赁债券的发行稳定增长，市场迎来住房租赁债券“发债潮”、发行规模逐年提升，充分利用社会资金、促进资本进入市场，旨在多渠道增加房源供应。

5月

绿地、建信住房签订战略协议，绿地在上海两大租赁社区项目于年中入市，双方将以上海绿地徐汇铂瑞公寓、徐汇田林铂派社区为首批试点项目，并逐渐扩展至各城市的绿地现有存量物业。

短评：大型租赁社区的出现，能够让租客更好地享受住宅社区的生活体验，享受各类商业、娱乐等配套资源；于企业而言也能实现迅速扩大规模、构建发展新格局。

7月

上海华谊集团联合魔方共同推出的国企存量“非改居”项目——谊·魔方公寓上海吴泾华师大店于7月6日宣布正式开业，该项目也是闵行首批“非改居”项目之一。双方通过出资共同成立了合资公司——上海谊魔方公寓管理有限公司，双方各持股50%共同投资装修了这一项目。

短评：近几年，魔方主要通过盘活存量资产快速发展，已联合多地政府、国企打造了上百个住房租赁合作项目。相较于其他项目，谊·魔方公寓是在明确“非改居”政策下，魔方第一个通过房管局审批的项目，这对魔方后续的非改居项目具备一定的指导意义。

10月

浦开仁恒派国际租赁社区项目正式签约，产权方为浦开集团，由仁恒旗下专业从事酒店及长租公寓管理的仁恒柏薇负责运营管理，提供一室到三室的户型产品，预计将于2022年年中开业。

短评：此次签约代表着仁恒在积极参与上海城市建设过程中又一次里程碑式的突破，也代表着新加坡知名的酒店管理品牌柏薇酒店及服务公寓在上海落下的首个项目。

2、全市集中式长租公寓分布情况

根据目前我们所掌握的上海市主流集中式长租公寓的情况看，涵盖品牌数量约达65个、门店总数量合计约达500余家。截至2021年底，全市主流长租公寓门店数量排行前十的，大多仍是知名度较高的品牌，如城家公寓、安歆·YU和魔方公寓依旧以较为明显的优势占据着前三的位置。而与2019年时相比，长租公寓市场经历了两年的发展与洗牌，三大品牌的排名顺位略有变化，城家公寓取代了安歆·YU位列首位。从门店数量级来看，前三位品牌的门店数量约在50-70余家。相较2019年时，各家品牌的门店数提升量约在20家左右，规模进一步扩大。

此外，排在第十的Base-living则是在近两年较快速扩张的品牌，仅在2020年就新增了三家门店。从品牌门店整体布局情况看，绝大多数都处在徐汇区，其余门店全部都分布于卢湾、长宁、黄浦、虹口、闸北等传统市中心、且产品类型均为单套公寓，可见其品牌定位为中端。

图：全市集中式长租公寓品牌门店数量TOP10

从全市长租公寓门店各环线的分布情况看，除郊环外门店量明显偏少以外，其余四大环线的门店数量分布较为平均。其中，外郊环区域的门店数量占比最多、超过三成，内环内、内中环及中外环则比例相当，充分表明当前不同需求层次、客群定位的长租公寓项目呈现全面发展的态势。

图：全市集中式长租公寓各环线门店数量占比

从2021年年底长租公寓门店行政区域分布的情况来看，浦东新区、闵行区依旧以绝对优势占据门店数量的前两位，作为两大成熟的居住型大区，旺盛的租赁需求也令众多长租公寓运营商选择在此布局。经历2020、2021两年的扩张与发展，两大区域的门店数量已超过或接近百家，较2019年增加约40家。其中，浦东新区的长租公寓门店有较高比例都处在金桥板块、总量约达30家；外高桥、张江板块拥有较多产业园区和企业，外来就业人口数量较多致使租赁需求旺盛，因此也汇集了一定数量的长租公寓、总量都约为十余家。闵行区的长租公寓门店则主要集中在金虹桥、七宝、华漕和浦江镇几个板块，门店数量在13-26家之间。

徐汇区是目前长租公寓门店数量最多的市区，主要分布在区位条件较佳、生活配套较成熟的几个板块，如田林、徐家汇、龙华、衡山路和南站板块。

图：全市各区集中式长租公寓门店数量分布