今天，环球房讯小毛就大家最近讨论的房产普法NO.12|这些房产常识要知道不然要吃亏的整理了以下内容，希望能够有助于您了解房产普法NO.12|这些房产常识要知道不然要吃亏的。

房产普法

公益普法栏目《房产普法》旨在传递房地产法律知识，提高房地产各方参与人员的法律意识，为打造有序的房地产市场贡献一份力量。

栏目将通过一个个发生在百姓身边的鲜活、真实案例的再现，用通俗、简洁的语言解析法律，分析案情、讲清道理、对正法律条文……我们栏目有幸邀请到了山东民杰律师事务所律师为我们深入解读；通过以案说法、以案释法，对案件进行分析和点评。

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购房基本法律常识

滨城区的刘女士咨询：我听说有的房子土地性质是划拨，有的是出让，这两者有什么区别？另外，小产权房、单位房改房、经济适用房与普通商品房区别是什么？哪些能自由买卖？

房产维权首席律师胡延波解答：

开发商取得土地的方式一般为交纳土地出让金，受让国家出让的土地（出让），特殊情形下可获得国家无偿划拨地（划拨），如建设经济适用房等。目前，市场上大部分普通商品房的土地性质均为出让，而依照有关法律规定，划拨土地上的房屋需补交土地出让金，并办理相应土地性质变更手续后，方可自由交易。

商品房是指由房地产开发企业开发建设并出售的房屋。该类房屋能办理产权证和土地证，可以自主定价自由交易。目前市场上自由买卖的主要是这类房屋。

经济适用住房是指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅。由当地政府统一下达计划，用地实行行政划拨的方式，免收土地出让金，对各种经批准的收费实行减半征收，出售价格实行政府指导价，按保本微利的原则确定。这类房屋的购买者往往要符合相关条件，并且该类房屋购买后五年内不允许出售，五年后出售的也要补交土地出让金。

单位房改房是指城镇职工根据有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价或者标准价购买的已建公有住房。该类房屋的土地性质一般为国有划拨。在滨州市区各行政机关和事业单位的宿舍中有一部分就属于这种情况，该类房屋大部分在履行一定手续后可以交易，但往往无法办理土地证，目前该类房屋在交易中暂不需要补交土地出让金。

小产权房是指占用集体土地（农村或市郊）自行建设的房屋。按照我国现行法律和有关政策，未变更土地性质的集体土地只能用于农业生产或者作为农民的宅基地，而不能用作房地产开发，此类房屋因无法办理合法的土地使用证和房产证，也就不能自由买卖，大家一般称之为“小产权房”。

律师提醒：为避免以后产生纠纷，购房者一定要在商品房认购前查验开发商的“五证”原件，以确定所购买房屋的合法性。所谓“五证”是指建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、国有土地使用证、商品房销售（预售）许可证，对于不能出示或出示不全的，请谨慎购买。

胡延波律师简介

胡延波律师，毕业于山东大学法学院。山东民杰律师事务所副主任、创始合伙人、商事二部主任。先后荣获“滨州市优秀律师”、“2011—2015年全市普法依法治理工作先进个人”等荣誉称号。2018年代表山东参加全国律协青年律师领军人才训练营。山东省律师协会房地产委员会、青年律师工作委员会委员；滨州市政府法律专家库成员；滨州仲裁委员会调解员；滨州青少年普法教育宣讲团成员、滨州市消费者协会特聘律师。

胡律师擅长办理建筑房地产、金融、公司等民商事及各类非诉法律事务。先后为中国石化管道储运有限公司、浙江淘宝网络有限公司、山东魏桥创业集团、滨州高新区公安局、中国人寿滨州分公司等单位提供常年法律顾问或专项法律服务。成功代理滨州金座豪庭、格林春天、天成花园、中博商贸城等千余名业主的群体诉讼案件，被誉为“房产维权卫士”。还办理了滨州某局与中国某集团、山东某公司工程纠纷案、山东某集团公司与湖南某公司买卖合同纠纷案、滨州某公司与中国某建设公司材料款纠纷案、滨州某局权属证书撤销行政诉讼案、人民日报社及吉林文史出版社著作权纠纷案等近百件重大、疑难法律事务，积累了丰富的办案经验。

胡延波热心公益，积极参加每年的3·15消费者权益日、送法律进社区、法制宣传日等活动，通过媒体发表各类普法文章一百余万字，开通法律维权热线，“滨州法律帮”微信公众号，免费为数千名市民提供法律咨询服务。