陆挺:要“保交楼”是化解当前问题的关键所在

本刊编辑部 | 何君妮

7月28日，中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势，谋划下半年经济工作。会议首次明确提到要“保障财产交接”。野村证券中国首席经济学家陆挺也曾多次公开表示，要化解当前房地产行业的困境，“目前最重要的是‘保证交房’，处理好。”

近日，《红周刊》邀请陆挺做客“面对面”专访栏目，畅谈如何“保楼交房”，房地产行业是否会迎来拐点下半年复苏，房地产行业如何走出行业困境。重点话题，例如 . 陆挺表示，从中长期来看，他还是非常看好中国房地产行业，未来更多的是结构性变化和机遇。但就下半年而言，房地产行业出现“V”型或“U”型反转的可能性相对较小，行业复苏拐点仍有待观察。确认的。

此外，它认为，考虑到当前的疫情形势和房地产行业的发展，中国下半年的经济增速可能会保持在4%左右。但在美联储等全球加息的背景下，中国通胀总体可控，下半年将保持在3%以下。

↑↑

点击观看《红周刊》对话陆霆完整视频

仍看好中国房地产长期走势

优秀的房企仍有很大的扩张空间

《红周刊》：7月28日，中共中央政治局召开会议，指出要“压实地方责任，保障楼宇交接，稳定民生”。你也多次呼吁把“保障财产交接”作为解决当前问题的关键。您认为该措施未来将如何实施？

陆挺：要落实“保交”，需要对房地产开发商（主要是占全国房地产销售总量80%的民营开发商）进行分类。比如，尽量给那些优质的民营企业开发商一个更好的流动性和信用环境，让这些企业做好“保房交付”。近期，银保监会为开发商提供的部分开发贷款等贷款，是为了在合理空间内为优秀民营开发商提供流动性支持。

其次，针对当前土地资产流动性差，地价下跌，或者新房销售量快速下滑，对企业造成一定的流动性问题，但没有资不抵债的房地产企业，中央和省级政府可以通过省级协调方式，将专项资金作为专项贷款中国房地产行业网，帮助这些企业克服当前流动性困难。随着后续经济和金融市场的复苏，这部分资金可以全部收回。

最后，对于明显资不抵债或大规模停工的房地产企业，要及时清理。一方面，中央和省级政府可能需要投入一些资金；另一方面，资产管理机构和大型房地产开发商积极介入，盘活问题房企手中的资产，及时清理部分负债。

《红周刊》：从房地产新房销售高频数据来看，6月份已经明显回暖。市场传出房地产行业将出现V型反弹的声音，但7月以来数据再次回落。你怎么看待这件事？

陆挺：今年下半年的房地产行业不容易复苏。希望在2009年或2016年，中央和地方启动新一轮宽松政策后，出现V型反弹，出现大规模复苏。可能性不高。

6月份的数据令人瞩目。事实上，它也受到了疫情的影响。4 月至 5 月的一些销售数据可能会积压并在 6 月报告。但实际上，目前房地产行业多项指标的同比增速为-40%、-50%。即使反弹至-30%，仍处于负增长状态。所以，不要仅仅因为数据图上有一个V型的反弹，就认为会有很大的提升。

此外，2015年至2018年，货币化棚改在一定程度上透支了许多低线城市的住房消费需求。叠加 2020年底开始，中国房地产行业进入下行趋势。消费者对楼市的信心和投资意愿有所下降，而地方政府出台的房价等各种宽松刺激政策的效果实际上远不如往年。

今天的房地产复苏需要更大规模的真金白银。参考2015年至2018年货币化棚改，央行印制了3.6万亿纸币，使整个房地产行业强势复苏。按照目前的原材料价格，至少需要3.6万亿的1~2倍，才能达到强劲的复苏效果。

