今天,环球房讯小毛就大家最近讨论的房子买许昌好还是郑州好「2021年许昌房价下跌」整理了以下内容,希望能够有助于您了解房子买许昌好还是郑州好「2021年许昌房价下跌」。

写在前面:

今年,郑州迎来了一波涨价潮,地王频出,房价持续升温。而许昌,这个离郑州很近的城市,跟着郑州这波涨价潮,许昌的房价近期也经历了一轮小幅上调。用一个许昌房地产从业者的话说就是:“别小看许昌,十一期间也着实跟着郑州怒涨了差不多三百块呢!”

今年八月份之前,许昌住宅的均价大概在四千六七,十一期间达到五千左右,也算是小涨了一点。当然我们要明白,对于均价上涨这件事,有的楼盘涨的多,有的没咋涨,主要还得看楼盘和区域。

那么,如今的许昌究竟怎样?在许昌买房该怎么选?这就是我们今天要说的。

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关于许昌

许昌又名“莲城”,位于河南省中部,莲花被尊为市花,这里是华夏文明的发祥地之一。从“许昌人”考古发现到中国第一个王朝夏朝的诞生,从许由部落在此繁衍生息,曹操“奉天子以令不臣”,到曹丕代汉立魏,许地、许国、许县、许都、许昌的名字交叠在这片土地的历史印记里。

近几年,许昌才开始注重历史文化名城的打造。许昌的多条道路,特别是东城区几条路的路名都来源于三国时期的典故,比如魏文路、魏武大道、青梅路、竹林路、许都路等。

许昌离郑州很近,依托区位交通条件,具备与郑州一体化对接的优势。产业以第二产业为主,包括电力、发制品、烟叶等,比较知名的有中原电气谷,许继集团,瑞贝卡发制品,许昌卷烟总厂(代表品牌“帝豪”)。

在许昌博物馆旁坐落着一个许昌规划展览馆,公示了许昌从2015年至2030年省政府批复的各项规划。这里摆放着一个巨大的城市沙盘,有不少家长带着孩子来这里了解城市,俯瞰城市,远眺城市的将来。

规划馆里巨大的城市沙盘▼

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许昌的区位及区域划分

许昌位于河南中部,离郑州很近,距新郑机场不到70公里。随着高铁的开通,从许昌东站坐24分钟高铁就可以到达郑州。

许昌现有1个区、3个县和2个县级市。1个区指魏都区,3个县指许昌县、鄢陵县、襄城县,2个县级市指禹州市和长葛市。根据获批的规划要求,到2020年中心城区城市人口将达到125万人,建设用地135平方公里,到2030年中心城区城市人口将达190万人,建设用地189平方公里的城市规模。

用一张图来表达一下许昌和郑州的距离▼

许昌现有1区、3县和2县级市的分布▼

许昌各区域的人口及人均GDP情况(注:截至2014年数据)▼

许昌整个市区只有一个魏都区,大体上可以将魏都区分为老城区、东城区、西城区、南城区、北区和北部新区这几块。

接着把图拉大,看魏都区的划分▼

➤老城区

有成熟的配套,特别是浓厚的商业氛围,是其他区域不可比拟的,区域价值较高,价格也最高。不过受空间限制,项目少,体量小,楼盘开发接近尾声,未来供地主要来自旧改,地市的城改旧改很少开发商敢动,发展受限。

➤南城区

传统的工业物流区,产业聚集,以机电装备、发制品、烟草、生物制药为主,商业配套匮乏。楼盘大多体量小,产品打造水平低,基本无品质可言,主要面向地缘产业人群和周边乡镇进城客户。

➤西城区

受老城区辐射,自然向西延伸出的区域。面貌陈旧,配套较为缺失,区域价值由东向西递减。聚集些小项目,未来供地以城中村和厂区置换改造为主,主要面向地缘刚需和周边乡镇客户。

➤东城区

政府及高铁站的进驻推动了区域的发展,政务氛围浓厚,许昌博物馆、许昌大剧院均已建成并投入使用。属于开发热点区域,项目较多,以改善为主,但片区生活配套目前还跟不上。核心区基本建成,但供地已接近饱和,未来可能持续向东发展至邓庄组团。

