昆山中环南线东延花桥「昆山花桥未来发展」

今天，环球房讯小毛就大家最近讨论的昆山中环南线东延花桥「昆山花桥未来发展」整理了以下内容，希望能够有助于您了解昆山中环南线东延花桥「昆山花桥未来发展」。

来自米宅长三角

“桥头堡”成就昆山价值，

越靠上海越得益！

在前2期介绍环沪选筹逻辑的文章里，我们已经分析了昆山的优势：

昆山，以一县之躯，2020年GDP4250亿元，高过粤港澳大湾区里属于深莞惠都市圈的地级惠州市，更高过太原等全国8个省会城市。

即使是，放在上海苏州26个区（县级市）里，它的GDP排名第2，仅次于浦东新区，实在是牛逼克拉斯！

笔者认为昆山能成就GDP全国百强县之首，主因是它就是江苏省接轨上海的“桥头堡”！

昆山处在全国最长的都市区绵延带（沪苏锡常都市区绵延200 公里看不到农田）和全国客流最繁忙的沪宁廊道“出沪第一站”。在1958年之前，沪郊10县还未划入上海市之前，嘉定是妥妥的“江苏第一县”，如果当年嘉定没有划入上海，那么，今天全国百强县之首一定非嘉定莫属！

既然是“桥头堡”，那么昆山就非常适用“向日葵”理论，一定是越靠近上海越得益的！

从以上这张2021年2月《昆山二手房价地图》，我们就可以看出，除了昆山本地人的豪宅区城西板块和市中心玉山老城板块之外，其余板块的房价，基本上遵从越靠上海，房价越高的原则。

“十四五”规划3条接沪新轨交，

未来昆山有5条轴接轨大上海！

“十四五”时间，昆山有1条在建市域S1线轨交、1条铁定开工的苏锡常城际快线和1条拟议中的苏淀沪城际（或S3吴江支线），共3条接沪新通道，全面接轨上海。

第一轴：S1轴（苏州3号线-市域S1线-上海11号线-14号线）

其中，S1线，西起苏州轨交3号线唯亭站，经过沪宁城铁阳澄湖站、城西、玉山老城、城东开发区、沪宁城铁花桥站、陆家等板块，东至上海轨交11号线花桥站。这条线已全面开建，预计2023年底建成，它将沪、昆、苏的轨交连成一体，也是横亘昆山主城区的交通大动脉。上海这边，也在筹划将8节大容量编组的轨交14号线西延至安亭及沪宁&沪通城铁安亭北站，一旦实现，未来从昆山、花桥进上海市中心静安寺、人广、陆家嘴商圈，不再从嘉定新城绕一个大圈，每天往返通勤时间将节省至少40分钟！

◎ 横亘昆山主城区的苏州市域S1线，计划2023年底通车

◎ 上海嘉定区“十四五”交通规划图中，14号线西延段（封浜-安亭北站）赫然在列！

◎ 上海轨交14号线，计划2021年底通车

这条轴上，上海通勤客只建议买花桥板块，如果不是“新房癌",花桥还是买二手房实惠！

新房首选：距上海11号线起点站花桥站步行约1千米的龙光花溪澜园，23100元/㎡；

二手房首选：距花桥站步行约750米的国际华城，均价17600元/㎡；

如果想离上海更近一点的，可以选择沪苏边界检查站旁的凯德都会新峰，二手房均价25000元/㎡，真是“一步跨进上海的节奏”，步行约780米即到11号线及未来14号线上海首站安亭站，而安亭站TOD项目嘉亭荟也是目前上海汽车城安亭最繁华之所在。

花桥还有一个门槛极低，总价60-70万，最低首付20万，就能上车的二手房——中寰广场，位于上海G1503郊环高速内，11号线江苏首站兆丰路站旁，该楼盘为6梯24户，全是1居室、2居室，开发商统一装修的“类酒店式公寓”。在那个“不限购”的年代，它申报了70年住宅产权，水电费都按民用收取。目前均价仅11300元/㎡，此楼盘出门就是地铁口，租客稳定，租金回报率高达5-6%，是上海的4-5倍！

