宝龙地产负债率「房地产销售管理不足」

下半年，宝龙计划新推可售建面246.54万平，叠加前期滚存的500.79万平,合计可售总建面747.33万平。受去年下半年宝龙投资大幅缩减的影响，下半年新推货值占比从去年同期的59%显著下滑至33%，多为存量项目的推盘可能影响后期销售去化表现。可售总货值850亿元，住宅业态占比71%，长三角与大湾区累计占比77.2%；一二线可售面积占比43.5%，可售项目主要分布于宁波、南京、温州、杭州、海口和台州等城市，当前部分城市短期成交量已企稳但整体复苏进度较慢。

02

土储

2021下半年以来宝龙投资大幅缩减，受制于自身流动性风险和销售持续承压的影响，2022上半年宝龙没有新增土储，将工作的重点放在狠抓销售回款、保障交付等方面。

截至2022年中期，宝龙土储可售货值3377亿元，土储建面3152.45万平（不含已运营的投资物业），较年初减少13.6%，可满足未来4年左右的发展需求。其中，待开发土储建面占比从年初的27.6%下降至15%。土储建面中长三角占比65%、大湾区6%。

从城市能级来看，三四线占比51.91%，二线46.74%，一线1.35%，土储更多聚焦于一二线卫星城以及三四线的核心区域，而这类区域前期热度较高，需求透支导致当前成交量仍处底部，整体复苏程度慢于高能级城市，销售转好确定性相对不足。

03

商业

上半年宝龙于6月新开业台州椒江宝龙城，新增可出租面积5.92万平。截至2022年中期累计开业68家商场（60家自营 8家轻资产），持有自持可出租面积444.81万平，较年初增长1.35%。

购物中心开业时点多集中于下半年，下半年于余姚、杭州、景德镇、厦门、绍兴等地计划开业9家购物中心（6家自营 3家轻资产）；相较于年初计划全年11个项目的开业，金华金义宝龙广场新开业预计延后。全年新开业数量较2021年有所回落，但仍处于历史相对高位。

商住勾地曾是宝龙盈利维持稳定的核心，但当前行业流动性风险加剧，相较盈利投资者更关注流动性风险，而商业项目的开发，无疑会沉淀更多的资金，对现金流产生压力。上半年宝龙散售上海、杭州、海口等商业项目，并将杭州、天津、宁波、中山等至少四处写字楼、青岛的2个购物中心以及上海、杭州、厦门等长租公寓纳入资产出售计划。

2022上半年宝龙实现租金及管理费收入19.2亿元，其中受疫情拖累租金收入同比微增0.71%至8.66亿元，增幅不大；管理服务收入同比增长6.76%至10.55亿元，2022年中期整体出租率从年初的95.3%下滑至93.4%，未来在运营能力、租金议价能力等方面仍有提升空间。

04

盈利

2022上半年宝龙地产营业收入168.97亿元，同比降幅18.49%，缘于项目交付数量减少，结转收入同比减少21%至145.47亿元。销售承压下期内结转数量的减少，导致期末预收账款较年初微增2%至397.06亿元，对近一年结转收入覆盖倍数1.27倍（2021年末：1.11倍），并表销售回款预估153.28亿元，较去年同期明显下滑27.17%，未来紧抓回款率的同时也要提高并表比。

盈利能力方面，宝龙上半年毛利润同比减少28.2%至52.33亿元，毛利率31%，较去年同期下滑4.2pct,仍处行业前列，与其综合体勾地策略有关。期内净利润12.13亿元，同比显著下滑76.1%，净利率同比下滑17.3pct至7.2%，盈利能力持续探底。净利润绝对值下滑明显，除受毛利润影响外，主要缘于1）费用率上升过快，销管费用率（/操盘金额）同比明显增加4.1pct至7.7%，因计提汇兑损益净额10.2亿致财务费用升至13.11亿，约为去年同期的3.68倍；2）投资物业重估从去年同期11.77亿的收益转为0.45亿元的亏损；3）其他非经营性损失6.2亿元。

上半年低权益比并表项目进入结转（少数股东损益占比从去年同期的23.03%升至42.46%），若扣除投资物业及金融资产重估、其他非经营性收益、汇兑损益后，期内宝龙实现归母核心利润16.91亿元，同比减少33.7%，归母核心利润率10%，同比降幅2.3pct，盈利能力较前期明显下降。

05

偿债

上半年宝龙基本上所有常规融资渠道均受限，信托、公司债、优先票据和银行贷款分别较年初下滑43%、28.8%、7.8%和0.2%。期末有息负债规模较年初减少8.76%至665.68亿元。融资大幅收缩叠加销售承压，宝龙于2022年7月出现流动性风险，境外未能支付2022年7月到期的优先票据以及2022年11月到期的优先票据（2笔债券余额5亿美元），与近九成债权人达成交换要约，分别展期12个月和14个月。境内方面，针对7月到期本金6亿的公司债“19宝龙02”，宝龙拟展期1年，目前持有人会议上展期方案未能通过；针对8月面临回售权的“20宝龙MTN001”和“20宝龙04”（合计余额10亿），宝龙也在积极推进展期事宜，但目前没有提出明确的展期方案。

至2022年中期，宝龙未来1年待偿有息债占比21.9%，2年内债务占比54%，当前其信用修复以及销售业绩存在较高的不确定性，加上为降低交付风险地方政府对这类房企预售资金监管较为严格，一定程度上使得宝龙经营性现金回流速度放缓，短期偿债压力进一步较大。期末宝龙持有现金较年初明显减少22.75%至193.64亿元，受限现金占比从年初的22.58%升至24.06%，非受限现金短债比1.01，由于宝龙未披露其预售监管资金余额，若扣除这部分其流动性压力更大。此外，期末宝龙调整后的速动比率（流动负债需扣除合同负债）从年初的0.74下降到0.72，且长期以来该指标都低于1，表明宝龙长期占用供应链及合作方款项，对包含经营性在内的短期债务偿债能力较弱。

期末宝龙“三条红线”仍处于绿档范畴，非受限现金短债比1.01、净负债率75.4%，若将永续债计为负债则为76.8%，剔除预收后的资产负债率68.5%，随着未来宝龙流动性问题的持续发酵，核心指标可能进一步弱化。

排版丨太阳

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