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“金九银十”作为房地产市场传统的销售旺季，也是房企冲刺全年销售业绩的最关键时间点，开发商加大推盘力度，以实现较好的销量和销售额。经历前8个月的稳步回暖之后，北京楼市在今年金九银十呈现出了明显的放量态势。来自机构统计显示，今年金九银十期间，北京商品住宅市场预计有70个项目入市，众多房企均推出标杆项目抢收“金九银十”。

□供应 高端项目唱主角

根据亚豪机构统计数据显示，2015年9月，北京商品住宅市场预计有34个项目入市，其中包括使馆壹号院、天恒金融街公园懿府、元都尚街等20个纯新盘，以及包括恒华·安纳湖、领秀慧谷、龙湖长城源著等在内的14个老项目后期。这一开盘量标志今年入市量最高的5月份，再度创造年内供应“小高峰”。

继9月供应放量之后，10月，北京商品住宅市场预计将有36个项目入市，其中包括紫金印象、鲁能·钓鱼台美高梅公馆、钓云台等17个纯新盘，以及福海棠华苑、上林溪南区、金融街·漫香林第6区等在内的19个老项目后期。这也是开盘项目连续第3个月维持35个左右的高位。

从9月预计入市项目特征来看，高端项目比重明显加大，成为今年金九银十楼市主角。34个预计入市项目当中，别墅项目占据5席，高端公寓项目有入市预期的则多达6个，其中报价最高的为使馆壹号院，单价150000元/平方米。从10月预计入市项目特征来看，依旧延续上月特征，高端项目入市积极性高涨。35个项目当中别墅项目占据6席，预期售价60000元/平方米以上的公寓豪宅项目多达8个。

亚豪机构副总经理任启鑫分析认为，今年被称为北京房地产史上的“豪宅元年”，大量被高地价托起的高端物业蓄势待发，另外受到稀缺地理位置影响的市区老项目，以及受到周边高价项目拉动的郊区老项目也出现上调价格的现象，逐步迈入高端物业阵营。而随着2015年销售季已过去近三分之二，这些新老高端项目大多已锁定一定量的意向客群，因此纷纷趁着“金九银十”整装入市。

□成交 市场成交低于预期

与供应相比，今年金九银十的北京楼市成交略显平淡，根据链家网研究院统计，9月（1-20日），新房商品住宅网签量为5367套，较上月下滑9.3%。纯商品住宅（不含保障房、自住房）成交2761套，较8月同期下滑22.8%，较去年同期上涨20.1%。

链家网研究院李巧玲认为，9月成交的下滑，有小长假影响的因素，也与前期供应的不足有关。9月成交低于市场预期，但供应出现大涨，房企入市较为积极，中上旬的纯商品住宅有11个项目获得预售证，供应量达4090套，较8月同期上涨36.7%，且为年内同期供应最高。预计随着这些项目的开盘销售，后续的成交有望出现走高。整体来看，今年金九成交较为平淡，成交量低于七八月份，预计月度纯商品住宅成交将在4000余套，与5月的成交水平较为接近。

高端项目依然成为楼市成交热点，中原地产研究部统计数据显示：截至9月16日，北京中高端市场成交升温，今年以来合计签约6万单价以上住宅达到了1340套，这一成交量是同期历史最高量，预计全年有望突破1800套大关。从成交额看，6万以上市场成交也已经达到了294亿的历史新纪录。

□区域 大兴丰台成热点

从10月入市项目的区域分布来看，大兴区以6个项目的预计入市量，占据各区供应的榜首，其产品类型也较为丰富，包括华远和墅一个别墅项目，金融街·漫香林第6区等3个普宅项目以及万科天地等两个商住项目。

除大兴区之外，9月入市量较大的则属丰台区，当月共有5个项目预计入市，包括钓云台、福海棠华苑等3个普宅项目，以及鲁能·钓鱼台美高梅公馆、中奥广场首站两个商住项目，其中钓云台项目单套售价高达千万起。

亚豪机构副总经理任启鑫分析认为，大兴区需求的旺盛是拉动区域供应集中入市的主要因素。9月1-17日，大兴区共实现商品住宅（不含保障房与自住房）684套，占全部成交比重为21%，居各区之首。任启鑫认为，目前大兴区成交主要集中在大兴新城以及亦庄两个区域，其中大兴新城以首置刚需项目为主导，而亦庄区域则以改善型项目为主导，政策导向的刺激使得大兴区需求得以集中释放，也吸引了项目的不断入市。

以往丰台区在北京房地产版图当中一直处于被冷落的“配角”地位，从住宅存量来看，目前丰台区商品住宅存量仅在3000套左右，仅占到全市住宅存量的3%。不过随着城区可开发土地的日益减少，丰台三四环土地也开始集中推出，而受到土地成本的拉升，这类项目多将以豪宅产品面世，例如10月预计入市的天恒金融街公园懿府、钓云台等。而除此之外，丰台三四环之间还包括已入市的龙湖西宸原著，尚未入市的泰禾西局地块、愗源夏家胡同地块等高价地，以及将于9月底出让的樊家村“准地王”地块。丰台三四环之间也将成为继东坝之后，北京西部新兴的“豪宅区”。

□政策

刺激将继续升级

目前房地产市场政策的持续宽松，以及成交的不断回升是吸引供应商不断推盘销售的重要原因。

继3·30新政后，公积金贷款再传来新利好。8月31日，住房城乡建设部、财政部、中国人民银行等三部门联合发布《关于调整住房公积金个人住房贷款购房最低首付款比例的通知》，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的居民家庭购二套房，最低首付款比例由30%降低至20%，并于2015年9月1日起实行。

作为第一个落地执行的一线城市，北京公积金管理中心近日发布通知称，对于在北京市住建委房屋交易权属信息查询系统中显示，有1套住房并已结清相应住房公积金个人贷款（含住房公积金政策性贴息贷款）购买第二套住房的借款申请人，执行第二套住房贷款政策，最低首付款比例由30％降低至20％。

中原地产首席分析师张大伟分析认为，北京作为第一个执行的一线城市，依然有明显的心理影响。针对改善型需求的持续放宽是第五轮楼市宽松的主要特点，从外籍购房宽松，到公积金二套首付降低到历史最低，到对普通住宅认定的宽松，都体现了对“改善”，也就是二套房购买的宽松，房地产政策刺激将继续升级。

张大伟说，公积金的松绑代表了2014年来的第五轮房地产刺激政策开始继续升级。今年，房地产政策将延续去行政、重市场的调控思路，在多个环节进一步放开，地方政府还将非常直接地出台税费减免、购房补贴等多种救市政策。预计后期，同类型更多的救市政策会继续出台，北京“金九银十”楼市将延续升温趋势。

记者 邢飞