燕郊与香河：“地头蛇”的狂舞盛世
今天，环球房讯小毛就大家最近讨论的燕郊与香河：“地头蛇”的狂舞盛世整理了以下内容，希望能够有助于您了解燕郊与香河：“地头蛇”的狂舞盛世。
万科事件的发生表明，在京津冀一体化利好趋动下，外来房企与本地企业的冲突加剧难以避免。无论如何，这都不是一个成熟的房地产市场愿意看到的。
中房报记者 周翔宇 北京报道
疲于周旋在宝能系与华润之间的万科恐怕暂时无暇顾及千里之外的一场“地方性”纷争：知情人士透露，7月8日，五矿地产和万科联合体准备前往香河县国土局参与数宗土地竞拍，不过在前往途中被拦截，万科员工被打伤。
一位不愿具名的五矿地产负责人向中国房地产报记者证实此事，不过出于某些原因，这位负责人不愿透露更多此次冲突的细节，仅表示“事出有因，肯定是有针对性”。
而前述知情人士直接将矛头指向香河一家地方房企，并表示该事件因当地房企不希望万科来此竞拍才现“野蛮”行为，目前中国房地产报记者了解到警方正在调查此事，尚未有更多证据指向施暴者为当地这家企业员工。
是次事件再次揭开了环北京区域房地产市场多为河北本土开发商“垄断”的事实，其中尤以燕郊为甚。包括福成开发的上上城系列、兴达的夏威夷系列、燕达的首尔系列、汇福的纳丹堡和悦榕湾系列、天洋控股开发的天洋城系列成为整个燕郊房地产市场绝对主力。
相对而言，香河是品牌开发商入驻最多的区域。七年以来，相继有富力、绿地、万科、万通、鸿坤等近20家知名开发商进驻。不过土地价格偏低、涨幅较小，与所谓的环北京区域极不匹配。而万科事件的发生表明，在京津冀一体化利好趋动下，外来房企与本地企业的冲突加剧难以避免。
无论如何，这都不是一个成熟的房地产市场愿意看到的。
外来者多以参股方式进入
与万科员工遭袭同天，7月8日，莱蒙国际集团有限公司公告透露，因北京莱蒙顺泽·水榭花城另一股东决定行使优先购买权，因此莱蒙国际不会将其持有的项目股权出售予融创。
北京莱蒙顺泽·水榭花城位于河北三河市高新区燕郊汉王北路东面，此前由北京华夏顺泽投资集团有限公司持有49%股权，莱蒙国际持有51%股权。包括住宅及零售单位，总占地面积约为22.49万平方米。
莱蒙国际此前于5月19日曾与融创中国订立协议，据此，莱蒙向融创出售旗下8个公司的全部股本权益及偿付贷款，总代价人民币43.94亿元。其中即包括北京莱蒙顺泽·水榭花城项目。
从融创中国的角度来看，通过参股方式开发项目的周期通常能够控制在一年内，并购完成后花上几个月时间调整策略和优化产品，就可以直接上市销售，无论是出于控制成本，还是降低风险的角度考虑，并购项目都更具优势。而通过参股绕道进入“护城墙”高筑的燕郊地产市场则是另一个收获。
融创中国绕道进入燕郊也是无奈之举，一般情况下企业在该地获得开发用地主要有3个途径：一是通过招拍挂程序拿地，二是城中村改造项目，三是通过变更土地用途。在燕郊土地市场，主要以后两种途径为主。而这两种都是“外来者”融创中国所不具备的。
不过融创中国参股绕道的“如意算盘”最终没能实现，莱蒙顺泽·水榭花城的另一位大股东北京华夏顺泽投资集团有限公司以行使优先购买权的方式获得了莱蒙国际所持有的项目股权，曾高调宣布进军燕郊的融创中国最终停在了临门一脚上。
值得注意的是，碧桂园进入燕郊的方式与融创一致，通过收购项目公司股权以获得开发项目土地。去年7月15日，三河市建荣房地产股东由自然人杨建青、付宝英变更为佛山市顺德区碧桂园地产有限公司和杨建青，其中碧桂园出资2038.8万元，占股60%，杨建青出资1359.2万元，占股40%。
建荣房地产旗下主要资产为燕郊燕顺路9号地块。该项目原为一个度假村项目，2008年荒废后，当地政府计划将其改造成住宅项目，但由于种种原因，项目一直未能如期建设。直到碧桂园介入才得以开工。
不过这没有成为碧桂园准备深耕燕郊市场的信号，该项目一级代理销售河北永泽房产人士表示“该项目价格不会太高，速战速决，碧桂园不会拖延太久”。
到目前为止，只有港中旅是燕郊真正意义上第一家外来房地产企业。2010年10月22日，河北省政府与中国港中旅集团公司签署《战略合作框架协议书》。不过进入燕郊的代价并不轻松，根据《协议》约定，双方将以旅游及相关产业为重点，除了住宅项目外，港中旅一方还承诺将建设温泉酒店、学校、商业等项目。
8年前集中进入香河
大房企鲜有后续动作
与燕郊本土房企的“垄断”相比，香河的品牌房地产商入驻较多且进入方式更为自由，而这离不开香河特定时期的土地与招商政策。
中国房地产报记者了解到，自2008年以来，香河县以城乡统筹、建设新农村名义，通过“以租代征”等方式，进行大规模征地。
拥有了巨幅土地，在具体后期操作过程中香河县允许投资参与新村建设的企业可获得优惠用地政策；在回迁房用地上，可灵活取得部分周转用地作为企业回报。
