2022温州楼市分析「温州楼市最新消息2021」

今天，环球房讯小毛就大家最近讨论的2022温州楼市分析「温州楼市最新消息2021」整理了以下内容，希望能够有助于您了解2022温州楼市分析「温州楼市最新消息2021」。

2022年上半年，不论是温州还是全国楼市都经历了一段“磨难期”，强力的救市政策，似乎拳拳打在棉花中，“金三银四”的爽约，红5月凉透背，到了6月市场似乎有了回暖的迹象。

复盘上半年，最直观的无疑是楼市成交数据。

上半年温州市新房成交205万方，同比去年上半年的497万方，下降59%；土地市场上，上半年温州全市成功卖出31块地，成交建面301万方，同比去年上半年的 792 万方，暴跌62%；全市二手房成交 21795 套同比去年上半年 36234 套，下跌了40 %，可以说是2022年上半年楼市创下了近10年来成交量的最低值，甚至还低于受疫情影响停摆将近3个月的2020年上半年楼市。

但数据表现的背后是否孕育着生机？请看朗指院通过成交端、供应端、土地端以及政策端等方面的数据梳理，帮助大家一起了解上半年楼市的真实情况和末来走势（看结语：朗言密语）。

土地篇

全市土地：供给、价格双降，成交量上升，市场表现前冷后热。

2022年1--6月，温州市一共卖掉31块地，供应建面336万方，环比下降42%，同比下降59%；成交建面301万方，环比上涨9%，同比下降62%；成交均价7459元/㎡，环比下降13%，同比下降1% 。

从全市数据上可以看出供应面积只有21年的24%，成交量为21年的28%，与去年相比“冰火两重天”，强烈对比的结果，直观凸显出22年上半年土地市场的冷清。

回看主城区，市区上半年政府推地节奏放缓，基本上无土地供应，新一轮供地集中在半年度的“尾巴”6月份。

22年上半年市区一共成交9宗宅地，出让金106亿元，同比下降69.2%，环比下降20.7%；成交楼面价9223元/方，同比下降9%，环比下降25.7%；平均溢价率4.17%，拿地开发商中国企、央企成为主力军。

从成交楼面价看，上半年温州主城区出让土地多为底价成交，平均溢价率仅4.17%，无法与去年上半年28.7%的平均溢价率相提并论，“理性”依旧是2022年上半年土拍最大特点，上半年出让地块中仅2宗地块热度较高，分别为位于市府边上的温州市城市中心区A-41b地块以及位于滨江CBD的滨江商务区E-04、E-07地块，可见地块区位仍然是房企拿地较为看重的因素之一，在当前大环境普遍遇冷的情况下，显然开发商更偏好优质地块。

分区域看，瑞安市、乐清市、鹿城区为土地成交面积前三，其中瑞安环比增加41.63万方，面积环比增幅最，永嘉同比增加21.13万方，面积同比增幅最大。

住宅篇

全市住宅市场：商品房供销价集体下降，成交量创历年最低

全市供应面积208万方，环比下降43%，同比下降51%；成交面积205万方，环比下降35%，同比下降59%。成交均价18253元/㎡，环比下降10%，同比下降5%。

实事求是地讲，2022年上半年的成交量并不理想，对比去年同期直接腰斩。另外，主城区跟周边郊县分化明显，洞头、文成增量，鹿城、平阳缩量大，尤其是鹿城区缩量最大49.16万方。

去化周期：同环比增加，洞头、文成值得警惕

截至2022年6月底，温州商品住宅可售面积为628万方，环比持平，同比上涨8% ，狭义去化环比增加5.2个月，同比增加7.5个月；乐清市、鹿城区、平阳县库存较大；洞头区、文成县去化周期较长，超过25个月，是高风险的滞销区域。

