今天,环球房讯小毛就大家最近讨论的西安地铁tod综合开发「西安高新区地铁规划」整理了以下内容,希望能够有助于您了解西安地铁tod综合开发「西安高新区地铁规划」。




年味越来越浓,西安楼市到底会如何演变?

没有人会给出答案。但从目前看,至少有一点可以明确:平衡地价、品质和限价的关系下,各大盘将面临不小的挑战。行情严峻之下,特别值得推敲的是热销红盘到底具备什么质素?

先看12月数据,共有60个项目开盘,相比11月增加了8个,这些项目多集中在浐灞、曲江、长安等,包括海量德文郡、中海曲江大城、金地中心风华、华润未来城市、万科翡翠国际等。

60个项目开盘的总量达到了19343套房源,环比上涨16%,成交12904套,平均去化率约67%。

大浪淘沙,屹立不倒的因素到底有哪些?

—— 壹 ——

纵观当下,主城楼市趋势很明显,多数产品已难言热销,但个别明星项目仍然坚挺。

2018年12月主城区开盘即清的仅10个不到,包括中南樾府、龙湖香醍璟宸、紫薇东进、万科金域悦府等。




西咸的秦汉新城、沣东新城、沣西新城等,去化百分90左右,一些代表性楼盘,像绿地新里城、紫薇万科大都会、君合天玺还有临潼的融创桃源府等。

价格区间跨度十分大,板块分布也十分广泛,浐灞、城北经开、沣东新城均有。

归纳一下,整体去化率较好的楼盘能受到如此厚爱,共性必须是:地段热门、高端产业密集、户型创新、有购物中心、周边住宅“房荒”、地铁口,甚至有的盘,住宅跟地铁站点直接连通。

—— 贰 ——


大到一座城市,小到个体,想要全面展现价值,“辨识度”是很重要的标签。首先,目前衡量保值增值性的核心因素之一是地铁。

事实上地铁进入西安人的生活已有近9年,目前,截至2018年12月,西安市开通运营地铁线路共有4条,分别为:1、2、3、4号线,里程长度共计126.55千米;共设车站95座,其中换乘车站6座。

在建线路共有5条(段),分别为1号线二期、5号线一期、6号线一期、6号线二期、临潼线(9号线)一期,在建里程180余千米;远期规划共18条线路。

也就是说,西安地铁第二阶段还要增加约180公里轨道线网!远远超出第一阶段一倍之多!

一个板块价值较高的,当然是那些“长在”地铁上、跟站点无缝对接的住宅。一旦出现TOD中心,说明交通畅达、商业聚集,人口、产业等拼图都已成形,是城市的重要核心。

“TOD中心”,在楼市语境里约等于“轨道城市综合体”,不少站点都结合了地产开发,它们的体量、业态各不相同,最丰满的模式是「地铁 商办 住宅」。

而TOD中心的房价,也往往要比周边其他住宅涨幅快人一筹。

以在建的地铁1号线二期为例,从2018年初开始,世纪大道区域房价开始飞速飙升;目前该区域在售或预售楼盘4个月内普遍涨幅在3000元/㎡左右,其中涨幅最高的更是超过3900元/㎡。包括一些代表楼盘,奥林匹克花园、国润城等。

对比涨幅阶段,西安地铁1、2、3号线沿线新房的价值基本已经稳定,年底开通的4号线经过房企和商家的多次炒作,目前价值变化幅度不大。


目前最大看点便是在地铁3期规划未批复之前,正在建设中的地铁路线。比如,作为西安地铁网中最为重要的骨干线路之一——5号线,全长43.57km,共设34座站点,分一期工程(和平村—西安东站)和二期工程(交大创新港—和平村)。

它不仅是西安地铁网络中举足轻重的东西交通大动脉,也是西安地铁近期规划中东西方向的三大线路之一。不完全统计,整个地铁5号线沿线有的已无房源在售,有的仅是商办物业,在售的住宅楼盘非常短缺。

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在提升效益最大化、与强大人流共舞、改变全民生活方式的同时,“TOD中心”所负载的“15分钟生活圈”等系列优势商机,也成为众多投资客和置业者的关注焦点。

尤其是大众对热销楼盘的接受度颇高,跟板块配套大幅提升也有很大关系。比如万科金域未央,就在未央路沿线,紧邻熙地港、大融城商业,并且处于市政府板块,目前新房和二手房的价格稳居不下,抗跌性较强。