第二轴：沪宁高铁轴

这条线2010年就已开通，昆山境内设有花桥、昆山南、阳澄湖3个站点

花桥站，由于客流量极低，号称沪宁城铁“幽灵站”，目前处于封站状态，未来S1线开通后有望重启；

昆山南站，是京沪、沪宁高铁在昆山的主站，每天6:34-22:08有160趟动车到发，连接上海、上海虹桥、苏州、苏州北站，已做到公交化运营，到上海2大火车站仅需18分钟，二等票价19-24.5元之间；

阳澄湖站，客流量也很低，每天仅7趟车停靠，目前来看，城际通勤的价值不高。

此外，沪宁普速线上的昆山站，每天也有68趟绿皮火车停靠，到上海站、苏州站的时间较高铁稍慢，但也比地铁快太多，且一站直达，票价便宜，到上海仅11元，还是有一定市场的。昆山站南广场和昆山南站北广场遥相呼应，相距仅1.3公里，都在城南板块。

昆山站南广场旁，在售新盘昆城景苑，均价22000元/㎡

昆山南站北广场旁，中星城际广场翠苑二手房均价24000元/㎡，

都非常适合在上海虹桥商务区或上海站（静安不夜城）商圈上班的通勤客自住，

上下班所耗费的时间，比坐地铁辗转花桥快捷、舒适很多。

城南板块另一在售新盘，万科江湾澜庭，，均价20000元/㎡，离高铁站有3.3公里远，对面就是新城吾悦广场，出门就是中环高架，适合昆山本地或自驾上班的人士购买。

第三轴：苏淀沪轴（苏淀沪城际/吴江支线-沪苏嘉城际/17号线）

这条轴贯穿昆山南部水乡三镇，从上海出发，由近及远，依次是：淀山湖镇、锦溪镇、周庄镇。由于倚靠苏沪界湖淀山湖，湖对面就是属于长三角一体化示范区3区县之一的上海青浦区，此三镇也被列入了示范区的协调区范围。在遍地是工厂的昆山，南部水乡三镇的宜居环境还是很不错的！

三镇中，离上海最近的淀山湖镇，驱车10分钟就能到上海青浦新城目前的枢纽17号线漕盈路站，今年春节又新打通了直达朱家角的省际断头路，使得淀山湖站到G50高速朱家角出入口、17号线朱家角站，以及在建中的华为青浦园区更近了。

淀山湖镇以低密度洋房、别墅产品为主，新房首选：雅居乐聆湖雅苑，均价20000元/㎡，由于淀山湖镇，天生为“上海西花园”临湖别墅区打造，这里的配套、产业略显不足，房子相对花桥、千灯要难出租一些！

三镇位置居中的锦溪，是昆山南部重镇，2019年时被列为苏州机场选址地之一（未官宣），但是随着上海青浦练塘大型通用机场的落地，锦溪作为苏州机场选址的希望更加渺茫。

三镇中离上海最远，离苏州最近的周庄，曾因“中国第一水乡”而名噪一时，但随着乌镇、西塘等水乡后来居上，周庄目前稍显没落，房价也是全昆山最低的。

上海、昆山、苏州三地，对贯穿南部水乡的轨交规划方案不一：

上海这边叫市域铁路吴江支线（暨昆山早期规划的S3线），上海一端对接嘉青松金线青浦新城站，从2021年1月官宣的最新规划图来看，青浦新城站将是现状17号线、沪苏嘉城际铁路、嘉青松金线和吴江支线4线交汇站，而吴江支线贯通沪苏嘉城铁，将形成一条从苏州轨交4号线同里站，经同里古镇、周庄、锦溪、苏州机场选址、淀山湖镇、青浦新城、重固、凤溪、华漕到虹桥火车站的“南部水乡接沪新通道”。

◎ 2020年版上海青浦区交通规划图

◎ 2021年1月官宣的沪苏嘉城际铁路及青浦新城城铁枢纽规划图

昆山这边，仍然坚持苏州机场锦溪选址方案，如果最终苏州机场敲定此方案，可能会上马250公里时速的苏淀沪城际铁路，但全线可能只有苏州东（2、6号线桑田岛站）苏州机场（锦溪选址）、青浦新城3站，并贯通沪苏嘉线至上海虹桥。这样，苏淀沪城际并不经过锦溪、周庄2个中心镇，而改由嘉昆太城际（嘉兴-盛泽-吴江-同里-周庄-锦溪-张浦-昆山南-昆山-太仓）经过，而靠上海最近的淀山湖镇，仅有环淀山湖有轨电车经过，这个方案出处为2019年12月昆山市交通局文件，目前看来，被否的可能性很大。

