福州房价洼地「福州房价是涨还是跌」

今天，环球房讯小毛就大家最近讨论的福州房价洼地「福州房价是涨还是跌」整理了以下内容，希望能够有助于您了解福州房价洼地「福州房价是涨还是跌」。

五一期间，朋友邀请，我去南平建瓯转了转。

1292年意大利旅行者马可波罗在建瓯小住3天，用300字写了建瓯风土人情，提到了美女众多。

这里人杰地灵，只说个最近的，福耀科技大学校长朱崇实就是建瓯人。

不过虽然历史悠久，但建瓯这几年的楼市争议性也很大。

盘点七普人口，2020年与2010年相比，南平地区的建阳常住人口增加5.1万，武夷山常住人口增加2.6万，是大赢家。

南平这几年能量场在延平和建阳之间转移，建瓯就位于两个区之间。再加上福州的虹吸效应，建瓯人口呈现流出趋势。

延平常住人口减少1.3万，顺昌减少1.25万，建瓯减少1.77万，是南平地区流出人口最多的地区。

因为平均房价没破万，不少人说福建楼市洼地在南平。而邵武（6400元/㎡）与建瓯（7100元/㎡），则是楼市洼地中的洼地。

南平七普人口数据

数据显示，2022年3月，南平两个区域房价分别破万——建阳(含武夷新区)约10505元/㎡，武夷山市约10011元/㎡

延平区约为7115元/㎡；建瓯市约7184元/㎡，邵武6441元/㎡，这或许和邵武只有27万的常住人口有关。

目前建瓯的房价呈现微跌的趋势。2月建瓯的新房均价是7266元/㎡，3月是7184元/㎡，下降1.14%。

2022年3月，建瓯网签了62套新房。

受到不少影视作品的影响，不少人印象中的楼市洼地，往往就是一个城市。死气沉沉，荒无人烟。

其实，建瓯不光很热闹，而且楼市还分板块轮动。

建溪和松溪的交汇，把建瓯分成三个板块。两江交汇的地方，也叫三江口。

东北侧古城片区是传统的老城区，也是核心商业和居民的聚集区。

道路比较窄，停车很难。这里有景点五凤楼（鼓楼）、兴业银行、市立医院、江滨公园等配套。

建瓯古城片区部分待拆除的旧屋

西侧是水西片区（政务新区）。多年前，建瓯市政府就从西侧的古城片区迁到了水西片区。这里有建瓯动车站、三江口花园、市行政服务中心、市体育中心等。

近几年打造的水南片区则属于建瓯的明星板块。这里定位是住宅新区。这个板块我们后文会提。

先说东侧古城片区，有点类似福州的鼓楼台江。

解放路

主干道之一，就是解放路。解放路全长1010米。1986年10月，全路段拓宽至15米，重新浇注水泥路面。

1949年8月11日，十余万人在建瓯汇聚。解放路边的建瓯大戏院举行誓师大会，进军福州、解放福建的号角正式吹响。

时代悠久，解放路周边的房子也呈现出了岁月的痕迹。

解放路某小区的铁门上写有“建瓯县”

