今天，环球房讯小毛就大家最近讨论的宁波近五年二手房价大数据分析哪个区域涨得多了「宁波近10年房价走势图」整理了以下内容，希望能够有助于您了解宁波近五年二手房价大数据分析哪个区域涨得多了「宁波近10年房价走势图」。

昨天，宁波市规划设计研究院发布了一份全市二手房价大数据分析报告。该报告基于2016年10月至2020年9月这4年间宁波市各小区每月房价（共计4468条小区数据），同时对比全国主要城市每年房价数据，对宁波各大区域的二手房价变化情况，作了详细分析。

首先，我们来看一个这四年多来宁波房价涨幅TOP20小区榜单应该出乎很多人意料。

（仅统计2016年11月之前在网上挂牌的小区）

房价

毫无疑问，老三区最贵。

从各个区县2020年9月份的二手房挂牌价中可以明显看出，市六区里，鄞州区、江北区和海曙区房价最高，分别为30349元/㎡、27226元/㎡和26518元/㎡，奉化区最低。

数据来源：某知名房产网站二手房挂牌价格，底图来源于网络

从各个区县来看，鄞州多在2万元-4万元/㎡，海曙、江北和镇海区房价多在2万元-3万元/㎡，其他各区县小区房价以1万元-2万元/㎡区间为主。

上版限购圈内房价分布情况图

通过将市六区的房价做成插值热力图可以看出，中心城区房价呈现集聚趋势。鄞州区的高房价小区最多，主要聚集在东部新城、鄞州实验中学附近、百丈、白鹤、明楼、长丰、钟公庙、下应等；海曙区的高房价小区主要集中在月湖周边、西门街道的后河小区附近以及青林湾小区周边；江北区则主要集中在湾头、天水广场、余姚江边。

中心城区房价集聚分析热力图

涨幅

近四年，镇海涨幅最高。一张图看懂各区涨幅：

镇海区之所以涨幅最高，一方面是2016年房价基数较小属于价值洼地，另一方面则是距离中心城区较近（镇海新城与高新区仅有一江之隔），且本身学区较好，而且又处于限购圈外，因此一直处于房市热门板块。如文章开头那张图，近4年宁波小区涨幅前10名，镇海占8个。

从宁波市域来看，各小区近四年涨幅超过一倍的小区数量占统计小区的一半以上。

中心城区的各个小区的近四年涨幅热力分布图可以明显看出，镇海区的蛟川、骆驼及鄞州区的姜山涨幅最高，超过了150%。相比其它地区，限购圈外围附近地区涨幅偏高，其他周边如春晓街道、咸祥镇和奉化城区等地的涨幅相对较低。

宁波市自2017年4月24日起施行区域限购限贷，画出了宁波第一个限购圈。这个圈在很大程度上放缓了老三区在圈内范围的涨幅。

为什么涨？

从全国主要城市的年涨幅来看，受相关政策影响，各城市涨跌趋势呈周期性变化，比如2012年、2013年上涨，而2014年和2015年下跌，2016年又重新高涨，2018年和2019年行情放缓。

宁波不同，2018年-2020年在其他主要城市年涨幅放缓的情况下，宁波的房价年涨幅依旧坚挺，均位于主要城市前列。

当然，从近10年的房价总涨幅来看，宁波的涨幅并不高，仅为64%，在主要城市中排名靠后。究其原因，主要有两个方面人口和土地。

近四年，宁波的常住人口增长率稳步上升，且2017年、2018两年的增长率在14个主要城市中处于第六位，2019年处于第三位，超过了大部分城市。人口的变化带来了住房供需关系的变化，进而影响了房价。

下图：宁波市近7年居住用地平均土地价格

数据来源：宁波市自然资源与规划局官网地价动态监测信息

从上图可以看到，从居住用地土地价格的角度看，2015年宁波的居住用地土地价格出现下跌，而2016年-2019年，居住用地土地价格大幅上升。要知道土地价格的变动直接影响着开发商的成本，从而影响了价格的变动。这也是造成宁波近几年房价持续上升的主要原因之一。

至于为什么近几年地价猛涨？我们认为，是基于人口、政策、经济等因素，让开发商看好宁波的未来市场，吸引大量特别是外地房企纷纷来抢滩，导致地王频出。其实，对比上面两张图“人口增长率”曲线和“地价”变化曲线，波动是完全一致的。

最后，是市场对宁波未来发展前景的看好，让投资者有信心。

稳房价

当然，为了尽可能做到“居者有其屋”，宁波市出台了一系列举措，比如限购、限售等。2017年限购政策实施以后，市六区的限购圈内涨幅明显低于圈外，也就是说，老三区内过热的涨幅一定程度上得到了缓解，说明宁波限购政策卓有成效。

从长远来看，政府坚持“房住不炒”的基调不会变，我们相信宁波也会继续出台更有针对性的政策，促进房地产市场平稳健康发展。

宁波晚报记者曾梅


来源：中国宁波网
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