市区成交结构：400万以内为市场需求主流。

刚需首改产品为主流，面积需求下沉：主力成交面积段为90-130㎡，成交占比59%，130㎡以下占比逐年上升；

总价承受能力呈上升趋势：成交总价在100-400万之间较为集中，占比约87%，100-200万、250-400万总价成交呈现上升趋势；

可以看出，面积需求下沉，总价承受能力上升，400万以内为市场需求主流。

市区开盘：开盘水准整体下沉，仅3项目开盘去化过半

2022年上半年市区共计开盘26次，开盘套数5523套，仅为去年1/3，去化套数771套，不及去年同期10%。22年上半年整体开盘去化表现差，整体去化率14%，去化6成以上2次，占比约8%，仅个别具备独特IP项目开盘去化较好，对于优质核心地段、高端物业，“豪客”出手不吝啬，例如位于滨江CBD板块的保利·招商天樾玺，4月25日一期开盘，含装均价约为4.9万元/㎡，单价总价“双高”，却依旧收到市场热捧。

受大经济环境影响，各行各业收缩，以致购房者观望情绪较为浓厚，相比起新房市场，上半年的二手房市场同样探底。将时间线拉长，对比市区历年超过2.5万套的交易水平，今年市区上半年不足1万套的交易量相对而言是处于低端，如果想要达成跟往年一样的成交目标，那下半年二手房市场需要绝地反弹，但就目前大环境而言，这种现象出现的概率并不大。

政策篇

从2021年9月开始，政策端开始吹暖风，直到今年上半年，政策频出。据统计，2022年上半年，全国各地出台楼市松绑政策已超460次，覆盖城市超200个，次数刷新历史记录。各地政策主要从需求端出发，包含降房贷利率、降首付比例、放松公积金贷款、放松/取消限售、放松/取消限购以及出台“房票”安置政策等。

温州同样发布多项房地产利好政策以刺激需求释放，6月初，温州国有四大银行，房贷按揭利率降至政策下限4.25%。利率下降，为房贷压力减负，刺激购房者入市。6月中，温州出台“温十五条”政府补贴买房，利用房票加速拆迁安置，购房补贴政策的出台主要针对刚需及首改改善市场，可刺激部分内生型刚需客户，提升市场活跃度，助楼市回暖。

朗言密语

在密集的抢救式的救市下，楼市仍末有较大起色，朗指院认为拖累温州楼市回暖的三个问题如下，如果解决了这些问题楼市回暖指日可待：

1、楼市的安全感。目前市场信心仍没建立起来，主要是没安全感。一是老百姓不敢买房，是怕买了后房子降价被套；二是开发商谨慎拿地，一级土地市场是由地方政府做主，说降价就降价，说放条件就放条件，开发商害怕站岗被收割。在过去两三年，这在中国房地产市场很常见，这就是当前中国的房地产市场现状，买的和没买的，拿地的和没拿地的都没有安全感，此一时彼一时。

当然，我们要告诉购房者的是，我们正处于一个大通胀的时代，人民币的超发，不断在稀释你的财富，所以从大趋势来看，哪怕曾经你被套的很厉害房子，在若干年后还能帮助你解套的是通货膨胀，房地产还是资产配置的最优选。

2、暴雷房企出险威胁。目前看出险房企仍处于躺平状态。这意味着更多的项目存在潜在停工和烂尾风险。从温州楼市上半年报来看房企业绩近乎“腰斩”。民企的债务危机还在继续，更多的民企还在暴雷的边缘徘徊。

这个雷不拔掉，楼市想在短时间内企稳就是天方夜谭。正像温州在2010民间借贷危机爆发，也是首先专注于危机排雷后，才能有稳住经济稳住楼市。

如何才能拔掉已爆的雷和即将要爆的雷，很简单，任务交给国企，把有雷的项目在温州网签隔离掉，一定程度上挡住了暴雷的冲击波。

3、调控的鱼与熊掌无法兼得。温州楼市无限购无限售，调控的目标为既要大量出让土地保住地方土地财政，又要楼市成交量上去拉经济，还要房价平稳不让跌得那么明显，这对缺乏调控手段的温州本身是很难的。

所以必须要有取舍，稳房价才是根本，只有房价稳定了，对楼市的信心才会恢复，需求才会重出江湖。