苏州2022年新楼盘「苏州最后一公里」
今天，环球房讯小毛就大家最近讨论的苏州2022年新楼盘「苏州最后一公里」整理了以下内容，希望能够有助于您了解苏州2022年新楼盘「苏州最后一公里」。
我是乐居君，拥有多年苏州房产研究和投资经验，长期持续关注苏州地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。以下购房问答来自知识星球“苏房乐居乐居君”的部分近期问答精选（已隐去提问者关键隐私信息）
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市场数据
提问：乐居君你好，最近比较关注苏州房产市场想请教一下，苏州今年上半年楼市成交量趋势如何？
乐居君：上半年苏州在二季度成交量会相对有一个比较明显的回升。三月份整个市场行情在二手房这块会看到成交量的回暖，而二手房回暖之后也会带动新房市场的回升。
这背后的原因是目前苏州房贷利率下降，苏州的房地产信贷政策相对其他城市会更加宽松，金融环境的宽松势必会利好刚需买房群体。其实早在去年金融端收紧之后，二手房成交量应声而下，二手房成交量的减少也使得新房市场受到影响，而且二手房、新房彼此之间成交量的影响前后相隔一个月的时间。
因此，接下来疫情管控稳定之后，苏州3月份二手房的成交量会回升，大概率是可以回升的5000多套这样的水平。因为我们看到，在去年9月份开始二手房降到4000多套，甚至3000多套这样的水平。5000多套的二手房成交量，在苏州市场来看并不是很高，但是也在接近过往市场的一个正常水平（6000多套的月度二手房成交量）。
而二手房成交量的回升会利好新房回暖，所以新房的回暖大概率在四、五月份，目前苏州市场很多新房的成交需要以房换房，需要购房者将手上的二手房售出，才能有足够的资金购买新房。
目前出售二手房，贷款放款速度也比较快，所以整个的效应会比较明显，所以说三、四月份二手房持续回暖，四、五、六月份的新房成交量也有望上升，但是这个上升是相对而言的，与去年同期相比会不如，所谓相对而言是与去年四季度以及今年一季度新房成交量要高出30-40%左右，好一点的话可能达到月度70万㎡的成交量。
总的来说，市场回暖是肯定的，但是这种回暖不能有太大的预期，市场内部也会呈现分化依旧，一些新城板块以及性价比较高的刚需板块，市场表现会更加明显，而一些高库存的板块在成交上还是会有很大的压力，竞争也会比较激烈。
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园区购房
提问：乐居君你好，目前在苏州工作考虑到后面3年后宝宝要上幼儿园了，想在苏州工业园区新城花园买房，有学校比较方便，但是房龄已经过了20年了，值得吗？
乐居君：你好，首先第一你现在看的新城花园在湖西也属于CBD的核心，学区也确实不错但是房龄实在太老了，老小区基础设施比较差，房子保值性好的时间段是前15年，所以带投资的自住人群，一般选择新房，或者好位置的次新房。该小区均价基本上是在3.5万到3.8万，如果说你的预算在350万到400万元左右 ，可以再做一下对比，20年房龄小区实在太老了。老小区后期置换很难卖出去导致无法套现，超过20年的房子银行基本上不给抵押。再过个几年以后 价格和房子本身都没有优势。花几百万，去买一个园区的位置，和学校，不建议，附近有很多低于或高于这里的单价房源，后期没有价值优势。
园区的学校好主要是好在了生源上面，这个是事实 。苏州现在有些新城发展的势头很猛，在建配套不亚于园区，教育资源也很好。有很多新房，几年之后，随着配套落位，还是有价值优势的次新房。而且先买的位置有更多选择，一般都能买到新城优质配套，甚至比你现在选着园区位置的配套，包括教育资源，要好很多。
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奥体板块
提问：乐居君你好，目前在看园区的房子，奥体板块的新房现在抢不到，想请教一下苏州园区奥体板块的二手房目前适合入手吗？
乐居君：奥体作为苏州园区的核心板块，是苏州整个城市的价值高地，其资源配套的完善度和高端程度在苏州市区皆位于头部梯队。
近几年，园区的新房供应较为短缺，供远不应求，“僧多粥少”、“一房难求”，而且板块的新房市场未来供应量也会越来越少。所以在过去几年中，奥体板块是苏州较难买的板块，几乎是没有之一的。
之所以难买，主要是因为一二手房价倒挂的显著优势，让购房者产生“买到就是赚到”的心理，还有它的配套价值处在城市头部位置。
当下苏州二手房还没有完全回暖，无论哪个板块都是如此。无论是买新房还是二手房，都应该买在市场行情的低谷期。目前，苏州楼市复苏在即，房贷利率也处在低位，所以当下入手奥体板块二手房是个不错的时机。
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科技城VS吴中太湖新城
提问：乐居君你好，目前预算300W ,考虑科技城或者吴中太湖新城板块，想请教一下科技城和吴中太湖新城哪个板块更有发展潜力和升值空间？
乐居君：科技城有新一代信息技术、新能源和医疗器械和生物医药等新兴产业支撑，产业更为扎实。且优质学区也已经兑现，科技城实验幼儿园、科技城实验小学、高新区实验初级中学科技城校区等学校皆受到众多家长的认可，它的短板是没有通地铁，没有高端商业综合体。
吴中太湖新城产业相对匮乏，人气也相对较弱。但是其新房住宅的产品力较强，所有住宅都是清一色的纯改善社区，全装修品质较高，且其拥有全城少有的自然生态景观，这里有其它板块没有的城市绿肺和自然鲜氧，这也是吴中太湖新城独具特色的一点。
从发展潜力和升值空间来讲，我更看好科技城。主要是因为其规划起点高、兑现速度快，加上有产业的强势赋能，待未来高端商业配套完善和地铁开通后，板块的价值将会进一步体现。
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购房选筹
提问：乐居君你好，本人从事生物医疗行业，看了一下苏州的工作机会主要集中在园区和高新区科技城；人还在南京，去苏州买房需要本科人才落户；今年苏州买房总预算350万至400万以内，是在园区买二手房，还是去高新区科技城买新房?
乐居君：买新买旧都可，买房这事牵扯很多，不是两句话的信息就能下判断的。提醒注意几个点：
1. 看你在南京，那么如果异地买房，选房一定要多实地考察，千万不要停留在网上只看营销号宣传。哪怕买新房，也要在对应板块，早中晚的去逛，去和周边二手市场的中介闲聊。二手房就更不用说，多跑多接地气是王道。
2. 买新房要尤其谨慎，过去一年全国的烂尾楼都遍地开花，一旦遇上就是多年消耗钱房两空。一些知名房企在大城市绝佳的地段都暴雷，这个老百姓真的很难预料，所以一定要慎之又慎，其实能直接买到合适的次新毛坯房也许是最好。
3. 买房不要着急，现在苏州多数地方都是横盘阴跌，拿不准就多花时间看，不必急于一时。但如果刚需自住，目前利率低，遇到合适的也没必要一直拖下去。具体详见知识星球内部资料《新房看房买房攻略》。
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