《红周刊》：在您看来，中国房地产市场何时有望走出行业的“沃尔克时刻”？

陆挺：前面说了，目前最重要的是处理好“保障房”的问题，让居民真正恢复对大部分幸存的民营房企的信心，很明显这些房企应该基本不存在了。流动性和资不抵债问题，能够恢复正常的借贷和运营。这时，可以说中国房地产的“沃尔克时刻”已经出现（定义见文末）。现在看来，估计还要几个月的时间，市场还需要进一步出清。

此外，要梳理当前房地产政策，通过政策调整，真正让房地产板块回到相对健康的轨道上来。比如，大城市正在逐步调整预售、售后、购等政策，放宽甚至取消限购，尤其是对刚毕业的新市民和大学生。

此外，未来几年中国城市化的方向仍然是向大城市流动，尤其是受过高等教育的年轻人更愿意在大城市工作和生活。因此，在原有基础上，应适度增加这些大城市的土地供应，特别是住房用地的供应。这样，一方面我们增加了供应；另一方面，我们放宽了买卖限制，不会导致房地产价格快速上涨。在这个过程中，需求被激活，供给增加，从而拉动了整个中国经济。

《红周刊》：可以理解为，您对中国房地产的长期走势并不悲观？

陆挺：可以说，从中长期来看，我并不是一个悲观主义者。我还是很看好中国房地产行业的长期趋势，未来的房地产行业更多是结构性变化。

目前房地产及其上下游产业链贡献了我国GDP的1/4。虽然新建房屋面积相比之前的高位可能会逐年下降，但未来大城市和人口流入的房屋会更多地建房。质量和各项服务也将逐步提高。未来整个房地产行业对中国GDP的贡献也将占据相当高的比重。

一些优秀的房地产公司仍然会发现很大的扩张空间。与此前在全国多个低线城市的大范围大规模围攻相比，后续将更加注重精细化运营和成套项目。个人认为，未来房地产市场的实际规模不会大幅缩水，而且随着众多房企的并购，企业依然可以获得不错的成长空间。

另外，我个人非常重视保障性住房的发展。例如，50%的香港居民住在政府提供的房屋中，而新加坡的这一比例则高达80%。一个好的房地产市场，一方面要做好市场，让市场解决中国大部分人的住房问题。另一方面，要解决一部分人的住房保障问题。

但是，这两个方面应该是明确分开的，但是现在很多政策是有好意的，却没有把两者分开。例如，一些城市的商品房价格是有限的。市场价15000元/平方米的房子，原来的市价被限制在10000元/平方米，最终导致一房难求。事实上，政府应该真正将土地出让所得的资金用于改善住房保障。让市场更加市场化，让政府做好保障性住房供应，让无论是通过市场买房还是通过保障性渠道，广大居民都能有自己的房子和家园。

美联储可能降息以刺激经济

下半年国内LPR下调空间有限

《红周刊》：当地时间7月27日，美联储宣布加息75个基点，幅度达到2.25%至2.5%。您如何看待美联储这次加息？中国央行的货币政策是否也会受到限制？

陆挺：现在全球经济的主要问题是通货膨胀。预计未来美国加息力度会更大。我们预计美国加息将持续到明年 2 月，增至 3.75%~4%。此外中国房地产行业网，大家想必也注意到了，近期欧洲央行宣布了11年来的首次加息。

在这样的背景下，中国人民银行确实会面临相当大的压力，包括人民币汇率和资本外流的一些压力。今年2月以来，由于国外加息等原因，债券市场资金流出量较大。

但需要强调的是，美国CPI已基本见顶，将在顶部徘徊两三个月。到今年年底可能会有更明显的下降趋势，到明年年底可能会回落到4%到5%。实际上有下降的趋势。例如，全球食品和石油价格已跌至俄乌冲突前的水平。

另外，我认为美国经济可能会在今年第四季度开始出现衰退。因为只有当经济出现一段时间的负增长时，美国的CPI才能回到美联储预期的2%。而当美国经济衰退可能持续数个季度时，美联储可能会在明年下半年降息以重新刺激美国经济。

