要了解为什么在大多数房地产价格上涨时哈德逊湾公司房地产的价值会自由下跌，以及为何HBC执行董事长理查德·贝克(Richard Baker)尽管遭到了强烈反对，还是拒绝提高对这家百货连锁店的收购要约，沿着纽约传奇的第五大道漫步。

从中央公园到萨克斯第五大道(Saks Fifth Avenue)的旗舰店有9个街区，曾经排布着高端零售商，现在有17个空的店面。在线购物使客户有理由避开人群。同样，来自两家新开业的曼哈顿百货商店的竞争也是如此，这是该城市在中央公园西侧的第一家Nordstrom商店，以及位于岛西侧哈德逊广场开发区的第一家内曼·马库斯(Neiman Marcus)。第五大街不再是过去的目的地。

HBC正在尽其所能吸引富有的购物者来萨克斯。这家连锁店斥资2.78亿美元翻修了同名的纽约商店，该商店于1924年开业。Saks将利润丰厚的皮革制品和手袋搬到了一楼。它建立了一个大型水疗中心，以促进美容产品的销售，并开设了一家名为L'Avenue的第9层餐厅，这是巴黎地标性建筑的第一个美国前哨基地。

但是HBC正在与潮流搏斗。百货商店不再是购物者的目的地，而消费者的品味正在逐渐改变，就像萨克斯在最重要的纽约市场面临强大的新竞争对手一样。

2014年，Saks旗舰店曾是HBC房地产王冠上的明珠，由贷方评估其价值为41亿美元。今年秋天，作为将零售商从贝克先生领导的集团中私有化的一部分，房地产评估师将曼哈顿地产的价值定为21亿美元，其中有16.4亿美元的债务。急剧下降是争夺HBC价值的核心问题，这一争斗有可能在新的一年得到解决，届时贝克先生的财团要么会以安大略省监管机构要求的额外披露信息来更新其每股10.30加元的收购报价。 12月中旬，提高出价或放弃收购。

对贝克集团出价的批评者将他们的反对意见集中在萨克斯商店的价值上。专注房地产的私募股权基金Sandpiper Group持有HBC的股份，总部位于温哥华的首席执行官Samir Manji在最近的一次采访中表示，其公司的分析表明，此次收购低估了该连锁店的资产价值。曼吉先生说，在曼哈顿房地产价格飞涨之际，他质疑如何：“突然之间，他们得到的评估使萨克斯第五大道的价值下降了50%以上。”

Saks估值的数学依据很简单。投资银行TD Securities Inc.与房地产公司CBRE Ltd.和Cushman&Wakefield PLC合作，估计该商店可以支付多少租金(8400万美元)，并将该数字乘以最近类似建筑销售中的一个因素。 。2014年的较高价格反映了这家商店五年前的经营情况，当时它的租金为每年1.08亿美元，表现更好。当时，百货商店的价值更高。

Glass分析师刘易斯(Eric Dao)表示：“我们认为，萨克斯旗舰物业公平市价的下调并不令我们感到特别奇怪，特别是考虑到该地区高端房地产租金下跌的情况。”股东咨询公司建议HBC股东接受收购要约。

萨克斯(Saks)旗舰店被指定为文物建筑，因此与许多陈旧的商店不同，它不能被拆除以腾出公寓楼。即使有可能重新利用建筑物，HBC也不大可能放弃以萨克斯链为名的财产。21亿美元的估值还反映了一个事实：Saks多年前就将9层商店上方的空中版权卖给了附近大楼的开发商。

由HBC独立董事组成的委员会批准了贝克先生集团的11亿美元的收购报价，该集团包括Rhone Capital LLC，WeWork Property Advisors，Hanover Investments(Luxembourg)SA和Abrams Capital Management LP。他们目前拥有HBC 57%的股份。HBC委员会评估了该连锁店的79个物业的全部投资组合，包括评估了59栋建筑物的再开发潜力。