这一未成文优惠条件，吸引了众多知名房地产商，加之香河距离北京较近，包括绿地、万科、富力、万通等房地产巨头相继在2008年后进入香河。
2011年，财新杂志曾经曝光了一份香河新农村社区规划示意图，上述房企在当时以建设生态农业园等各种名义获取大片流转农地，同时，通过投资建设新村，获得大量的商住开发用地。彼时各家房企在香河圈地的势力范围，总计达182.56平方公里。
其中，面积较大的包括万科地产名下有蒋辛屯镇苍头等5村土地11.92平方公里，其中涉及回迁安置社区仅占地295.88亩；富力地产名下有蒋辛屯镇匠庄等11村土地15.92平方公里，涉及回迁安置社区京东新城仅占447亩；万通地产名下有安平镇草沙河等8村土地6.74平方公里，涉及回迁安置社区仅占149.27亩；绿地名下17个村，30.86平方公里，一期6个村。
2011年5月23日，香河违规圈地事件曝光，万科位于河北香河的欢庆城项目被叫停。与万科同时停工的还有万通地产、绿地集团等数家知名地产商，它们均在河北香河圈地千亩以上开发大盘。
而欢庆城项目仅是香河违规圈地的一个缩影。彼时香河县常务副县长凌少奎曾对媒体承认，香河违规、违法占用的土地达4000多亩。在欢庆城拆除的同时，与万科同时卷入这场风波的绿城、万通等开发商却似乎并未受到太大的影响。
不过2011年以后，知名房企在香河的扩张步伐显著减缓，即便在2014年3月将京津冀一体化协同发展作为国家重要战略之后，距离北京仅60公里的香河房价一路上涨，却并没有迎来企业拿地井喷。
2015年和2016年，香河成交住宅用地的平均溢价率不到1%和0.5%。且近两年来的大部分土地都是以底价成交。
中原地产数据显示，2016年上半年，香河共成交14宗住宅用地，平均楼面价为1056元/平方米。2015年，香河成交住宅用地38宗，平均楼面均价1037元/平方米。上涨幅度微乎其微。
而同期香河住宅销售均价比去年上涨32%。热点地区来看，靠近京哈高速香河出口的新城区块均价已经接近15000元/平方米，相比去年同期上涨近50%。
值得注意的是，原本计划在7月8日出让的10宗土地中，有6宗位于上述新城区域。不过在发生万科五矿人员遭袭事件后，土地拍卖最终取消并延期。
封闭性房地产市场的挤出作用
“燕郊房地产市场很封闭，这么多年来，虽然市场火爆，但是从没有一线房企进入，不是不想进来，是进不来，本地企业拿地便宜，也没有任何附加条件，外地企业进来不仅拿地价格高，而且必须配建一定的公建项目。”一位燕郊地产人士表示。
去年11月，燕郊镇田辛庄村发生持刀械斗恶性事件。田辛庄村位于燕郊镇“南部新城”，作为与北京一河之隔的“处女地”，此处成为多个楼盘争夺之地。
去年8月，田辛庄村迎来了自称拆迁方的三河市众诚易达“拆迁项目部”进驻。彼时众诚易达给田辛庄的拆迁价格是1500元/平方米。
而与田辛庄村比邻的楼盘即港中旅海泉湾，港中旅在2013年取得该片土地时，以招拍挂程序获得，单价为680万元/亩。而田辛庄1500元/平方米的补偿标准，折合每亩价格为100万元。照此标准，田辛庄征地所涉及的320亩土地本土开发商就少花了近18亿元。
作为对比，2010年北京港中旅以“海泉湾旅游地产项目”名义在燕郊田辛庄正式立项，项目占地120万平方米，总建筑面积252万平方米。除了住宅项目，港中旅还需配套九年一贯制义务教育名校、度假温泉、系统化体育综合体、大型休闲体验式商业、艺术中心等多种文化旅游元素，近百亿元的投资客观来说直接压缩了企业利润空间。
不过，这种本土房企占据资源优势，缺乏有效市场竞争、土地价格偏低、涨幅较小，不过房价却节节攀升的现象与所谓的环北京区域及京津冀一体化发展的背景极不匹配。
虽然顶层设计中周边区域的房地产市场发展的目的是承接由中心城市所纾解的劳动力，不过就目前来看，投资客成为住宅市场消费一大主力。
与房地产市场火热形成鲜明对比，包括香河、燕郊在内的环北京区域相关配套建设及产业发展缓慢，水电、医疗、教育等配套供应不足，产业用地被暗中操作转为住宅用地，种种乱象并不鲜见。
今年4月11日，三河市人民政府官网曾以三河房地产工作小组的名义发布了三河版的廊九条限购执行细则，规定“非本地户籍居民家庭限购1套住房且购房首付款比例不低于30%”。
7月6日，又有传闻称三河市促进房地产业平稳健康发展工作领导小组办公室继4月11日之后再次发文，将从7月7日起对三河二手房市场进行限购，此次限购试运行一周。
可以预见，地方政府已经意识到过度的房地产投资对于相关产业的挤出作用。不过，单纯从限购措施入手并没有跳出“头痛医头脚痛医脚”的怪圈，一个透明、公正、法治的市场竞争环境才是各方愿意看到的。