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城市的房价长期是由什么决定的？

有人说产业、有人说土地、有人说发展，其实最主要的是人口。

据渭南日报数据显示，近五年陕西十城中除西安、安康出现常住人口5连涨外，其他城市都出现不同程度的人口流失，其中咸阳甚至出现连续4年常住人口减少。

|数据源于：渭南日报

对楼市而言，有人才有需求，但留人需要GDP这个硬实力。

|数据源于：国家统计局、中商情报网、吉屋网

今天我们从人口、GDP、房价等维度来对陕西10个地级市的楼市情况进行解析。

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人口增长第一梯队，一年城市人口增涨19.98万。

这个城市就是西安。

数据显示，2019年末西安常住人口约1020.35万，相较于2018年增涨近20万人。

|数据源于：国家统计局及中商情报网

我们盘点近10年西安常住人口数据发现，近10年西安常住人口一直处在上涨状态，其中2017-2019年三年期间，在西安开放落户政策引导下，实现常住人口破千万的记录。

西安楼市一直韧性较强，这和持续不断地人口增涨不无关系。

此外，还有一个重要因素，就是GDP。

这也是西安能够成功招揽人才的一个深层次的原因。

|数据源于：国家统计局

近十年西安的GDP也呈现出一条漂亮的上升曲线。从2010年至今，这座城市的GDP从3241亿增涨至9321亿，翻了近3倍，很直观的表现出这座城市的经济活力。

人才涌入，城市发展可期，反映在房价上也比较明显。

|数据源于：创典全程

从统计数据来看，近10年在人口及GDP增涨的双向基础作用力下，西安房价也呈现出一条上升曲线，其中2016-2018年后涨势较快，2018年至2019年相对较稳。

· 简评：经过4年多时间，同时人口及GDP均为快速正向增涨，在此基础上西安房价从2016年的7373元/㎡上涨为如今的13781元/㎡，整体走势较稳，没有太多泡沫，而西安楼市的预期，也将在西安人口及GDP的双向作用下，以稳字当头，长期看好。

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人口增长第二梯队，一年城市人口增涨0.09至0.64万。

|数据源于：中商情报网

没错，位居人口增涨第二梯队的就是榆林、安康、汉中这三个城市，虽然年增量均不到1万人，但作为三四线城市，能有人口增量已颇为难得。

|数据源于：陕西省统计局

再看这三座城市的GDP，也均为正向增涨，其中榆林的名义增速约7.5%，高于全省5.5%的名义增速。榆林是典型的资源型城市，以煤炭、油气和电力为支柱产业，社会经济总量较大，2019年GDP成功实现突破，迈上4000亿量级的新台阶。另外，榆林市人均GDP居陕西省首位，高于省会西安。
汉中、安康GDP总量分别位于全省第7、8位，虽排位不高，但均实现正向增涨。

人口微涨、GDP整体增速较好，这三座城市在房价上表现如何？

|数据源于：吉屋网

看一座城市的房价，除了看近年人口及GDP增速，还需要关注目前的二手房均价。

回看近四年，榆林房价从2017年的6271元/㎡，上涨至2020年的7915元/㎡，涨幅约26%，同时榆林GDP近三年稳居全省第二，2019年底首次突破4千亿大关，人口正向增长，且新房与二手房价格基本持平，房价泡沫相对较少。

而安康、汉中虽然人口、GDP均有微涨，但新房均价明显高于二手房均价，就需要谨慎。

数据显示，近三年汉中新房均价从2017年的3964元/㎡上涨到如今的6054元/㎡，涨幅约53%，二手房均价从4056元/㎡涨至5279元/㎡，涨幅约30%，可看出新房均价涨幅明显过猛。

目前入手这里的新房，很可能三五年后难出手，毕竟在价格上没有优势。当然，如果是当地人有刚性置业需求，按照新房和二手房的价格差，还是建议优先选择二手房。

· 简评：置业一个三四线城市，除了看近年人口、GDP增量，目前新房均价，还需关注二手房以及城市本身的配套完善度，近五年的发展规划，综合判断是否具有置业价值。

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人口增长第三梯队，一年城市人口增涨-4.96至-0.11万。

对，你没看错，陕西还有6市出现人口负增长：

|数据源于：中商情报网

这6座城市中，渭南2019年末常住人口甚至出现4.96万的负增长，人口流失较严重。其次是铜川，人口负增长2.36万，而临近西安的咸阳、宝鸡也出现不同程度的人口负增长。

再看这6座城市的GDP增速情况：

|数据源于：陕西省统计局

除了人口出现负增长，这6座城市中，咸阳、宝鸡的GDP增速也出现负增长。

其实，早在2016年，咸阳市GDP已达2396亿；2017-2019年三年间，咸阳与宝鸡均出现了程度不一的经济发展吃力，动能不足的现象。由于咸阳GDP名义负增长，三年原地踏步，宝鸡时隔数年后实现反超，虽增速依旧为负，但回到全省GDP第三名的位置。

其他四个城市在GDP增速上均为不同程度的正增长，其中，铜川增速较好，名义增速达8.2%。

|数据源于：吉屋网

人口负增长，GDP增速快慢不一，这六座城市的房价除商洛出现二手房均价高于新房；渭南新房与二手房均价基本持平外，其他四市均出现新房价格高于二手房的现象。

其中，近三年商洛新房均价整体涨幅约18%，相对较稳，且从2018年6月至今一直处于二手房均价高于新房的状态，同时近两年人口及GDP增速均呈现正向增涨，楼市整体发展较健康。

再看近三年咸阳、宝鸡新房涨幅分别为65%、27%，且均处于新房均价高于二手房的状态，同时GDP及人口增量较缓，房价上涨较快；延安、铜川人口处于负增长且近三年新房涨幅分别高达70%、76%，超过近三年西安房价涨幅约47%，虚火过旺。

换言之，除商洛外，延安、咸阳、宝鸡、铜川的房价均存在一定泡沫，尤其是人口呈现负增长，但房价涨幅较快的延安和铜川，置业需谨慎。

渭南人口负增长明显，GDP名义增速低于全省平均水平，一二手房价相差不多，短期内置业前景一般，房产的流通性相对较差。

· 简评：对于人口、GDP增速双双呈负增长，一手房价远高于二手房价的城市，如非刚需置业，需要慎重。

客观来看，除西安、榆林、商洛外，陕西其他7座城的房价都或多或少存在泡沫，对此你怎么看？下方留言一起来聊聊。