根据迈阿密房地产经纪人协会的数据，随着现有公寓交易连续第 18 个月激增，迈阿密房地产在 2022 年7月创下历史上第三高的销售月。

“需求正在推动迈阿密房地产市场,住房供应不足继续推动房地产升值和创纪录的销售,”迈阿密董事会主席费尔南多·阿伦西比亚Jr .)说。“在我们看到新房源逐月持续超过活跃房源之前,即使利率上升,我们的市场也将继续保持目前的轨迹。拥有正现金流、强劲就业和高资产的购房者正在搬迁到南佛罗里达州居住。转向在家工作,迈阿密的金融科技扩张以及迈阿密作为全球购房者在美国第一大目的地的地位继续推动需求。”

迈阿密历史上最好的三月销售月

2022年3月,迈阿密——戴德县的房屋总销量同比增长5%,从3751套增至3939套。3939的销售额在迈阿密历史上最高的销售月份中排名第三,仅次于2021年4月(3960)和2021年6月(4057)。

迈阿密现有公寓销售额同比增长14.9%,从2021年3月的2201套增至2022年3月的2528套。这是公寓连续第 18 个月实现两位数的同比增长。由于库存低,迈阿密单户住宅销售额同比下降9%,从1550套降至1411套。

迈阿密豪华公寓销售激增40.4%,中端市场400 - 60万美元的交易量也跃升

迈阿密现有的豪华公寓(100年万美元及以上)销售额同比飙升40.4%至389笔交易。2022年3月,迈阿密单户豪宅交易量同比下降14.1%,至268件。

迈阿密豪华公寓拥有5.8个月的供应库存,鉴于高需求,预示着该行业未来将出现更多增长。豪华单户住宅有3.5个月的供应量。由于需求旺盛，所有房地产类型的奢侈品供应月份继续呈下降趋势。

购房者离开税收负担重的州到佛罗里达州购买(无州所得税)，新上市公司搬到这里，低利率，房地产作为通胀对冲工具的吸引力，工资上涨和封锁期间的累积储蓄，强劲的股票市场由于大流行和远程工作的扩大，对住房需求和生活方式的重新评估都是推动南佛罗里达州房地产需求的因素。

随着全球疫苗接种率的上升和世界各地不稳定的政治局势，南佛罗里达州的外国购房者正在增加。全球买家来到这里购买疫苗和购买房产。

接种疫苗的外国人被允许在2021年11月恢复前往美国的旅行,这导致南佛罗里达州的国际投资增加,这是外国买家在美国的第一大目的地。全球买家在迈阿密购买，因为迈阿密是一个世界级的全球城市，其房地产价格优于其他类似的全球城市。外国买家对我们令人难以置信的多样性和对所有文化的接受以及我们所有的便利设施感到宾至如归。

2022年3月,价格在40多万美元至60万美元之间的迈阿密单户住宅同比增长15.8%,达到565笔交易。迈阿密现有公寓销售额在40多万美元至60万美元之间,同比增长110.4%,达到507笔交易2022年3月。

在迈阿密，抵押贷款利率上升最终会减缓全国的价格增长

中位数价格上涨是全国性的趋势。相对于高需求的低库存导致价格上涨。在本地，过去一年迈阿密奢侈品销售额的更大份额是中位数价格同比大幅上涨的部分原因。

美联储在 2 月份进行了三年来的首次加息，并计划在年底前再加息六次。本月抵押贷款利率已升至近 5%，为十多年来的最高点。

3 月份的房屋销售和价格并未受到近期上涨的影响。许多在 3 月份结束的融资销售的利率是在 1 月和 2 月确定的，当时利率处于 3% 的中高水平。

根据房地美的数据,30年期传统固定利率抵押贷款的平均承诺利率为4.17%,高于2月份的3.76%。2021年全年的平均承诺率为2.96%。

据NAR称,到2022年底,抵押贷款利率预计将达到4.5%左右。与美国约 8% 的历史平均水平相比，这仍然很低

从长远来看，希望更高的利率将导致更多的市场天数(给买家更多的选择)。更高的利率最终将导致定价增长率放缓。随着定价增速的降温，总库存可能会稍后增长。从历史上看，库存在利率上升六个月后会增加，但今天的市场与众不同。

2022年3月,迈阿密——戴德县单户住宅中位价同比上涨13.1%,从491250美元增加到540000美元。迈阿密单户住宅中位价已连续124个月(10.33年)上涨,是有记录以来最长的连续上涨。现有公寓中位价同比上涨31.1%,从305000美元增至400000美元。在过去 130 个月中，有 126 个月的公寓中位价上涨。

今年晚些时候将为低供应/高需求市场提供更多库存

库存往往在春季和夏季上升，然后在秋季和冬季消失。

从历史上看,在美国,抵押贷款利率开始上升六个月后,总库存往往会增加.Realtor.com的一项新研究详细说明,64%的潜在卖家打算在2022年10月之前将其房屋挂牌。