◎ 2019年12月版昆山市交通规划图

苏州这边，目前更偏向苏州机场常熟沙家浜选址，苏州版的苏淀沪城际，设站有：苏州东、甪直、张浦、淀山湖镇，接上海规划的沪苏嘉线至虹桥站。

目前看来，上海苏州版方案的结合，是昆山南部水乡接沪轨交的最大公约数：

未来应有苏州东-甪直-张浦-淀山湖镇的“北线”苏淀沪城际，吴江-同里-周庄-锦溪-淀山湖镇的“南线”吴江支线，汇入上海沪苏嘉线通虹桥，或汇入上海嘉青松金线青浦新城站，最为靠谱，但大概率“十四五”不会开工，不太可能早于2030年通车。

第四轴：苏虹机场路轴

这条轴，其实就是从苏州主城、苏州园区通往虹桥机场的捷径省道S343线，沿途经过昆山中部的张浦、千灯2镇，而张浦、千灯2镇，正好又与昆山城南高铁板块和花桥板块仅一河（吴淞江）之隔，房价落差明显！

张浦在售新盘绿地境启澜庭15000元/㎡，比一河之隔城南板块的万科江湾澜庭便宜5000元/㎡，比“长江南路-长江中路”一脉相连的玉山老城便宜近1万元/㎡，未来有昆山局域轨交K1线纵贯昆城南北，连接张浦与高铁昆山南站、普铁昆山站、玉山广场、苏锡常城际北门路站等重要节点。

张浦，按照苏州方面规划，从苏州东站到上海虹桥站的苏淀沪城际也有设站，但不能确定，目前，还是以吸引昆山主城区玉山镇外溢的刚需客源为主，上海通勤客不适合。

千灯，自驾车走苏虹机场路，约39分钟即达上海虹桥枢纽，在售新盘德信都会大境15000元/㎡，比一河之隔的花桥新房便宜8000元/㎡，也仅是一界之隔的上海青浦新城新房的1/3价。千灯是昆曲的发源地、明末清初“四大启蒙思想家”顾炎武的故乡，人文荟萃、产业发达，商品房开发已有十多年历史，居住人气相当旺盛，唯一缺点，就是没有直接通沪的轨交。到11号线花桥、17号线青浦漕盈路都已开通公交，皆需30分钟车程。

千灯，适合在上海虹桥、青浦、安亭等地上班的自驾车一族，房价性价比，放眼环沪无敌手！

第五轴：苏锡常轴（嘉闵线苏锡常都市快线）

这条轴，由已规划公示的上海市域铁路嘉闵线嘉闵线北延伸太仓段苏锡常都市快线城际铁路共同构成，贯通上海虹桥枢纽、嘉定新城、太仓主城区、昆山城北、沪宁城铁阳澄湖站、苏州园区站、京沪&通苏嘉甬高铁苏州北站、无锡硕放机场、无锡滨湖区、常州武进区、常州奔牛机场等重要节点，是苏锡常昆太都市区直通虹桥、硕放、奔牛3大机场的快线，整条线路预计“十四五”开工，2026-2028年间建成通车的可能性最大。

嘉闵线北延段已确定在太仓新区（陆渡）十八港路设站，处在沪苏界河浏河（亦称“娄江”）的“江中岛”新盘越秀向东岛，是这条轴出沪的第一盘，均价19800元/㎡，由于太仓没有实施昆山的大专学历人才编码，不落户即可买房的政策，因此，买这个盘时，还要附加交2年社保（费用不高，但是麻烦），适合上海北区的养老族群。

这条轴在昆山境内，沿萧林路走线，横亘城北，设青阳路站（换昆山局域轨交K2线）、北门路站（换昆山局域轨交K1线）、林荫路站（换昆山局域轨交K3线）、阳澄湖站（换沪宁城铁、苏州市域S1线）。由于接沪线路曲折，耗时较长，对昆山城西、城北是锦上添花，但上海通勤客没有必要关注此轴！

总结