➤北部新区

规划为类似郑东新区CBD的金融商务中心,许昌未来的商务中心,依托产业带拉动。目前尚处于基础设施建设中,开发热度不高,住宅项目较少,且距离偏远,陌生,存在抗性,现状下无公交车直达市中心,生活配套严重缺失。

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毋庸置疑,"东移北扩"是许昌发展的主基调

如果说郑州主要是向东发展,那么许昌就是“东移北扩”的节奏,主要向东、向北发展,这也是今天这篇稿件重点关注的区域。

➤许昌东区

许昌东区的发展大概可以分为三个阶段,可以以三条南北路为标志:

第一阶段:随着市政府的东迁,带动了以魏文路为中心片区的发展;

第二阶段:继续向东发展以学院路为中心的片区,许昌的一所本科院校许昌学院就在附近;

第三阶段:目前主力发展的魏武大道片区,并逐步向许昌东站推进。

许昌东区的发展逐步东移▼

许昌东城区的路网目前已基本铺设完毕,道路等级较高,路都很宽很平整,新兴路、前进路、建安大道、莲城大道等都有效地连接了东城区和老城区。魏文路属于许昌一条南北向的行政主干道,还有一条贯穿许昌的东西向道路天宝路,属于迎宾主干道。另外,区域内绿化率比较高,还是挺适合居住的。为了发展东城区,许昌也算花了大力气。

来放几张东城区的照片,道路十分宽阔平整▼

许昌东站(高铁站)▼

许昌汽车客运站▼

许昌候机楼,是新郑国际机场第一个异地航站楼,已投入使用,但看起来没什么人气▼

东区地标,在建的中原铂尔曼大酒店▼

这是一个五星级酒店,位于莲城大道和建安大道交汇处东湖游园附近,楼高179米,算是东区地标,前面是休闲广场,晚上会有音乐喷泉。

路边待租的公共自行车▼

东城区算是一个逐渐成熟的新区,项目还挺多的,有不少品质楼盘,以改善为主,竞争比较激烈。

东城区西部片区,由于市政府的带动,是最早扎堆开发新楼盘的地方,目前,该区域的楼盘基本都已经交房,生活氛围也基本成熟。

而东城区东部片区,毕竟这里大多楼盘都还没交房,人也比较少,各项基础性生活配套都不是很完善。公交线路通的不多,据说暖气管道目前还没覆盖完,不过待项目交房后应该可以用上。目前东城区整体均价是低于老城中心区的。

再说说商业方面。提起许昌的商业,首先想到的应该是以胖东来时代广场,胖东来生活广场为代表的市中心商圈,这里占据了绝大多数商业资源。

东城区东部目前只能依靠已经交房的小区底商,还有几个胖子店超市,是许昌比较著名的连锁店,大型商超的话在东城区的西南角有亨源通世纪广场和新田360广场,不过距离东部大多数楼盘都不近。据说新田360往东1公里左右有一块在拆迁的地,后期会建许昌第一个万达广场。

东城区已建成但尚未投入使用的公交站点▼

位于南海街的胖子店超市▼

新田360广场夜景实拍图▼

➤许昌北部新区

许昌北部新区的建设才刚刚开了个头,先来看看许昌城市中轴线的规划。许昌城市中轴线南端连着许昌市中心,北边连着规划的北部中心商务区。规划以青梅路和竹林路为中心,轴线宽500米,长7公里,轴线上由南至北分布四个重要节点。

目前轴线南侧起点已经形成智慧之源,是许昌的行政文化中心,向北将形成科技之星,主要集中科研办公。幸福之门周边布置购物、办公及商住区,进而迈向新区中心区的未来之光。

由下图我们可以看出,北部新区的规划是以CBD芙蓉湖为核心的,这个区域也就是规划中的金融商务中心和高新产业聚集区。

许昌城市中轴线规划示意图▼

许昌城市中轴线及芙蓉湖景观效果图▼

这个北部新区的规划和郑州郑东新区CBD如意湖非常类似,中间是一个湖,金融办公大楼环绕在侧。顺着轴线中间的水系,到了尽头是一个圆形的湖,就是规划的金融商务中心。

北部新区的代表产业中原电气谷滨水区城市设计效果图▼

4

许昌着力发展的东区和北区,目前都有哪些住宅项目?

