乌海房产:房屋产权共有份额发生变化房产税费怎么算?

市民张先生于2009年与朋友合伙买了套价值130万元的商品住宅,产权各占一半;近期对方欲将其中20%份额转给他。“房屋共有权人之间,产权份额发生变化,是按变更登记办,还是按转移登记办?如何计算税费?日后将此套房产卖掉,持有年限又该怎么算?”张先生来邮咨询。

记者从房管部门了解到,根据《浙江省国有土地范围内房屋登记实施细则》(浙建房〔2008〕74号),共同共有转为不等额按份共有,或者不等额按份共有转为共同共有,或者按份共有的份额发生变化的,当事人应当申请转移登记。

这就是说,张先生和其朋友合伙买的这套房子,产权共有份额发生变化的,需按房屋产权转移登记,即以转让方式办理过户手续,转让部分的费用相同于二手房转让。

因此,如果这套住房现计税价格为180万元,那么作为转入方的张先生,应该承担发生转移的20%部分产权的契税。如果这套房子并非张先生家庭唯一住房或是140平方米以上非普通住房,按照现行契税缴纳标准,税率为3%,即180×3%×20%=1.08万元。

而张先生的那位朋友,则需要为转出的份额承担营业税及附加、个人所得税。由于该住房持有时间不足5年,按转让收入全额5.6%征收营业税及附加,即180×5.6%×20%=2.016万元。个税方面,不能提供原值凭证的,按住房转让收入核定征收,税率为1%,即180×1%×20%=0.36万元;能提供原值的,按差额20%缴纳。

除了上述税费外,还需缴纳转让手续费,住房每平方米6元,转让手续费需要乘以转让的份额;产权登记费,住房每套80元,申请共有产权登记的,每增加一本证书加收10元工本费;土地部门收费每宗113元。

那么共有份额发生变化,房产持有时间是否需要重新计算呢?据了解,各地税收部门对此认定有所不同———有的整套房购置时间重新计算,即以新产权证或契证时间为准;有的则就发生转移的份额,重新计算时间,未发生转移的部分按原购房时间确定。

如果按照后种认定方式,那明年该套房距离购入时间满5年之际出售,未发生转移的部分可以享受营业税减免政策,而转移的20%份额则不能享受此优惠。

而契税、个人所得税、印花税的应税额,则不会因为购房时间的重置而发生变化,除非是转让5年以上家庭唯一生活用房,才会免征个税。