《红周刊》：在此背景下，您预计下半年国内LPR下调空间有多大？

陆挺：下半年LPR（贷款市场报价利率）下调空间不大。一方面，中国的存款利率自2015年以来一直没有下调，因为已经是近十年的低点，下行空间不大。另一方面，如果LPR进一步调整，银行的利润率将缩水，资金外流将进一步增加。

而且，即使下调，影响也比较小。中国经济目前遇到的问题不是高利率造成的，而是需求不足的问题。居民现在考虑的最大问题是是否有能力还款；居民未来收入预期是否稳定；中国经济何时才能真正恢复正常运行？

下半年经济同比增速在4%左右

CPI总体将保持在3%以下

《红周刊》：6月份经济数据中的社会融资和出口数据全面超出预期。目前，市场对下半年的复苏存在V型和U型之争。你怎么看？

陆挺：不会是V型，也不会是U型。下半年经济会复苏，但也会有波折。关于下半年经济同比增速，相比市场5%以上的增速，我比较谨慎，预计增速在4%左右。

一方面，当前疫情的搅动因素依然存在，疫情对中国经济的潜在影响不容忽视。由于病毒传播的不确定性，疫情局部复发对经济的负面影响可能仍然存在。

另一方面，很多人认为房地产行业会出现反弹，但实际上，房地产行业想要真正的V型反弹，恢复正增长是非常困难的。事实上，与去年同期相比，整个房地产行业同比下降了40%。考虑到其占GDP的比重，下半年很难支撑GDP恢复到5%、6%甚至更高。

《红周刊》：从数据上看，6月份出口增速良好，远好于市场预期，但也存在隐忧。

陆挺：是的，相比之下，中国的出口增速已经在下降。例如，中国去年的出口增长率为30%，而今年第二季度仅为12.8%。而且，出口数据中价格上涨的很大一部分是由于全球原材料和能源价格的上涨。如果剔除这部分价格上涨，实际出口增速已经大幅下降。

具体而言，多重因素导致我国出口产品增速下降。一是出于对全球通胀和经济衰退的担忧，海外其他国家经济形势不佳，需求减少；二是当前欧美消费结构发生转变，从疫情期间对实物商品的需求转向服务消费的需求；第三，现在海外其他国家的制造业正在逐步恢复正常。之前转移到中国的订单会回来，我们也面临着更多的竞争对手。第四，从全球产业供应链来看，疫情期间，很多跨国公司都试图防止物流中断。, 将额外增加库存, 这在经济学中被称为“牛鞭效应”。现在全球物流链正在逐渐恢复正常，跨国公司的库存也将下降。

因此，综合研判，下半年出口增速可能进一步回落，但不可否认仍是中国经济表现最好的部分。

《红周刊》：消费回升作为“三驾马车”之一，国内经济增长备受关注。6月份，社会消费品零售总额同比增长3.1%，结束了连续三个月的负增长，其中汽车贡献最大。您如何看待下半年的消费复苏？

陆挺：今年下半年对中国经济增长的真正推动来自于汽车消费的内需。现行的部分乘用车购置税减半政策，作为一项非常规政策，仅在今年年底前适用。因此，6月至今，国内汽车销量明显回升。尽管反弹减弱，但仍有百分之十以上的增幅。然而，与房地产业相比，汽车业仅占国内生产总值的3%至4%。哪怕再增加十几、20%，对GDP增长的贡献恐怕也只有0.6左右，不足以让中国经济过热。

《红周刊》：6月份国内CPI数据上涨。下半年国内通胀风险有多大？

陆挺：与发达国家相比，今年国内的通胀压力很小。因为今年中国经济增长下行压力明显，内需相对疲软，导致世界范围内原材料价格下跌，在一定程度上抑制了全球通胀的持续上升。

因此，今年，一方面是石油和天然气等能源的价格，因为俄罗斯和乌克兰局势的影响非常大。另一方面，铜、钢、铁矿石等多种原材料价格大幅下跌。今年，国内PPI也从去年的高点回落。

