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房子“白菜价”登上热搜，代表性城市土地流拍严重、楼市价量齐跌，2021年尤其是下半年以来，东北房地产市场表现欠佳。

中指研究院最新发布的《中国房地产指数系统百城价格指数报告（2021年12月）》显示，2021年12月，全国100个城市新建住宅平均价格为16180元/平方米，环比下跌0.02%，跌幅较上月收窄0.02个百分点。全国100个城市二手住宅平均价格为15999元/平方米，环比下跌0.09%，跌幅较上个月扩大0.01个百分点。

具体到东北，哈尔滨、长春和沈阳12月新房均价分别为9660元/平方米、9218元/平方米和9998元/平方米，环比跌幅分别为0.12%、0.04%和0.42%，均低于百城平均跌幅，其中沈阳是全国新房价格跌幅最大的5个城市之一。三个省会城市的二手房价格跌幅均大于新房。

为打通楼市阻梗，东北多地推出购房补贴、购房优惠券、支持房企促销等政策，以期支持合理购房需求，助力房地产市场回归平稳。

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珠三角新房价格“领涨”

从涨跌城市个数看，新房方面，39个城市环比上涨，58个城市环比下跌，3个城市与上月持平，下跌城市数量较上月增加5个。同比来看，全国100个城市新建住宅平均价格较去年同期上涨2.44%，涨幅较上月收窄0.28个百分点。

“价格总体还是有所上扬，只是涨幅创出新低。分时间段来看，去年上半年成交量和价格都是向上的，但下半年以来市场活跃度可以说是骤降，整体价格回落态势相当明显。不过，不同城市之间下半年的表现差异较大：一线和二线热点城市成交面积同比仍有所增长，三线代表城市同比降幅最大。”中指院指数事业部研究副总监陈文静表示。

尽管去年不少城市房价下跌，但仍有部分热点城市价格涨幅较大。

珠三角是各主要城市群中，2021年新房价格累计涨幅最大的区域。2021年，珠三角城市群新房累计上涨3.63%，高于长三角（2.78%）、山东半岛（1.97%）和京津冀（1.17%）。

根据中国房地产指数系统百城价格指数，在百城新建住宅累计涨幅前20位的城市中，徐州2021年1-12月以9.6%的累计涨幅居全国之首，西安、金华分别以9.33%、6.33%累计涨幅居第二、第三位；位居第四、第五的为常州、东莞，累计涨幅分别为5.98%和5.87%。

珠三角城市占4席，其中，东莞、广州、佛山、中山等城市涨幅较高。不过，涨幅居前两位的城市徐州（9.6%）和西安（9.33%）并不属于上述主要城市群。

“从部分热点城市的房价变化情况来看，常熟等几个城市四季度下降明显，但由于今年上半年涨的多，使得全年均价仍然是上涨的。预计2022年三四线城市将面临压力，一线城市仍将保持一定热度。”易居企业集团CEO丁祖昱表示。

亿翰智库研究总监于小雨认为，2021年下半年市场的变化虽然出乎不少人意料，但从更长的时间段来看，调控措施的出发点就是为了稳定房价、避免房价过快上涨。

“政府部门连续重申‘房住不炒’政策基调，就是为了缓解房价过快上涨带来的住房压力，房价涨幅回落可以说一定程度上达到了调控目标，预计市场未来将保持较为健康平稳的态势。”于小雨表示。

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哈尔滨二手房价格降幅居首

二手房方面，27个城市环比上涨，71个城市环比下跌，2个城市与上月持平，下跌城市数量较上月增加3个。同比来看，全国100个城市二手住宅平均价格较去年同期上涨3.27%，涨幅较上月收窄0.39个百分点。

从市场表现来看，新建住宅方面，重点城市整体推盘量处下半年高位，12月各大房企继续开启优惠促销模式以吸引买家，上海、广州、武汉等城市新房成交量环比有所回升，但同比仍下滑明显，青岛、南昌等城市新开盘项目去化率仍较低。二手住宅方面，市场整体维持冷淡态势，但不同城市表现有所差异，如郑州二手房成交量环比有所回升，而深圳二手房成交量在11月短暂回升后又转呈下降态势。

易居研究院整理国家统计局数据显示，2021年前11月，黑龙江商品房成交均价同比跌幅居31省市之首，较2020年同期下跌10%。在2021年前11月商品房成交金额涨跌幅中，黑龙江同比下跌18%，为跌幅最大的3个省之一。

不止如此，2021年前11月黑龙江房地产相关指标普遍面临较大下行压力，在31省市中排名较靠后。如黑龙江房地产开发投资额和施工面积同比分别下降4%和5%，在31省市中分别排名倒数第2位和倒数第1位。

哈尔滨是黑龙江省会，也是东北唯一一个千万人口城市。

国家统计局数据显示，2021年8-11月，哈尔滨新房、二手房连降4月，11月新房环比下降0.7%，是70城中降幅前10的城市之一；11月二手房环比降幅为1%，降幅居70城之首。

房价下降只是其中一方面，易居哈尔滨公司市场部提供的数据显示，7-11月，哈尔滨商品房成交面积连续5个月同比下降，同比降幅在24%-56%之间。整体来看，哈尔滨2021年累计供应面积、商品房成交均价和成交金额同比均处于下降状态，其中全年成交金额418亿元，同比下降36%。