绿地新里城不用说,相信大家都知道,基于绿地501和沣东新城规划的个别落地,项目热度一直很高,也成为它开盘即清的重要因素之一。



符合这两大要求的楼盘,西安并不多,有些已经售罄。好在,目前仍有一个新盘——君合天玺,因为显而易见的地理位置,人群中一眼就能认出它。

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这个“辨识度高”的地理位置,绝不是一种比喻,而是地理关系的真实表述。

打开一份区位地图,或许就会豁然开朗。




君合天玺位于昆明路与富源二路交汇处西南角,这一区域被业内划分为昆明路沿线,为3大泛高新区域之一。

我们都知道,高新区是现在及未来置业的首选之地。但随着多年的发展,高新区产业和人口外溢成为必然。高新区向南高新3期,向西红光路沿线与昆明路沿线。

梳理项目所在区域的城市资源盘踞(包括规划):其一,教育资源:高新一中沣东中学(高新一中管理,统一师资分配)、沣东实验小学;其二,商业资源:沣东新城吾悦广场,卓越集团综合体,华润万象城,一站式消费便享;其三:医疗资源,规划有交大口腔医院、沣东医院。

除此之外,还有大量文博、文旅资源,例如秦阿房考古遗址公园(规划12.59平方公里)、秦上天台、陕西民俗博物馆、中影丝路影城、秦阿房宫博物馆等等,上万亩公园景致,资源难以复制。




昆明路的核心竞争力,除了配套较为完善,就是交通极度便利。

昆明路沿线除了地铁5号线外,君合天玺所在的昆明路沿线西段还有已通车的3号线,其中鱼化寨站和高新云轨一期衔接;加上与5号线与地铁6号线在劳动南路站的换乘,对入住的上班族来说,简直便利到雀跃!

—— 伍 ——

而在房源的考虑上,稍有理性思维的人都知道,需要考虑性价比和变现能力,不能一味坚持贵的房源。同时,区域规划、房企品牌力,产品匠心力都是衡量溢价能力的重中之重!

作为“泛高新”板块中为数不多的在售楼盘,这个位于三大商圈交汇处的项目,规划也有一定的辨识度。




项目总占地约68亩,总建筑面积约18.3万㎡,容积率约3.0,产品以住宅和公寓为主,其中住宅建筑面积约83㎡-110㎡的两室、三室刚需产品,这类产品无论是放在泛高新还是整个西安楼市,都是比较稀缺。

在昆明路西三环以东沿线、南边的富鱼路沿线扎堆的楼盘,包括融创臻园、金辉悦府、天朗莱茵小城、恒大阳光馨苑、绿地国际花都(暂无房源)、紫薇西棠(洋房13000-17000元/㎡)、卓越集团商业综合体等楼盘,户型和价格的门槛相对都较高,适合刚需的不多。而君合天玺在售价格为9389-11738元/㎡,自带磁吸力,也就不奇怪了。




从社区规划资料来看,君合天玺景观设计以“一轴一环三中心”为理念,幼中老全龄段的景观活动区,打造150米樱花漫步大道、约650米的夜光跑道、半赛灯光球场、全年龄段儿童主题乐园等,满足了成长型家庭对于景观、休闲、运动的渴求。

除社区景观精心打造外,君合天玺还在社区规划打造建筑面积约7000㎡商业,建成后可以和新城吾悦广场形成商业互补,除此之外,还规划建筑面积约3070㎡品牌幼儿园,可以满足人们日常生活及上学所需。

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反观沣东新城目前的地产开发态势,与城市的建设同频,其实正处于蓬勃上升的阶段。

置业投选沣东,要享受到未来城市发展的红利,不但要买赚钱的房子,更要买值钱的房子,尤其在沣东新城与高新区之间,两大热点板块,资源高度叠加,无论是教育、消费、医疗、IT等等,均有规划。

别小看这些系列堆叠因素,无论是高新区迎来发展,或者是新城新区获得投资,都将带动这一板块的跨越式提升。




可以肯定,在品牌房企不断涌入的态势下,仅借助区域利好,而不审视产品就可以随便买的阶段已经过去,现在起考验的是产品和服务带来的体验。

放眼目前的西安新房市场,以市场热销程度、规划匹配魅力、自身品牌要素,得出高性价比楼盘,君合天玺或将获得诸多置业者的青睐。