“刚需时代”买房攻略②：看清“三线四档”碧桂园佛肇区域“打法”更稳健

今天，环球房讯小毛就大家最近讨论的“刚需时代”买房攻略②：看清“三线四档”碧桂园佛肇区域“打法”更稳健整理了以下内容，希望能够有助于您了解“刚需时代”买房攻略②：看清“三线四档”碧桂园佛肇区域“打法”更稳健。

当调控如约而至，房地产行业由高速发展向高质发展换挡时，谁能直面变革、勇于改变，谁就可以成为市场的王者。来自克而瑞的统计数据，今年1-10月份，碧桂园以114.3亿元、159.13亿元的权益销售资金和流量资金拿下佛山房企销售双榜亚军。碧桂园为何在佛山能够逆势而上？这背后体现了碧桂园佛肇区域怎样的布局思路和发展理念？

目前，“房住不炒”已成为房地产市场运行基本逻辑。在“三线四档”的指引下，购房者和房企应该如何审视自己的定位和需求？在地产行业扎根20多年，碧桂园佛肇区域副总裁、营销总经理关卓坤对市场的理解是，“三线四档”将带来房企的大洗牌，只有做好质量、做好服务、做好产品，稳健经营的“头牌”房企才能笑到最后。

什么是“三线四档”？

所谓“三线四档”，是指2020年8月住建部、央行在对12家房企的约谈中提出的三个监管要求：即“三道红线”，要求房企剔除预收款的资产负债率不得大于70%、净负债率不得大于100%、现金短债比不得小于1倍。根据“三道红线”踩线的条数，监管部门将房企分成“红、橙、黄、绿”四档管理，每降低一档，有息负债规模增速上限增加5%。“红档”企业有息负债规模不能高于现有水平，“橙档”企业有息负债年增速不得超过5%，“黄档”企业不得超过10%，“绿档”企业不得超过15%。

以前，房地产行业发展主要依靠融资来驱动投资，对融资依赖度较高。根据“三线四档”，可以直观地看到房企的“踩线”情况。“踩线”越多，表明房地产企业面临的降杠杆压力越大。那些“高融资、高负债、高杠杆”的房企在“三线四档”面前也暴露无遗。

“三线四档”成为房企健康运营的晴雨表。因此，头部房企纷纷主动作为，降杠杆成效显著，“三条红线”指标持续完善，企业的发展也更加稳健。在今年8月举行的2021年碧桂园中期业绩发布会上，碧桂园明确表示除了剔除预收款后的资产负债率外，另外两个指标（净负债率、现金短债比）都已经达标。剔除预收款后的资产负债率从去年6月份开始逐渐下降，从去年80%下降至77%。碧桂园通过资产的良性运营逐步降低负债率，实践“行稳致远”的集团战略。

市场：

碧桂园佛肇区域多盘成热盘

碧桂园凤凰湾

集团的战略在佛山地区得到了扎实推进并取得成效。根据克而瑞的统计，今年1-10月份，碧桂园云樾金沙、碧桂园凤凰湾、顺德碧桂园28光年等项目均成为销售明星项目，其中碧桂园凤凰湾在今年前十月更是劲销4999套，成为佛山名副其实的热盘。

这种热销，与碧桂园在佛山全面布局逻辑以及长达29年的深耕有直接关系，目前有超过60个项目，实现了中心区和城郊的全覆盖。在中心区，碧桂园参与城市更新项目，比如预计明年上市的灯湖盛世，另外在广佛交界处布局产城项目，做大型综合性社区。在三水、高明等，碧桂园基本实现主要镇街城区都有布局。

经过多年深耕，碧桂园在佛山服务超10万户业主，从客户购房到收楼，入住初期到长期居住的整个环节链条，碧桂园在销售保障、客户关系服务、物业服务都有全周期的服务标准，并随着当下客户需求进行动态升级，在客户满意度调查反馈中，佛山地区碧桂园业主满意度一直处于集团乃至行业领先位置。

打法：

产品精耕细作，房企运营管理全面升级

今年房地产调控政策显然更加精准、高频，这也倒逼房企加快转型升级，项目运营管理更为标准化和精细化。在集团“行稳致远”的战略思想指导下，碧桂园佛肇区域亦更关注项目的安全与质量、服务的品质。