买房,特别是在地市,沿城市的发展方向去买才不会掉到坑里,因此本文着重说一下许昌东区和北区的在售楼盘。在许昌的几个比较大的开发商如恒大、建业、瑞贝卡等项目基本都集中在东区和北区。

从目前来看,东区和北区的住宅项目比较多,但其中不乏有一些类似集资房的小项目,东区不少项目也已经处于尾盘状态,在此挑几个比较重要的楼盘分析一下,也是我们认为比较靠谱的项目。

许昌政府出台了农村户口144㎡以内(含144㎡)每平米补贴150元,城市户口每平米补贴100元的购房政策,只要在许昌购房就能使用,只是到账时间可能会有所延迟。

先来看看这些楼盘的分布▼

注:探盘数据于十一期间统计,截至发稿之前各楼盘动态可能会有所变动,均以开发商最终销售情况为准。

➤恒大翡翠华庭

恒大是进驻东城区较早的一个开发商,在许昌的两个项目都在东城区,仍然走精装路线,在东城区价格较高。一个是恒大绿洲,一个是恒大翡翠华庭。恒大绿洲已经交房,算是东城区的一个标杆项目,不过据了解二手房并没有怎么涨。

目前在售的是翡翠华庭,位于恒大绿洲的斜对角,学院路与南海街交叉口西北,再往西就离科技广场比较近。项目依然采用恒大一贯的营销模式,先造景后卖房,以精装样板间和较快的工程进度来实现快速去化,小区必备水景和会所,会所配备健身房、舞蹈室、游泳池等。

恒大的外立面让人远远望去就知道是恒大,下图为已交房的恒大绿洲▼

恒大绿洲已经交房的小区内部▼

虽然小区地上规划有少量停车棚,但仍存在地上乱停车的现象。为号召节能减排,许昌政府要求每个社区按比例在阳台安装太阳能。

恒大绿洲的会所,目前用作翡翠华庭的售楼部▼

翡翠华庭占地约100亩,规划11栋楼,最高26层,户型偏改善,没有两房,有132㎡三房,还有几套111㎡三房,预计2018年8月31号精装交房。目前均价7000元/㎡,去掉装修成本仍高出附近项目500至1000元/㎡不等的情况下,去化效果依然不错,恒大的品牌影响力和营销能力功不可没。

学校的话,小区自带双语幼儿园,项目东侧的南海街小学今年上半年刚刚获批,附近还有建安中小学等,还没开始明确划片。另外,翡翠华庭的物业费1.9元/㎡,算是周边最贵的。

恒大翡翠华庭的精装样板间▼

翡翠华庭的装修风格依旧有些老气,交房无壁纸,是米黄色的乳胶漆,精装品牌档次也普遍较低,不过铺有地暖,还带隐形护栏。说到精装,恒大1500元/㎡的精装标准,在地市应该可以打造出一个带软装的样板间,对于这样的精装在地市到底值不值,这个仁者见仁。

另外,恒大绿洲十月底推出了紫薇SOHO公寓,目前周边还没有这样的产品,户型在35-92㎡之间,公寓的首付五成,住宅首套首付两成。

➤瑞贝卡兴天下

瑞贝卡是许昌很有名的上市企业,更是一个在全球都很知名的时尚品牌,主要做发制品,也是许昌本土比较知名的开发商,曾开发有已经交房的家天下和新天下,和天下目前基本卖完,二手房的单价都是六千多。这几个楼盘占据的位置都很好,按照售楼处的说法,许昌的几个较大开发商恒大、建业、腾飞的楼盘都围绕瑞贝卡而建。

兴天下的位置也不错,位于南海街与魏文路交汇处东北角,和天下的北边,距离翡翠华庭比较近,两个楼盘的配套基本可共享。瑞贝卡物业和景观不错,据说物业团队是由金科物业培训,不过物业费并不高。