迈阿密单户住宅的新挂牌量从1974套下降8.5%至1540套。公寓的新挂牌数量下降了9.6%,从2861套降至2585套。

2022年3月,单户住宅的库存同比下降20.8%,从去年的2784个活跃挂牌量下降至上个月的2205个。公寓库存从2021年同期的10672套挂牌量同比下降54.7%至4835套。

自 2019 年 7 月以来，单户住宅的几个月库存供应量有所下降，反映了强劲的需求。单户住宅的月库存供应减少29.2%至1.7个月,这表明卖方市场。现有公寓的库存下降73.6%至2.3个月,这也表明了卖方市场。买家和卖家之间的平衡市场提供了 6 到 9 个月的供应。

截至2022年3月底,活跃挂牌量同比下降47.7%,从13456年间降至7040间。

从全国来看,3月底的房屋库存总量为95多万套,比2月份增长11.8%,比一年前(105年万套)下降9.5%。按照目前的销售速度,未售出库存的供应量为2.0个月,高于2月的1.7个月,低于2021年3月的2.1个月。

仅在2022年3月,迈阿密房地产就对当地经济产生了3.55亿美元的影响

每次出售房屋都会影响经济：房地产行业产生的收入(佣金、费用和搬家费用)、与购房相关的支出(家具和装修费用)、与住房相关的支出乘数(因房屋销售被重新循环到经济中)和新建建筑(额外的房屋销售导致增加的房屋生产)。

据NAR称,佛罗里达州典型房屋销售的总经济影响为90300美元。迈阿密戴德县在2022年3月售出了3939套房屋,因此对当地经济产生了3.55亿美元的影响。

2022 年 3 月，迈阿密的总美元交易量为 34 亿美元。单户住宅的美元交易量同比下降9.9%,从16个亿美元降至14个亿美元。公寓美元交易量同比增长41.55%,从14个亿美元增至19日亿美元。

迈阿密不良销售持续下降，反映市场健康

上个月迈阿密所有已关闭的住宅销售中只有1.3%受到不良影响,包括REO(银行拥有的房产)和卖空,高于2021年3月的1.2%。2009 年，不良销售占迈阿密销售额的 70%。

2022年3月,迈阿密不良销售总额同比增长15.6%,从45件增至52件。卖空和REO分别占2022年3月迈阿密总销售额的0.3%和1.0%。卖空交易量同比下降15.4%,而REO增长28.1%。

迈阿密的不良销售百分比与全国数字相当。在全国范围内，不良销售额占 2022 年 3 月销售额的不到 1%，与 2021 年 3 月的百分比相同。

迈阿密的销售额百分比继续超过全国，州

在佛罗里达州,全州单户住宅的成交量总计30793套,同比下降6.2%,而现有的联排别墅销售量总计14631套,比2021年3月下降11.4%。成交量可能在 30 至 90 多套之间销售合同签订后的几天。

在全国范围内,包括单户住宅,联排别墅,公寓和合作公寓在内的成屋销售总成交量较2月份下降2.7%,经季节性调整后的3月份年率为577多万套。销售额同比下降4.5%(2021年3月为604万)。

根据佛罗里达房地产经纪人研究部与当地房地产经纪人委员会/协会合作的数据,全州单户现房的中位销售价格为396558美元,比上一年上涨21.3%。上个月全州联排别墅单元的中位价格为308000美元,比去年同期增长27.3%。中位数是中点;一半的房子卖得更高，一半的房子卖得更低。

在全国范围内,随着每个地区的价格上涨,3月份所有住房类型的现房价格中位数为375300美元,比2021年3月(326300美元)上涨15.0%。这标志着连续 121 个月同比增长，是有记录以来最长的连续增长。

迈阿密房地产吸引多个投标，买家超出标价

2022年3月,单户住宅原始标价的中位数百分比为100%,比去年的97.3%增长2.8%。现有公寓收到的原始标价的中位数百分比为98.6%,比去年的94.5%增长4.3%。

迈阿密单户住宅销售的上市和合同日期之间的中位数为18天,比去年的28天减少了35.7%。单户住宅的中位销售时间为61天,比去年的76天减少了19.7%。

公寓上市日期和合同日期之间的天数中位数为 31 天，比 62 天下降了 50%。公寓待售天数中位数为73天,比104天减少29.8%。

2022年3月,迈阿密现金销售额比全国数字高出55.4%

现金销售占迈阿密2022年3月封闭销售额的43.5%,而2021年3月这一比例为36.2%。根据最新的NAR统计数据,美国约有28%的房屋销售是现金销售。

现金买家的高比例反映了迈阿密作为外国买家在美国房地产市场中的领先地位，他们倾向于用所有现金购买，以及一些从更昂贵的美国市场搬来的人，他们可以从房地产销售中获得更多的利润。

现金销售占迈阿密所有现有公寓销售的52.1%,占单户住宅交易的28.2%。