博智林外墙喷涂机器人作业

比如，顺德碧桂园28光年，该项目的部分建筑工序采用了智能建造机器人，这是国家首批次智能建造试点之一。投入使用的机器人主要用于高危作业环境，例如室内外喷涂机器人、地面研磨抹光机器人，这些环节以前采用人工作业，重复性大强度高，且存在一定风险。“现在使用机器人标准化作业，可以减少人为因素对质量的影响，产品质量更加稳定。因此，项目的验收标准也会提高”，关卓坤说。

智能爬架以及全现浇外墙

出于对产品质量的重视，碧桂园大力推广新工艺的运用。例如，运用爬架、铝模等施工工艺，采用装配式建筑施工工艺提高建筑的稳定性和质量。在碧桂园的销售样板间里，特别设置了工法样板间，甚至会带着客户到工地上参观，展示房子从毛坯的结构建筑到户型间隔、装修步骤的全过程，让购房者眼见为实。

关卓坤表示：“我们十分关注与客户的沟通与交流。”碧桂园通过收楼宝定期向客户展示新屋工程进度，在正式交付前，提前邀请客户“预鉴”新家，搜集需要改善的问题前置解决，交付时候力求完美。当业主入住之后，碧桂园佛肇区域的客关、物业服务团队也会针对客户的房屋维保、公区管养、生活服务提供支撑。

碧桂园佛肇区域定期举行工地开放日

在业主满意度提升方面，碧桂园特意找了第三方公司对物业服务进行了打分，通过数据分析去提升服务品质。同时，积极提升技术手段，在一些碧桂园社区中，部分保洁工作已经使用了机器替代，AI监控甚至是无人机也运用到物业安防中。此外，教育类的配套，大健康的引入，碧优选的门店开设等，让社区为业主提供教育、医疗、生活、购物等全链条的服务。物业服务水平得到了提升，也同时提升了社区和房屋的附加值。

AI技术被运用到社区物业安防管理中

目前，碧桂园已经扎根佛山29年，正是这种对客户需求的重视和探索，碧桂园佛肇区域不断提升产品质量、服务质量，为客户提供放心与安心的好产品。

观点：

房企洗牌佛山地区更显价值

作为一个入行20多年的老“地产人”，关卓坤认为在“三线四档”调控之下的房地产市场的健康程度将有质的提升，房企将面临重新洗牌。

“这个政策实施之后，我们感受到房企对资金稳定性的重视程度高了很多。”以前，房企擅用融资滚动的方法去开发，但后面存在的风险就比较大。实施“三线四档”之后，房企减少杠杆的利用，用自有资金进行房地产开发，这对房企的开发建设和内部管控都提出了很高的要求，“不是随便一家房企都能做大做好”，关卓坤说，房地产开发的门槛被提高了。

碧桂园深耕佛山大本营

碧桂园佛肇区域实际上就像是一个“小碧桂园”。“我们也要求自己有健康的现金流，有优势的利润，这样我们才能持续在城市里扎根、生存下去。”关卓坤指出，佛山是碧桂园的大本营，因此，佛山更应该做到稳健发展，做好深耕。碧桂园佛肇区域会关注区域内每一个项目从获取、开发到交付，去强化每个项目节点的品质兑现，把每个阶段都做得更扎实。

总的来说，关卓坤对佛山市场保持乐观的态度。他认为，佛山市场除了本地客源外，还要承接大量的大湾区客源的流入，尤其是广州的外溢客源，因此可以判断佛山市场的容量很大，更显价值；对于房企来说，更要抓住发展机遇，在做好聚焦与深耕的前提下，实现“全竞提升”，即提升服务、提升质量、提升产品。

观察：

市场逻辑变化购房思路也要变

碧桂园佛肇区域的稳健发展并做大做强，折射出当下购房者购房思路的转变。以前选房子很简单，无非是考虑地段、性价比。但现在可能更关注房企的品牌、实力、产品的质量等因素。这也是碧桂园佛肇区域诞生多个热销楼盘的原因所在。

稳健经营的房企，意味着资金链健康，一般来说不太容易出现资金不足带来延期交楼、烂尾等各种问题。所以，选择稳健经营的房企，更放心。

其次，品牌房企在施工质量上更有保障。品牌房企为了长远发展，会更关注施工、服务质量等。比如碧桂园佛肇区域开放工地、大量运用新工艺进行施工，在施工过程严格监管，保证了购房者的权益。

另外，品牌房企一般在市场上拼杀多年，积累了多年的经验和口碑，往往更懂社区的运营和维护，因此，这类房企的服务配套设施都比较完善。比如，在碧桂园社区，你总能看到教育、商业等配套等，社区生活的幸福指数高。