个人认为，受生猪周期和能源价格影响，下半年国内CPI可能存在一定上行风险。但考虑到整体需求相对疲软，下半年出口压力加大，国内制造业产品价格将存在一定下行压力。因此，我认为下半年国内CPI可能会在某些月份超过3%，但继续超过3%的可能性不大。

未来五年中国制造业产业链将难以替代

警惕资产负债表通缩的影响

《红周刊》：今年受局部疫情反复影响，东南亚和印度等地区承接了中国部分制造业供应链的订单。您如何看待这波产业链转移的影响？

陆挺：我觉得现在的市场夸大了所谓的替代。其实问题远没有那么严重，没有必要过于悲观。

一方面，中国在制造业产业链上的优势非常明显。目前，中国制造业占世界总量的30%。市场担心可能取代中国的经济体，例如越南，其国民经济规模可能还不到中国一个省份的规模。此外，得益于近两三年中国高等教育的快速发展，中国培养了一批非常高素质的研究人员、技术人员和技术工人。

中国巨大的经济体量，非常复杂和完整的产业链、供应链，以及庞大的高素质技术人才储备，共同奠定了中国在全球产业链中不可替代的地位，使未来四年世界任何其他地方成为可能到五年。一年之内，很难真正取代它。

另一方面，在一些中低端行业，过去一段时间确实发生了一些转变，但这种转变并不是负面的，说明中国经济正在转型升级。比如20世纪初，美国超市里的鞋子、衣服、各种小商品都是中国制造的。但在过去的一两年里，这些物品中有许多来自越南和孟加拉国等东南亚国家或拉丁美洲国家，而不是中国。这些变化确实发生了，但这并不是供应链的替代品。

此外，考虑到中国的转型升级和产业链的完整性，中国需要在产业链中引入更多先进的技术、工艺、管理和高端环节。同时，也要避免或减少因经济制裁、地缘政治等不可抗拒的因素导致一些核心关键产业的外迁，影响我国产业升级进程。

《红周刊》：有人认为，中国目前在很多方面类似于日本制造业第三次转型的背景。例如，房地产行业和经济基本面的下行压力较为明显。出现。你怎么看待这件事？

陆挺：这个问题其实很复杂。简单来说，一方面，整体国情不同。比如，日本在1991年进入所谓的“失去的20年”时，已经是世界上最发达的国家，人均GDP已经是世界第一。世界上最高的之一。但是，中国目前属于中等收入和高收入国家。因此，比较的基本条件存在问题。两者之间有些地方不能简单比较。

另一方面，在某些方面，日本的历程、艰辛、踩过的坑，确实对中国经济发展有诸多警示。例如，房地产行业不应该有太多的泡沫和资产负债表的通缩。我认为资产负债表通缩问题确实值得仔细研究。我们应该尽量避免由于资产负债表的紧缩而导致需求严重不足。

例如，随着中国房地产行业的低迷，伴随着部分房企违约，低线城市房企持有的土地资产价格下跌，一定程度上导致了企业余额的通缩。床单；对一些低线城市的家庭来说，主要资产是房地产，当用贷款买的房子在交付出现问题时，实际上是存在家庭资产负债表通缩的风险。这也是我一直强调“保房交付”是推动当前房地产行业稳定发展的重中之重的原因。

此外，考虑到当时日本资产负债表的通缩，地价下跌主要发生在东京、大阪等一线城市。我们还需要防止中国一线城市的房地产公司、城投公司、地方政府和家庭出现类似的资产负债表通缩问题。如果存在这样的风险，我们应该及时采取一些政策设计来解决这些经济实体的问题，以减少对整个中国经济的更大影响。

（注：“沃尔克时刻”是指1980年代美联储主席保罗沃尔克通过持续激进的加息终于控制住了美国的高通胀，但也让美国陷入了两个短期经济衰退。后来常指牺牲短期利益以换取长期目标的实现。）

海量资讯，精准解读，尽在新浪财经APP