通州限价商品房「通州放开限购」
今天，环球房讯小毛就大家最近讨论的通州限价商品房「通州放开限购」整理了以下内容，希望能够有助于您了解通州限价商品房「通州放开限购」。
在一些开发商看来，京津冀一体化战略给通州带来的利好将是长效的，加之区域内住宅用地的供应紧张，注定了通州的住宅在长期来看不愁卖。
中房报记者 鞠晓波 北京报道
8月15日，针对通州楼市的限购令正式实施，发热的通州楼市被泼了一盆冷水。通州市场由绝对的卖方市场转变为买方市场。
通州限购前后，楼市表现冰火两重天。新房与二手房市场均经历了过山车式的行情变化。
客户量缩水
二手房业主急降20万元
此前，受持续两月之久的利好消息影响，通州楼市一直“高烧”不退。涨价与捂盘传闻甚嚣尘上。
购房热情不减，加上限购消息发布当天的集中签约，8月中旬的通州楼市成交大幅增加。从8月第三周（8月10日至16日）北京商品住宅的市场成交特征来看，通州区再次成为区域成交榜首。
亚豪机构统计数据显示，该周通州区共实现成交493套，占到全市比重的23%，居各区县之首，这一成交量也创造了通州区近6周以来成交新高。从成交排行榜中也可以看出，当周成交排名前10的项目中有4个位于通州区。
其中，金隅自由筑成交80套，朝北8080成交62套，华业东方玫瑰成交54套，东亚·印象台湖（东亚环球国际）成交36套。
然而，从通州限购正式实施开始，市场就出现了大逆转。8月15日是限购新政落地后第一个交易日，大部分改善型购房需求集体陷入沉默，受严格的限购条款影响，很多人不得不取消改善计划。据我爱我家通州区域门店反映，目前部分着急卖房的业主已经开始主动降价，降价幅度从10万元～20万元不等。
据悉，通州限购后的首周中介门店客户量已经出现明显回落，比此前的周末客户量缩水过半。
中国房地产报记者从链家门店了解到，这些流失的客户中，绝大多数是受到政策影响而无法购房。在有资质的购房者中也出现了“等降价”的观望情绪，房子仍然会买，但不急于交易。据链家地产的相关负责人介绍，目前具有降价意愿的业主提出的降价幅度可以达到3%～5%。
通州的新房市场，在限购实施后反应也相对平淡。
“现在通州的住宅限购刚刚执行，在华业的项目反应不太明显，目前我们主要销售SOHO、公寓类产品，所以影响不大。近一周项目的来电来访量提升，但基本以咨询新政为主。”通州华业地产一位内部人士对中国房地产报记者表示。
住宅紧缺 商住产品补位
尽管限购开始实施，但一直供应乏力的通州住宅市场仍然波澜不惊。
从8月份通州区域热销项目结构看，在售普通住宅项目屈指可数，仅有首开香溪郡、合生滨江帝景，和目前仅剩少量尾房的K2玉蘭湾在售，华业东方玫瑰新一期住宅产品还未开盘。而在售的商住项目则非常多，包括华业玫瑰SOHO公寓、通州富力中心、合生摩尔公馆、自由筑、朝北8080等。据中原地产统计，近3年通州供应的住宅土地只有8宗，其中大部分还是自住房属性。
华业地产内部人士介绍，华业·东方玫瑰后期还有三栋住宅，目前没有办理预售证，预计明年才能现房销售。“住宅产品在7月份之前就已经把今年的全年销售任务完成了，所以下半年会以SOHO、公寓产品为主。”
在普宅市场供应捉襟见肘之际，商住市场开始为通州楼市补位。亚豪机构副总经理高姗表示，通州区加强版限购政策的颁布将在一定程度上制约普宅项目的成交走势，商住项目将进入密集活跃期。
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖也分析认为，由于商住项目并不在此次限购范围内，所以通州区域的商住项目将迎来一波去化高峰。“通州的商住项目大都集中在运河商圈，差不多有十几个项目都准备在下半年入市，此次限购政策加强后，不排除一些商住项目将提前入市，抓住契机，尽快销售。”