比如说防疫站大院和广电宿舍，入住的家庭还挺多。但最新的公告显示，这里只会进行翻新工作。

因为成本与诸多限制，老城区的房子要拆了重建的难度越来越大。

建瓯是全国十八个千名进士县之一，文风蔚然。离解放路不远，是建瓯文庙。建瓯文庙，原为“建宁府文庙”，始建于宋代，被誉为八闽府级孔庙之冠。

文庙周边也是老屋林立，今年4月底公告显示，文庙片区将进行征地。

与建瓯文庙一墙之隔的旧屋

此次征地是因为历史文化名城保护项目建设需要。

作为老城区的核心住宅区，要博取拆迁机会很难。但老城区的历史文化古迹扩建做大，周边一些地块反而有拆迁机会。

如果你的资金实在有限，只能选择城市核心城区的老破小，又想等等拆迁机会，那么可以优先选选周边有没有文化古迹、历史名片的区域。

水南二桥设计图

作为一个新入市的楼市板块，建瓯楼市的高点就在水南。

投资1.7亿元的水南二桥链接水南片区与老城区，全长307米，宽26米，有望在2023年通车。

投资1.19亿的朱子学校，目标缓解城区学位的紧张。作为一所小学36个班，初中12个班的九年一贯制学校，朱子学校也是南平市重点项目。

云际山公园是建瓯的打卡点之一，公园总计投资2亿。园内的木栈道长1211米。公园周边还有千年古刹光孝寺。南有开元，北有光孝，可见光孝禅寺在闽北的地位。

水南的云际山公园

说到这里，不知道有没有人觉得水南板块和福州的一些板块类似？

当地中介说，水南片区的建发玺院是建瓯楼市的天花板。

一套装修不错的103㎡住宅，报价112万，单价也达到了1万左右

建发玺院的东侧是建发悦城，84㎡的二手房源单价也已经破万。

相比建瓯7000元/㎡的均价，水南片区的这两个项目的房价已经破万。

投资1.3亿元的建瓯博物馆也位于水南片区

教育、交通、公园等配套不断加持，再加上不错的产品力，这就是新区的楼市价值，建瓯楼市的标杆出在这里不让人意外。

除了具备特殊功能的城市之外，中国城市无论大小，无论是40多万人的建瓯，还是千万人的福州，基本运营思路都有相似性。

水南片区，基建还在进行。开车在马路上，常见满载渣土的大卡车驶过。

城市新区的发展和房价，有时需要从财政角度理解。

建瓯城景 图片来源：闽北日报

半天时间，在建瓯走马观花，想到三个启示。

第一，房价与生活幸福感的关系不大。

不少影视作品的宣传，铁锈带也好，鬼城也好，印象中往往就是大量的人口迁出，大量的房子留下，整个城市都没有生气。

来建瓯之前，我认为房价下降的城市，可能都是类似形象。

在建瓯，路上看到了炸街的摩托重型机车，看到了玩耍滑板的时尚少年，看到了热带鱼养殖的店铺，看到了瑞幸咖啡，看到了到处可见的麻将屋，江边老人在悠闲地打牌。

甚至在深夜，我们去建瓯最时尚的酒吧喝了几杯。建瓯与潮并不脱节。

建瓯通仙门

再说说建瓯的楼市。

建发、世茂等大品牌房企与本土房企共同分享市场。

中介层面，除了安居客之外，贝壳、幸福里等互联网巨头暂时也没有建瓯楼市的数据。

这里的地产市场是一个熟人为主的市场，但中介门店张贴的资料显示，二手房交易费用也在1%左右。

我对一份招聘广告印象很深，与福州的谨慎形成对比。

广告直接以照片形式体现公司福利——某中介领导与年终晚会上的一个红盘合影，盘子上放着厚厚一叠钱。

广告显示中介底薪是4000元，对比7000元左右的房价，这个收入比应该不错。

当然如果随着福州零门槛落户，据说不少建瓯当地的中介也会带着客户去福州买房。

在福州赚的钱在这里花，那么性价比更高。

第二，小城市也在寻找独特的发展路径。

都市圈的战略下，不少人担心面对省会的发力，中小地市的竞争力在哪里？

最近依托闽北电商快递分拨中心一期项目的落成，建瓯市民收发的快递无需再到三明沙县或者泉州晋江周转一圈。

作为集加工、理货、送货等多种职能于一体的物流据点，此前闽北地区没有大型的快递分拨中心。

物流据点在建瓯落成，让快递运输比原来快24小时，运输成本上每公斤节约0.5元至1元。

货运车辆数和总吨位数、3A级规模物流企业数等多项指标居南平第一，奠定建瓯物流产业发展的基础。

物流发展也带来建瓯电商的发展。

建瓯全市网店突破5000家，2021年全市电子商务网络零售额达27.6亿元。

建瓯弓鱼互通是全省最大的高速公路枢纽互通

第三，专业分包模式与交通优势

因为互联网的办公快捷与如今专业分包模式，让不少建瓯的年轻人不用离开故乡，也可以完成诸多有挑战性的工作。

我的一位朋友在2年时间里，自建IP，二次元动漫淘宝店已是全国顶流。

如今他的生产基地在南方某小城，物流发货总部在福州，聘请的法律顾问就在建瓯。

这位生活在建瓯的律师，平时有自己的工作。

一旦动漫IP遭遇侵权时候，他就能利用动车的快捷，工作加班少压力少的优势，随时投入工作中。

吸收也好，合并也好，其实是一个双向的过程。小城市面对大城市虹吸，也有自己的生存之道。

建瓯文庙

南平今年密集出台救市政策——

今年1月，南平出台十条措施“救市”。

4月8日，南平市延平区出台楼市新政，包括公积金贷款最高限额提高5万元（即单人40万，双方55万）。

4月12日，南平市调整住房公积金部分使用政策：取消购房办理住房公积金贷款的，夫妻双方个人账户应保留最近12个月归集额的规定；购买新建普通商品住房第二次使用住房公积金个人住房贷款首付比例由40%下调为30%。

4月19日，武夷山市出台11条措施促进房地产市场平稳健康发展，允许不超过10%的折扣浮动打折促销。

乾隆时代的人口比康熙时代增加了10倍，乾隆曾担忧地说，人口太多，田地无法增加，会让人更加贫困。

这是乾隆皇帝的马尔萨斯主义。但后续生产力的发展，地理版图的打开，人口资源最后反而成为了优势。

建瓯光饼

当下南平楼市，最大的担忧就是，常住人口减少，房价会加速下滑吗？

有人认为，不一定。

首先高收入家庭的增加、建筑成本的增加、劳动人力成本的增加，这会让房价的价格提升。

其次，乾隆时代，土地等于口粮，关乎生存。如今的住宅，除了居住功能之外，还是一款金融产品。不少人习惯把一个地区的所有房子都看做相同的金融产品，然后按照人口对应房子数量进行匹配。

但实际上二手房和新房，两种房子得到的金融资源并不相同，能从银行贷款的额度不同。

从金融角度看，没有办法获得贷款，年限比较高，很难卖出的房源，一旦不能被交易，就没有资格参与匹配的过程。

建瓯的马可波罗像

即使一些区域人口减少，但房子也不是雷同的金融产品。去掉一些房龄长、无法获得贷款资源，没有办法交易的房源，这个片区的品质房子数量其实并不多。

所在即使在福建房价的洼地，人口流出数量也在南平排名前列，依旧会出现这样的现象，当地房子均价7千，部分品质楼盘1万。

房价涨跌是经济学问题，需要的是合适的模型。

三四线城市的楼市变化时代才刚开始，无论是看空的人口论还是看多的金融产品论，都需要时间去观察。