今天，环球房讯小毛就大家最近讨论的绍兴二手房成交价格「绍兴出台二手房指导价」整理了以下内容，希望能够有助于您了解绍兴二手房成交价格「绍兴出台二手房指导价」。

就在昨晚，绍兴市住建局发布“镜湖新区住宅小区二手住房（第一批）成交参考价格”。


这也是绍兴实行二手房新政后，全市第一批出台的二手房参考价，具有极强的代表性。



1st


相较于以往的二手房挂牌价，绍兴的二手房成交指导价，无疑打了个大折。


以其中高品质较高的金色蓝庭为例。


此前在安居客上的挂牌均价约为27000元/㎡，而指导价仅为18900元/㎡，相当于打了7折。


一套建面约140㎡洋房，总价硬生生从378万，变成了264.6万，缩水近113.4万。


其他项目的成交参考价，也都普遍在之前挂牌价基础上打7折左右。


另一个特点，是二手房均价大多被压到2万/㎡以内。


可以看到，第一批的23个项目中，仅有3个位置比较核心的项目——佳源悦城、金时花园、天御花园，参考价在2万/㎡以上，而且仅仅是2.1万左右/㎡。


这也与前不久，各二手房平台收到“单价超过2万元的房源不再展示价格”的通知，相符合。


可以得出，2万/㎡会是一条敏感的价格红线。


值得注意的是，这次公布的这批项目，都是没有学区资源加持的。


而二手房领域的重点监管对象——学区房，是也以2万/㎡作为价格红线，还是另有一套价格体系，还有待观察。



2nd


问题是，只能按参考价卖吗？当然不是，这个只是参考价，在实际成交中不具有强制性。


如果不强制按参考价卖，大概没有人会愿意损失上百万的卖房收益，那参考价的意义在哪里呢？


意义在于信息更加透明。


原本二手房从报价到交易的信息相对封闭，买方、卖方、中介之间的信息极度不对称。


因此，二手房成交价较难把握，有时会出现中介挂牌高价房源，促进同小区其他房源销售等乱象出现，也导致二手房挂牌价时高时低走势混乱。


出台二手房成交参考价，可以看出政府是希望先从增加透明度开始，让市场在一个价格很透明的情况下去交易，引导二手房的价格走到比较合理的位置。


意义在于减少二手房倒挂催生的楼市热度。


随着新房的限价，绍兴部分热点区域已经出现二手房倒挂现象。


比如佳源悦城，之前在安居客的二手房挂牌均价已经到了27000-28000元/㎡，追平甚至超过了很多周边在售的新房房源。


而在参考价发布后，直接打消了这种倒挂，也能减少因倒挂产生的投资性购房。


意义更在于银行。


这次绍兴的二手房新政，直接提出“商业银行应严格按照二手住房参考价格发放住房贷款”。


这意味着二手房的首付比例大幅上升。


比如要成交一套1000万的房子，官方参考价为700万，约定首付3成。


但银行只能贷出参考价的7成，也就是490万，购房者实际需要首付从300变为510万，首付3成变5成。


首付比例的上升，直接削弱了购房者的买房能力，原来很多买家借助房贷杠杆购买高价房，将越来越难。


再加上贷款的利率提升和周期拉长，导致需求端减少，也就达到了二手房参考价的最终目的——减少二手房的流动性。


金融资产具有三个基本特征：流动性、收益性、风险性。


流动性越差，金融属性就越弱。


因此减少二手房的流动性，就是削弱房子金融属性的关键一步。


未来进一步削弱甚至剥离二手房金融属性，增强新房销售，将是楼市长期的趋势。


3rd


从全国多个城市对二手房市场的管控来看，主要有两种模式。


一种是深圳模式：直接公布二手房参考价，银行按照参考价放贷；


一种是上海模式：不公布二手房核验价格，只是没有通过“核验”的房源，无法在中介机构挂牌上架，且不影响贷款额度。


绍兴显然参考了深圳模式，因此深圳二手房市场在参考价政策实施后的走向，对我们来说更有参考价值。


在深圳发布二手房参考价后，深圳楼市迅速冷却，2021年上半年，深圳二手房价格累计已下跌10936元/㎡，缩水幅度高达15%。



除了深圳，宁波、成都、西安等采用“深圳模式”的城市，在上半年的二手房价走势，也出现了下降，和全国70城的走高相比，调控效果十分明显。



而绍兴不管是城市体量还是房地产市场规模，都尚不及深圳、宁波、成都、西安等特大城市。


这次二手房参考价政策对绍兴的打击，很可能会更加彻底。