今天，环球房讯小毛就大家最近讨论的首套房二套房如何认定「怎么认定首套房和二套房」整理了以下内容，希望能够有助于您了解首套房二套房如何认定「怎么认定首套房和二套房」。

有一个哥们，他是家里的长子，已经上班几年了，之前父母买过一套底商，按在他的名下，目前还有一年多的贷款，还没还清贷款，现在又想买一套商品房；

他的问题是：这个算是一套房，还是算作二套房，首付比例是多少？

利率会不会上浮？

已经非常明确的告诉了他，他这属于一套房，这是为什么呢？

第一：怎么认定一套房？

不论是商业贷款，还是公积金贷款，都是一个政策，那就是认贷不认房，什么意思呢？

也就是说，只要你之前有房是全款，或者之前买的房贷款已经还清，不论是公积金还是商业贷款，统统按照一套房贷款的首付比例和利率执行；

他这个情况，也有贷款，但是是商业用房，和住宅是两个体系，商业用房不算做住宅用房体系内；

目前，第一套房的首付与利率是多少呢？

商业贷款的首付是30%，2015年执行过一段时间25%，还有20%的情况；

2017年全部首付30%首付，还有部分银行是25%的首付；

贷款利率，一般是基准利率不是，公积金贷款利率3.25%，商业贷款基准利率是4.9%，就这么一个情况；

值得提醒的一下是：

商业住房贷款虽然不算做住宅体系内，但是在审批贷款的时候，会考虑你家的收入和支出比；

也就是说，收入必须大于支出的一倍以上，才可以审批放贷；

第二：二套房怎么认定？

二套房的认定，就是之前有一套房，还在贷款当中，再次申请贷款购房，属于二套房了；

商业用房，不算做其中；

二套房的公积金首付，比例是30%，贷款利率3.25%；

二套房商业贷款首付，比例是40%，利率是4.9%，各个银行有上浮的先例；

三套房怎么认定？

三套房，就不考虑贷款的问题了，而是认房不认贷，不管你有没有贷款，只要是第三套房，原则上公积金一定是禁止贷款的；

三套房的首付与利率，各个银行，就有很大的差别，需要各自去咨询了；

第三：组合贷款什么申请？

组合贷款，就是公积金贷款的额度不够了，或者是从商业贷款转到公积金贷款，额度不够；

那就只好采取组合贷款的模式，对不对？

组合贷款的利率，首付怎么进行？

组合贷款的首付只能执行商业贷款的最低首付，一套房就是30%，二套房就是40%了；

利率是各个额度还款分开进行利率计算，公积金就是按照3.25%执行的，商业带贷款就是按照4.9%执行的；

利率就是，各是各的事；

阿永哥点评：

一是不论怎么说，公积金贷款的利率和首付，都是最划算的；

关于异地能不能使用公积金，现在各地政策不一样，有待全国统一系统的支持；

二是商业用房的贷款与住宅的贷款，不发生任何关系；

但是审批贷款的时候，会考虑还贷能力问题，收入和支出比，必须符合规定才可以；

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