朝阳东坝地块“翻红”,北京土拍再揽52.55亿元「北京朝阳东坝网」

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东坝，北京楼市试验田，在住宅密集的东坝，回迁房、经适房、两限房、商改住、自住型商品房、共有产权房、纯商品住宅，从最早的首开常青藤、福润四季、到利锦府、恒大华府、丽湾家园、再到首开龙湖天璞、和光尘樾，各种类型的住宅应有尽有，房价也从每平方米3万飞速上升到7，8万的水平，这一切均发生在东坝南区，从今年开始东坝北区大片战略留白土地开始进入土地市场，今天为大家介绍的是一宗回炉地块东坝乡东风村1104-612地块。

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【独家视频】北京东坝供地计划实拍：房价7-8W未来潜力更大？

图片来源：中指地主（点击查看大图）

中指地主线上看地分析：1、地块基本属性

地块的基本属性，各位都能在中指地主中查到，这里就不一一赘述，主要想说几点：①地块内部较为平坦，利于施工建设；②地块80%以上面积都是松树，但是没有名贵树种，交少量补偿费用即可；③地块内部无任何建筑物；④地块需配建商业设施，在商改住叫停后，且疫情后遗症对商办去化更是雪上加霜，这点值得各房企思考。

（图为地块内部实景拍摄）

2、地块周边配套

图片来源：中指地主（点击查看大图）

地块周边3km内，配套设施较为薄弱。地块位于东坝学区内，有2所普通学校，7所中学，包括：北京爱迪国际学校、东北师大附属中学（朝阳学校）、北京市楼梓庄中学等，教育资源相比其他配套设施较为突出。医院有2座：分别是北京市朝阳区第二医院（东坝院区）和弘和妇产医院，两家医院规模较小，随着该板块人口密度逐渐加大，很难满足人们对于医疗条件的诉求。地块5km半径内有斯普瑞斯奥特莱斯，通过笔者走访发现像Lanecrawford连卡佛、Joyce乔伊斯、Dolce & Gabbana杜嘉班纳、Cerruti 1881切瑞蒂、博士蛙等一些在其他奥莱中并不常见的品牌均被引进斯普瑞斯奥莱，可以满足周边客群各种各样的购物需求，除此之外还有金隅嘉品Mall、恒大城市广场（建设中）等多座大型购物中心。公园包括：东坝郊野公园、康心体育乐园、北京蓝调庄园等。

（图为东北师大附属中学实景拍摄）

3周边竞品

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该地块周边竞品繁多，这和土地出让节奏有直接的关系，在2010年以后东坝共出让了多达19宗土地，且主要集中在2013~2015年和2019~2020年这两个时间段。在2013~2015年间，恒大、保利、龙湖、首开等品牌房企的进入，使东坝住宅品质提升了好几个档次，其中，恒大华府成交均价为90239元/㎡，去化率42%；和光尘樾成交均在为95602元/㎡，去化率48%。周边二手房项目也多达27个，包括首开常青藤、东坝家园、金隅景和园等等，均价在50000元/㎡左右。