兴天下整体共35栋楼,一期近100亩,规划13栋楼,有6栋17层2梯2户的小高层和7栋26层2梯3户的高层,高层都是1个单元,采光更好,梯户比优于恒大,三房户型在107-170㎡之间,预计2018年中下旬交房。一期称为富贵园,北方皇家园林风格。有精装房和毛坯房,之前开盘毛坯的价格在六千左右,精装7000-7800元/㎡,甚至比恒大还要高。

精装有现代、新中式和欧式三种风格可以选择,据说是1700元/㎡的精装标准,高于恒大。3米层高,二级吊顶,有壁纸,部分装修品牌优于恒大,但不足之处在于户型都没有设计飘窗,喜欢在飘窗上晒太阳的朋友慎选。

厨房配有直饮水和垃圾粉碎机▼

大户型的阳台比较宽敞,可以同时摆放洗手台和洗衣机,落地窗设计也很舒服▼

➤腾飞鹿鸣湖畔

腾飞是许昌本地知名开发商,市政公司起家,想来与政府关系是比较好的,鹿鸣湖畔是腾飞地产在许昌的第4个项目,位于魏武大道与南海街交会处,售楼部在学院北路与南海街交汇处,是开发的上一个项目奥体花城所在地。周边还没通公交,但距高铁站比较近,1.3公里的距离。

项目最后一期预计11月份开盘,目前还没建,预计2018年底到2019年初交房,均为2梯4户,32层的高层,预计5000元/㎡左右,首付25%,由合作的银行规定。

腾飞开发的上一个项目奥体花城已交房▼

鹿鸣湖畔售楼部沙盘实拍图▼

周边有一个附近拆迁村民的集中安置区▼

鹿鸣湖畔前期已经卖完的楼栋▼

项目的优势之一是学校,附近有政府规划的幼儿园和小学,据说拿着房产证就可以上。另一大优势就是鹿鸣湖,鹿鸣湖是许昌市内最大的湖泊,由政府开挖,规划1500亩,目前已注水300多亩,这里很容易聚集人气,听说前段时间还举行了龙舟赛。项目紧邻鹿鸣湖,是以鹿鸣湖命名的。

鹿鸣湖也算是新区的一大工程,湖水很绿,十一期间鹿鸣湖前的广场上人不少,很热闹。

➤公园一号

项目的开发商汉威据说和美盛有点关系,这个还有待考证。位于永昌大道与学院北路交会处西南,总占地800亩,分四期开发,公园一号是一期,占地约100亩,一期是准现房,尾盘,目前已封顶,交房时间较早,二期还没建,预计明年开盘。

目前有高层和洋房,高层均价4900元/㎡,洋房均价7000元/㎡,在售有高层10#,2梯3户,126㎡三房户型。

一期效果图,售楼部后期会改为社区会所▼

项目工程进度实拍图▼

定位品质楼盘,高低配社区,高层建的很密,影响了高层业主的居住舒适度。

项目的一个亮点是周边公园比较多,离鹿鸣湖也近,环境好,另一个亮点是南边在建一个许昌最大的医院,经了解,这里主要集养老医疗为一体,用于医疗研发,但感觉这个医院离项目太近,不知后期是好还是坏。

项目的一大劣势是一期地块未规划学校,据说之前规划好的教育用地被这个医院占了,后期孩子的上学问题需要注意。

项目南边紧邻的在建中的医院▼

➤建业壹号城邦

壹号城邦是建业在许昌的第三个项目,据说该项目2012年拿地,属于建业一个重点的资金流项目,定价不高,销售进度比较快。

项目位于魏文路与陈庄街交叉口西北,去年6月份首次开盘,目前剩余在售房源不多,均价4900元/㎡,还有3栋楼未推,刚出地面,预计10月底到11月初开盘,2019年交房。小区法式园林风格,围合式设计,内部还有一个小型的高尔夫球场,物业费1.58元/㎡。项目亮点就是建业的品牌,建业的一套大服务体系。

