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放眼苏州大地，楼市呈现出“户型=板块”的格局，因地段的不同，造成资源的特殊性，客户构成也“人以群分”，楼盘的产品也“物以类聚”。

大体上来说：

古城区、园区核心区、新区狮山路：高端再改型；

吴中城区、相城城区：中端首改型；

园区上部与下部（青剑湖、尹山湖）、新区上部（浒关、通安）、泛吴中与泛相城：刚需型。

在很多开发商眼里，这里是什么地段，就该造什么样的房子，卖给什么样的客户，一切都是命中注定的。

就像园区青剑湖片区，当年所有的开发商对其客户判断都是：园区湖东外溢客户。

诚然，这个判断并没有错，但是，请不要忽略“客户的成长性”，青剑湖片区的那些刚需客户，经过了5年以上的成长，需求开始转变。

于是乎，当下的青剑湖，出现了一个很特殊的现象：改善四房产品价格远远高于两房刚需户型。

也就是说，三房、四房的产品，逐步变成了“刚性需求”。

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再看另外一个版块：新区北（浒关）。

犹记当年微公子2014年写过一篇“满眼7800的浒关”，那时候，新区浒关几乎所有的楼盘，均价都在9000元左右，起价7800。

如果从2006年新区浒关第一大盘“新创理想城”算起，那时候片区均价3600元/㎡（请不要羡慕12年前的房价，谢谢）。

到了2009年楼市小高潮阶段，浒关片区房价约在6000左右，清一色的小两房产品，三房以上产品比例不足20%，客户基本是各种电子厂的。

十年间，浒关一直是“刚需圣地”，遍地小户型。

再到2015年，浒关攀上了2万的高峰，其中，2016年4月南山地产以14164元/㎡的楼板价，拿下地王楼盘，现名“南山楠”，2016年9月23日，弘阳更是以18750的楼面价再次刷新历史。

再看看其他几块具有典型代表意义的浒关地块：

土地价到了这个水准了，测算下来房价20000打底了，这里，还是“刚需圣地”吗？

当然，浒关也不仅是被动做改善，也有着众多改善的基础。一方面前几年刚需房的热卖，经过几年的沉淀，随着家庭的成长产生了大量的改善需求，而这波人在这个区域住惯了，改善首选必然还是浒关。另一方面就是中环、地铁等交通设施起了很大的作用，整个区域与大苏州更加融合，包括宜家、永旺等配套的完善都具备了成为改善片区的可能。

有需求，有条件，可以看到的是，未来几年这里改善型房源，终将大放异彩。

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说到浒关楼市，不得不说“旭辉”。

这家房企从园区青剑湖起步（旭辉芭提兰湾），而后转战新区，在新区满眼都是旭辉的楼盘，包括旭辉上河郡、旭辉苹果乐园、旭辉悦庭、旭辉百合宫馆、旭辉华庭、恒基·旭辉城等等，是实打实的新区一哥。

如今，旭辉已经在园区打造了铂悦府、铂悦犀湖，在新区核心区有壹号院、旭辉御府、旭辉香格里，此外，还有吴江的吴门府、相城的水漾花城等等。

旭辉的品牌在升级，产品在升级，就以旭辉浒关大盘“恒基旭辉城”为例，已经收官在即，推出了最后压轴产品：

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128㎡首改户型：

明白人一看就懂，这个户型非常方正，128㎡的面积也控制的非常到位，三朝南的格局、主卧大套间、南北双个阳台……

以专业的眼光看，这个主卧设计非常大气，将主卧移门推掉，将卧室延伸到阳台上，整个房屋西侧，全是主人的空间，爽到爆。

虽然有一个北面的房间，但是，这个北房间可不简单，不仅带了一个飘窗，还带了一个阳台，想象空间足够大。

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装修改造后：

这是经典的改善型需求户型，也是北新区地带经过了十余年的商品房发展，必将趋热的最佳户型。

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那么问题来了。

新区浒关片区地王遍布，楼面价基本在15000上下，该批次的新建商品房，预计销售价格22000元/㎡以上。而且以产品形态来看，产品可能多以改善型产品为主，这也意味着浒墅关将离刚需越来越远。

可以讲，未来的浒墅关不缺乏改善型产品。但是未来的改善价格顶破天是一定的。

而旭辉城这个改善产品是多少价格？

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告诉你一个好消息：因为限价的原因，目前旭辉城的价格只有17500元/㎡起，但只剩最后50来套，预计很快将售罄。这定将是改善型客户最后一次以这样的价格入主浒墅关，毕竟从下半年开始，同样的价格，可能只够买个80、90㎡的小户了。

信玉堂地产

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