陈文静表示，至2021年底，这种走低态势更加明显：去年12月50城商品住宅成交面积在3254万平方米左右，同比降幅两成以上，绝对规模处于近五年同期最低水平。而元旦假期市场延续了2021年末的低温态势，重点监测城市新建商品住宅成交面积较去年同期下降42%。

另据诸葛找房监测的10个重点城市数据，2022年元旦期间10个重点城市新房成交1699套，环比下降60.12%，较去年同期下降56.90%。

“2022年元旦期间成交量同比下降，其中一个重要原因是购房者观望情绪较浓，市场信心仍不足。综合来看，市场现在并没有真正回暖，可能还会继续盘整一段时间。”陈文静表示。

诸葛找房分析师陈霄也认为，尽管2021年11、12月政策端接连释放改善信号，短期内带动成交有所回升，但政策对市场引导作用仍需较长时间消化，2022年初楼市回温迹象并不明显。

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长春、沈阳全年集中供地成交乏力

东北楼市表现不佳进一步传导到土地市场，作为东北集中供地试点城市，长春和沈阳全年集中供地成交乏力。

中指控股旗下账号土地情报数据显示，12月22日，长春第三批次集中供地中11宗涉宅用地9宗流拍，流拍率超80%。12月24日，沈阳第三批次集中供地中27宗土地仅8宗成功出让，土地流拍率超70%。

某头部房企东北区域市场研究负责人向21世纪经济报道记者表示，就沈阳而言，受二手房在售数量多，人口流入较少和之前房价上涨影响，2020年沈阳市场已经出现降温苗头。2021年集中供地试点，对房企资金要求更高，叠加新拍地块楼面价整体较高，去化难度增加，第三批次集中供地房企资金压力更大，品牌房企整体缩减拿地计划。

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发优惠券、购房补贴，东三省出大招

为提振市场，东北三省多市县均推出购房补贴、购房优惠券、支持房企促销等政策。

如2021年9月，长春发布人才和农民购房补贴和购房消费券办理流程，人才和农民购买符合条件的住房分别按50元/平方米和80元/平方米的单价进行补贴。沈阳也有类似人才首次购房补贴政策推出。

再如2021年10月，哈尔滨对符合条件人才购首套房发放购房补贴，最高可获10万元；提出满足一定条件的房企可按栋申请商品房预售许可证；将普通标准住宅土地增值税预征率按1.5%执行；放宽年限二手房公积金贷款房龄提高至30年等等，多方面促进房地产市场健康平稳发展。

在省级层面，2021年12月黑龙江从全省层面鼓励本地居民购房，促销售，落实优惠政策。同月吉林明确要鼓励和引导各县市开展购房补贴和贷款贴息工作，支持农民进城购房，21世纪经济报道记者不完全统计发现，仅吉林省内，就有长春、吉林、四平、辽源等地针对性推出人才或进城农民购房补贴政策。

易居哈尔滨副总经理陶汉认为由于黑龙江的房地产市场影响因素是综合性的，提振市场的举措在短期内或难产生较大影响。上述负责人也认为由于东北区域人口持续流出，产业发展欠佳，购房补贴等政策难以取得预期效果，或期待更强力的支持政策。

“就我了解的情况而言，领购房补贴买房的人原本就有购房需求，先买房再领补贴，大部分人并不会因为补贴小幅增加而买房。”该负责人谈到。

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预计2022年房价将平稳运行

中央经济工作会议明确，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

在地方调控方面，陈文静预计“维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”将得到更好地贯彻落实，各地保交付政策或将进一步完善，预售资金监管严中微调的可能性更大，在保交楼与提高企业资金使用效率方面寻求新的平衡。

从整体市场趋势来看，陈文静认为2022 年全国房地产市场将呈现“销售面积回落，销售均价平稳运行，新开工面积继续下降，投资低速增长”的特点。预计 2022 年全年商品房销售面积将下降6.8%~8.3%。2022年销售均价在土地价格上涨、一 二线城市成交规模占比提升等因素影响下仍将保持平稳运行，商品房销售额有所下降但降幅有限，新开工规模或将下降4%~5.5%。

中指土地高级分析师张晓飞分析，2022年政策上稳地价的工具会不断完善，尤其是2021年“810新规”（调整集中供地规则）在短时间内不会放松。此外，提升品质也会进入到常规的条件管控当中，今后会实现“地价、房价、品质”三个维度的全面管控。

从房企角度来看，浙商证券(13.100, -0.01, -0.08%)房地产负责人杨凡认为2022年房企将面临销售和债务双重压力。

在销售层面，保民生和保交房到预售资金监管仍在，2021年需求走弱、观望情绪上升的趋势延续，销售去化和回款难度增加；在债务方面，2022 年美元债到期总规模620亿美元，1-7月到期债务占比70%，收并购难以落地。

展望2022年，中指研究院认为，短期楼市调控政策或已见底，在坚持“房住不炒”定位、实现“三稳”目标下，各地方政府预计将进一步落实“因城施策”，部分市场降温过快的城市或将加快扶持类政策的出台。但短期来看，市场情绪依旧低迷，销售改善仍需时间。此外，“保交楼、保民生、保稳定”也将是2022年房地产工作的重点，政府和房企或将积极探索行业发展的新模式，进一步促进房地产业良性循环和健康发展。

来源：《商学院》杂志综合自中国经济网、21世纪经济报道 、财联社