但据业内传播甚广的小道消息称，原本通州的限购范围包含了商住项目，不排除后续还会针对商住项目设置购买门槛的可能。
对此，接受中国房地产报记者采访的一位通州商住项目开发商表示，关于通州的商住产品也会限购的说法目前还没有确实的消息，开发商如何应对还需要看政府的进一步导向。
宅地稀缺 开发商不发愁
中国房地产报记者查阅2015年北京市的供地计划后发现，朝阳、通州、顺义几个区的商服用地指标占比较高，在通州的整体供地结构中，商服和工矿仓储用地占了相当大的比例。
从区域的供地情况可以看出，尽管通州楼市短期内遭遇了限购，但从供应面来说，住宅供应的紧俏，注定了未来的纯住宅项目并不愁卖。
首开香溪郡一位营销人士对中国房地产报记者表示，通州楼市限购后，短期内市场出现观望情绪是正常情况，不论购房客户还是开发商的观望情绪，对成交量会有影响。但此次针对通州的限购，是基于通州房价因为政策利好炒作而快速上涨的稳定性政策，应该不是长期性政策。
对于通州的房价预期，该营销人士认为，新房市场的价格在短期不会有太大变化，“上半年整体市场不错，对于开发商来说完成年度销售任务的压力并不大”。
中国房地产报记者也从通州的合生滨江帝景项目了解到，该项目大户型房源的价格为3.3万元至3.4万元/平方米，99平方米的户型价格达3.8万元/平方米，目前房源也并未因为限购政策而有调价行为。该项目销售人员同样认为，通州的房价只能涨不会降，到年底估计还有3000元/平方米的上涨空间。
【记者观察】
限购，真的限得住通州的房价吗？
鞠晓波/文
通州的“专属”限购政策祭出，使该区的楼市成交受到“当头一棒”。但随着“北京副中心”、“市政府搬迁”以及“积分落户”政策的渐行渐近，通州的房地产市场注定不会太差。
“尽管通州实施了限购政策，但房价肯定降不下去，没资格的想买也买不了，有资格的该买还会买。”紧临通州万达广场的精装住宅项目金帅府家园二期销售人员向中国房地产报记者介绍，目前该项目的售价与限购前的价格相比并没有变化。
在他看来，通州的副中心地位已经“落停”，部分二手房业主着急可能会降价，但一手房肯定不会降。
据链家网研究院的数据，2012年以后，通州经营性用地成交较少，特别是去年以来，只批了3宗地，再加上当前通州新房市场整体规模不大。这也导致从今年开始，通州楼市存量大幅减少。
从存量来看，截至目前，通州普通住宅和别墅的总存量不过7480套，已比年初减少5000套。商住项目存量8631套，与年初基本一致。这其中，中小户型房源的消化速度最快。
存量快速消耗，供应吃紧。供需关系与市场规律决定了通州房价的上涨趋势。
值得注意的是，目前通州在售普通住宅定价超过3万元/平方米的楼盘多为精装修项目，刨除精装修价格，“净房价”几乎都不超过3万元/平方米。
实际上，通州3万元/平方米的楼盘均价比起大兴区最近频繁拍出的高地价，算不上脱离基本行情。
7月份，龙湖首开联合体以“25.95亿元总价＋配建近9万平方米限价房”的代价夺得大兴瀛海地块。业内人士测算，该地块商品房住宅部分平均楼面价达到3万元/平方米，按照这一楼面价，未来区域内的住宅价格将突破5万元。
通州的房价与大兴、房山的新拍地块楼面价相当，从区域价值来看，通州的房价甚至还能算是“价值洼地”。如果通州房价的上涨是区域价值提升的体现，那么通过限购抑制通州房价的行政干预又意义何在呢？
限购本身只是一种推迟和延缓房价上涨的被动方式，而这种方式一旦解禁反倒容易造成房价的报复性上涨。对于通州的未来，更重要的是在优化产业结构、完善基础设施配套、落实“积分落户”政策上下功夫，不要让通州成为只能炒作房价的“睡城”。