小宁这次的策略灵感来自于一个购房者的咨询电话。虽然标题是关于房产交易中心的数据，但考虑到也有不少网友关注网易地产的住宅交易数据，他们可能也有类似的疑惑。 ，所以它可能更像是回答问题而不是本指南的内容。所以，如果你是一个比较高级的购房者，如果你对项目的成交数据非常感兴趣，那么希望这篇攻略能对你有所帮助，也希望你有更好的见解，可以与大家交流。 .

接下来，小宁将以这次“咨询活动”为蓝本，谈交易数据。

第一个问题：网易地产的日常住宅交易数据从何而来？

近日，一位知名人士给网易地产上海编辑部打来电话，带着一抹不敢置信和愤怒，质问小宁，“你们网站上的交易数据是怎么来的？我刚花了我买了一个恒盛豪庭的房子，单价3万多，为什么你们3月21日的数据里这个项目的均价只有23000？！据说还有100个未售出，但是你的项目页面也显示只有30套！这是怎么回事？！”

这个问题几乎被小宁惊呆了，但根本问题还是要先解决，那就是网易地产的交易数据可靠吗？而且，它是从哪里来的？

答案是——上海房地产交易中心官网，即网上房地产。全市所有房地产交易必须经过交易中心，并进行网上登记。不过，网易地产的交易数据与在线地产（以下简称“官网”）最大的区别在于，后者只统计账户。

以恒盛豪庭为例怎么查看最近成交的房子，该项目分别在2012年和2014年获得了2张预售证，分别对应一期和二期项目，在“销售信息”栏目中有很多项官方网站。数据涵盖了两张预售证中所有房屋的销售记录，其中最明显的部分就是价格：恒盛豪庭二期的价格基本在260-3.5亿每平方米，但“价格信息”官网栏目然而，该项目累计住宅合同均价仅为每平方米23590元。是不是因为官网气喘吁吁？当然不是，别忘了包括项目一期的平均价格。

在线房地产项目页面

官网项目成交价格信息

网易地产恒盛宫详情页成交趋势

网易地产住宅交易数据中心的数据不同。是按天计算的。根据官网每天公布的成交数据，通过一定的计算，可以得到单个项目的每日成交数量和均价。这是网易房地产交易数据的来源。对于购房者来说，如果想在买房前好好了解一下项目近期的价格走势，那么官网这种统一账号的计算结果就没有网易数据那么有价值了。

据晓宁了解，目前上海一手住宅项目成交数据，除官网外，唯一能全面开放查询和公示的媒体机构是网易地产，其数据系统即将升级到2.0版本，开启更多实用查询功能。

第二个问题：为什么有时价格数据会有很大差异？

根本问题已经解决了，肖凝就来回答无名先生的第二个问题。每平方米近7000元的差价是怎么来的？

在小宁看来，匿名先生对价格感到最不安。他购买的平均价格超过30,000/平方米。有3套2.30,000/sq.m。交易记录，怎么能不愁买贵？不过，由于数据来源于官网，并且在收集和计算过程用技术正确的前提下，小宁提出了4种可能：安置房分配给拆迁户，但价格远低于市场价格。部分房地产拆迁房屋的预售凭证与商品房在同一页，即累计合同均价相同，网易房产数据以官方累计合同均价计算网站。每天的平均交易价格。会出现拆迁房价拉低整体售价的现象。 （不过小宁查了每张预售证下的每栋房屋信息，发现两张预售证中都没有搬迁房屋，所以基本可以排除这种可能）；

二、项目一期延迟交易。恒盛豪庭一期的价格区间为每平方米21000-23500元，与这三套房子的成交均价相匹配。这也是小宁想到这个的可能原因。购房者因购房资格或贷款等原因无法立即申请网上签字的，将与开发商私下达成协议，将购房合同的签订延期一半一年或一年，并同意仍以当前价格购买。不是不存在的。

也有可能是当时一期没有售罄，二期开盘后以低于二期的价格售出，但2012年的预售证已经售出节目已售罄，无法验证 3 月 21 日之前的状态。

网易地产恒盛豪庭开发商历史行情

三、与室内购买价格有关。其实每个项目或多或少都会有这种情况。这位匿名先生对此表示怀疑，因为在售楼处公布的一房一房的价目表上，最低价是每平方米2.6万元。但既然是相关户，又是内购，那么这个一房一价单是否还有效，其实谁也说不准。通常怎么查看最近成交的房子，这种内购也难以核实，因为并非所有在售楼处内购的人都会知道。

四、官网用完了。虽然这种情况比较少见，但在小宁的职业生涯中并没有发生过。

在这些情况下，匿名先生更喜欢第二种可能性。小宁也在2012年查了预售证，大部分房子都处于“挂牌”状态。但也有个别显示“签名”。一位业内人士表示，“预售合同签了，注册了，签了才转让，但还是显示签了合同，大概就是这几套最近才卖出去的。” ，所以没有寄存器”。

官网恒盛豪庭一期A楼户表

注意：“报价”不等于“价格”，这一点想必很多购房者都明白。

第三个问题：为什么销售口径中未售出的套数与官网不一致？

至于匿名君提到的最后一个问题：为什么成交统计中未售出的单位数量与项目简报公布的待售单位数量不符，答案其实很简单，因为从买家的在售楼处下单到去交易中心网上签单，有一段时间的差异。

对于售楼处来说，只要买家交了押金，从开发商的角度来看，房子已经售出，而对于交易中心来说，如果没有网上登记，则不视为成交，所以官网累计未售出的台数会超过售楼处的统计数据。

在这种情况下，不能说谁的数据正确，谁的数据不正确。这只是双方对销售定义不同的区别。

至此，本次咨询的内容就结束了，匿名君对小宁给出的回答基本满意。不过由于上海房地产交易中心官网处理预售证的方式，经常会出现各种问题，但比起没有数据去查，现在还是透明了很多。

如果您对数据有其他疑问，欢迎留言提问，希望网易房产住宅交易数据中心能成为大家买房的有力参考。