告诉你一个秘密，我的房价都给建筑工人发了工资？

告诉你一个秘密，在不同的国家和地区，你的房价买的是完全不同的东西。

例如，在瑞士苏黎世，一名熟练的建筑工人的平均年薪为 86,164 瑞士法郎，约合人民币 600,000 元。全行业平均每年约为 71,253 瑞士法郎，约合人民币 500,000 元。

苏黎世的房价中位数为每平方米 1.140,000 瑞士法郎 (7.90,000)。在房价相近的上海，一个建筑工人的月薪只有7000元。

这是否意味着我们在瑞士投资了一处房产，而我的房价正在支付给建筑工人？

那么更严重的问题，如果我的房价是付给建筑工人的，房价稳定吗？

虽然没有那么夸张，但世界各地的房价构成却大相径庭。

建筑和安装成本、地价、税收、商业费用和房地产公司利润的基本面。今天如何看当地房价，Bipolar 从建造和安装成本入手，为您提供一个视角。也是买房。我们买的是一样的吗？

建设和安装成本

建筑安装成本主要包括材料成本和人工成本。瑞士房地产投资者支付给建筑工人的巨额工资是建筑安装成本中的人工成本。

那么全球谁的建筑成本最高？

在 Bipolar 可以找到的主要城市中，世界上住宅建筑成本最高的是中国香港。剔除旧房改造，商品房建设成本为每平方米3197-8333美元（2.20000-5.70000）。

在所有类型的建筑成本中最高的纽约在住宅建筑成本方面远远落后于香港。商品房的建设成本从每平方米2000美元到3993美元不等（1.380,000-2.@ >750,000元）。

世界上最节省建筑成本的方法是什么？我得看看中国。

我们在北京和上海的商品房建设成本在3300-5280（每平方米477-766）之间。虽然班加罗尔的劳动力成本是我们的五分之一，但住宅建设成本仅略低于我们。

至于建筑工人工资最高的瑞士，商品房的建设成本与美国差不多，在2030美元到3275美元之间（1.40000-2.250000） .

海外房产投资应该如何考虑建筑安装成本？ Bipolar 有四个简单的视图：

文章一、区域文化很重要：

这是中国人在海外买房的通病。由于不同国家的文化不同如何看当地房价，很多房产类型的定位也大相径庭。

例如联排别墅，在欧美，甚至很多亚非国家，由于定位不高端，所以建设成本最低或相对较低。

但在中国大陆和香港，联排别墅是仅次于独栋住宅的第二昂贵房产。

在瑞士，拥有带私人阳台的房子是很普遍的需求，但在纽约，这甚至是一种建筑成本较高的奢侈选择。

二、的部分费用可能无法保证：

比如，建筑工人工资最高的苏黎世，有一个很有意思的特点，就是人工成本远高于工人工资。

这是什么意思？每个工人的小时工资是34瑞士法郎，工人的平均年收入超过50万。但是每个工人每小时的劳动力成本是 107 瑞士法郎。也就是说，除了工资之外，建筑商在就业方面还要花费大量的额外成本。

工人这样做是人之常情，但对于投资者而言，这种成本结构并不是一种价值储存手段。因为高昂的劳动力成本将迫使开发商雇佣外国劳动力。

这种趋势自 2002 年以来随着欧洲人员的自由流动而出现，并且正在逐渐扩大。

2016 年，瑞士约有 3,200 名建筑工人（占瑞士建筑业劳动力的 18%）失业，而同年有 6,000 多名外国人找到了建筑工作。

国内也有一些网站在招聘年薪30万-50万的建筑工人到瑞士。

随着外来劳动力的逐步进入，这部分成本必须逐步降低。

文章三、有些成本不一定是科学的：

比如中国香港，其实经过一轮研究，两极分析人士还是无法理解为什么香港的建筑成本是全球最高的。

人工成本。香港的人工成本虽然比中国内地高，但也只有每小时20美元左右，仍远低于瑞士、纽约等城市，远低于东京、马德里、北方等地爱尔兰。 .

与瑞士相比，在建筑材料成本方面，除钢化玻璃、石膏板和框架软木外，香港其他建筑材料的价格远低于瑞士。比如标准砖的价格只有1./6。在纽约租一台起重机的费用是香港的4倍。

相比工程质量，在房屋抗震、人严的日本，住宅建设成本在1883-2829美元之间。

可能由于市场洞察力有限，表面数据无法找到香港高昂建筑成本的根源。毕竟，香港 26 公里的高铁耗资 853 亿港元。

关于中国开发者和建设者的问题四、：

对于中国开发商，海外地产界有舆论导向。如果要购买，可以购买当地开发商。中国开发者比较坑。

我们确实在海外看到了大量中国开发商建的坑，这种现象确实存在。但同时，与许多国家的国内劳动力相比，中国开发商从中国带来的勤劳朴实的华人工人，无论是质量还是效率都远超当地人。

说到这里，给个风险提示，在调查工人劳动条件的过程中，我们发现在中国一个热门的投资目的地，很多中国开发商的房地产拖欠当地工资的情况工人越来越严重，未完成业务的风险提高。

除了建筑安装成本，地价、税金、商业费用、房地产公司利润等也从各个角度涉及到很多内容，也塑造了一个国家的房地产文化。

中国的房价在哪里？

在建筑和安装成本方面，我们是世界上最低的。

在地价方面，据说占土地出让金的大头。事实上，与东京、香港和纽约等房价较高的城市相比，北京和上海并不贵。

2019年日本东京住宅用地土地交易均价为370万日元/平方米，约合23.5万元/平方米。在香港九龙，据5月报道，土地成交价约为每平方米19万元。

上海房天下近6个月住宅用地出让金数据显示，最低月份仅为每平方米9559元，最高月份仅为2.6万。

在税费方面，我们25%的企业所得税比很多国家都高，但是说这7个点的额外所得税让我们的房价在全国名列前茅，显然不客观世界。

在商业费用方面，行政、公关、营销、财务等费用与人工成本直接挂钩，理论上应该低于国外开发商。

在利润方面，虽然中国房地产行业的毛利率在黄金十年一度高达38%，但根据标准普尔全球的数据，2018年上半年的平均毛利率中国开发商的比例一度达到33%。 %。这对于大多数毛利率为 25% 的外国开发商来说是不可思议的，而且永远不会实现。

但毛利率实际上与税费有一定的重叠，与刚才提到的税费类似。这额外的部分不能说明我们的房价与全球一线一致。

在供求关系上，香港的房价在世界上遥遥领先。伦敦、东京、巴黎、纽约、苏黎世，没有哪个城市的人口密度比我们低，没有哪个城市的空置率比我们高，而苏黎世的空置率只有1%。

这样计算成本后，问题就来了。明明我们一线城市的房价已经接近这些国际一线城市了？为什么成本如此不同？价格去哪儿了？

很多人会这样算账，所以1994年有国外学者提出，中国的房价泡沫已经很严重了。

25年过去了，即使现在的房价比以前贵了几十倍，但我相信大多数投资者都会同意一线城市的房价可能会波动而不是暴跌。

我们不想在此详细介绍如何计算此价格。我只是想通过一线城市的房价来说明真相。在海外很多国家，有很多与我们完全不同的房地产逻辑，很难直接复制中国的投资经验。

或许，我们的房价充满了勤劳朴实的中国人对美好生活的向往和追求。