项目紧邻城市中轴线▼

项目西侧竹林路现状▼

➤许继天宝盛世花园

许继集团是我国电力装备行业的大型骨干和龙头企业,也是许昌本地知名的开发商。许继天宝盛世花园位于魏武大道与天宝路交汇处西北,总占地275亩,分三期开发,别墅是最后一期,目前还在规划中,一期和二期高层在售,均价5000元/㎡,楼王5500元/㎡,高层得房率比较高,有80%。

商贷首套首付为30%,公积金20%,主要内部消化用公积金的比较多。一期2017年4月份交房,二期2017年底交房。项目整体没什么亮点,而且大部分户型客厅不带阳台,喜欢客厅连接大阳台的朋友慎选。

➤空港新城

空港新城距离许昌东站1000米范围内,更是紧邻许昌候机楼,据说许昌候机楼就是政府要求空港新城承建的。项目位于魏武大道与八一路交会处,总占地500亩,分两期开发,学府街贯穿项目地块,学府街以北的楼栋已建成,以南的还没开发。

目前没有住宅,在售住宅性质的精装公寓,有3梯14户和3梯16户,面积段五六十平到七八十平不等,公寓售价6000元/㎡左右,带中央空调,1200元/㎡的精装标准,首套首付两成,二套首付三成。

空港新城售楼部实拍图▼

空港新城住宅部分▼

学府街以南的地块目前还很荒凉▼

➤天明城

项目开发商是郑州天明集团,以广告起家,总部在郑州北区的天明路上,在郑州开发过天明国际广场、天明国际公寓等,在中牟雁鸣湖也有项目。

相对东城区的其他项目,天明城更靠南,它位于魏武大道与莲城大道交汇处向南。占地143亩,27栋楼,其中高层14栋,多层13栋,高层外围一圈。西半部分是一期,已卖完已交房,目前在售二期东半部分,高层主要剩两房户型,均价5200元/㎡,预计2017年底交房。

项目效果图▼

已经交房的一期西半部分社区▼

项目的一个亮点是学校,紧邻项目南侧的是市政规划的中小学和幼儿园,小学已经建好并开始招生,幼儿园在建,预计明年投入使用,初中现在还是空地,预计年底开工,明年开始招生。

已建好的红房子就是小学,其他还在建中▼

天明城西南的许昌市立医院▼

上图是搬到东城区的许昌第二人民医院,已投入使用。

➤德正西湖春天

项目是德正置业在许昌北部新区开发的一个新楼盘,位于魏武大道与永昌路交汇处,占地250多亩,由别墅、洋房和高层组成,分两期开发,一期计划推出99—139㎡高层和159—236㎡洋房,在10月29日已经开盘,高层均价5300元/㎡,预计2018年中旬交房。

项目二期地块有一个幼儿园,据说不同于其他的高低配社区,小区中心设计了一个中央广场供业主游玩。

➤许昌碧桂园

由于项目太靠东,因此位置没有在楼盘分布图上标注。许昌碧桂园是2013年拿的地,位于花都大道云锦酒店向东200m,已经出了许昌市区,算是东开发区,距离许昌东站大概12公里的距离,在不堵车的情况下沿花都大道一路向东,开车要走二十多分钟。

项目定位为温泉别墅,隔壁有一个温泉酒店。总占地430亩,别墅共529套,一期已经售罄,预计2017年6月交房,目前在售二期双拼别墅,毛坯,均价8000元/㎡。

此外,由于纯别墅容积率太低,规划有11层的花园洋房,但近期不会建,估计以后周边有学校、医院等生活配套了再建。

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结语

许昌新区的规划着实让人热血沸腾,在看了东城区和北区的楼盘后,除了恒大、建业、瑞贝卡等几个品牌开发商,其他中小开发商开发的楼盘几乎没有好与坏的分别,品质相差不大。

假如买不到这几个品牌开发商的房源,那么占据优良配套的地段,无疑是首选,应该考虑上述学区房和市政核心片区所在的东城区。

总之,如果投资的话,还是建议能买一二线城市的话尽量买一二线城市,如果是选择未来养老的话,倒是可以坐着高铁来许昌看看。

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(完)

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