深圳碧桂园观麓花园位置「龙岗麓园四重利好」

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观点地产网碧桂园近日忙于“618”促销工作，在天猫上线官方旗舰店并宣布推出覆盖浙江、福建两省19城约60个项目的房源。在一线城市深圳，碧桂园也传出久违的新盘消息。

6月15日，“家在深圳”论坛上有网友发布了龙岗碧桂园观麓花园接受诚意登记的海报，并表示项目预计推出305套房源。在此之前，碧桂园在深圳的在售项目较少，观麓花园的入市对于它而言无疑像一场久违的甘霖，据去年披露消息，该项目权益可售货值逾20亿元。

不过，深圳的购房者尚需要继续等上一段时间。碧桂园观麓花园的项目人员对观点地产新媒体表示，项目预计8月底开盘，目前售价也未定出。

碧桂园自2015年进入深圳房地产市场，此后接二连三透过收购及合作方式扩张，最多时形成了一线事业部、莞深区域、惠深区域三个团队抢地的格局。

至2019年上半年在深预计可售项目约达36个，对应权益货值逾2100亿元，也逐渐成为像恒大、佳兆业一样的“旧改大户”。观麓花园是碧桂园云麓国际社区的一部分，后者据悉原为龙岗水一村城市更新单元。

在过去几年间，碧桂园在深圳推出过一批项目，由于旧改转化的耗时问题，如今又进入平静期。这期间碧桂园“回归一线城市”的迫切度已不复当初，当下碧桂园重新寄望于三四五六线城市，对于一二线的表述转变为“谨慎投资”。

因此，除了外界所熟知的区域整合，碧桂园在布局层面也出现实质性调整。据观点地产新媒体了解，碧桂园在深圳的项目数量降至22个，意味着半年时间里减少了14个项目。

在深可售货值

对于碧桂园观麓花园入市的消息，部分购房者表达出了不确定的态度。

公开信息显示，该项目分别于2018年9月、11月及2019年3月底传出“开放展示中心”以及“开盘时间待定”的消息，但项目待定至今，购房者担心市场所流传海报是不是另一场空等。

6月15日网友发出的碧桂园观麓花园那张海报，上面写着“销售中心已开放”以及“诚意登记中”等信息，该人士并表示推售A栋305套房源，户型67-89平方米，准现房销售。

根据此前深圳住建局发布的《2020年深圳市计划入市商品房情况（住宅及商务公寓）》，碧桂园观麓花园是龙岗宝龙街道计划入市的唯一项目，预售涉及商品住宅864套、7.99万平方米，以及商务公寓160套、5100平方米。

碧桂园观麓花园的项目人员向观点地产新媒体提供的说法是，项目开盘时间可能在8月底，目前尚未确定价格，可供参考的是周边项目售价，其中在售一手房大约3.9万元/平方米，二手房大约4.6万元/平方米。

观麓是碧桂园云麓国际社区的其中一期，另外两期是观岭、观璟。公开信息显示，碧桂园云麓国际社区总建面约达80万平方米，原为水一村城市更新单元，于2013年纳入城市更新计划，2015年获批规划草案，2016年2月被碧桂园从深广瀛集团手中购得。

2016年6月2日，碧桂园惠深区域与深广瀛、汇联金融服务签约，据此介入开发水一村附近的洋桥与汉田片区城市更新，当时莫斌亲自出席签约仪式。除了水一村、洋桥与汉田，深广瀛还有积谷田等城市更新项目。

碧桂园当时称，与深广瀛签约公司将在龙岗获取建面约260万平方米的项目，初步估算货值达1000亿元。其并表示这是继2015年股权收购坂田中心区两地块，2016年2月获得龙岗南约社区水一项目，及5月竞得光明区商业用地以来，在深圳的“又一高占位之举”。

一位投资者向观点地产新媒体提供的碧桂园业绩报告显示，截止2019年6月30日，碧桂园云麓国际社区观麓的楼面地价约为1.4万元/平方米，权益可售建面5.64万平方米，权益可售资源为20.59亿元，据此推算售价约3.65万元/平方米，对比土地成本仍有较大盈利空间。

若按照目前周边项目在售价3.9万元/平方米推算，碧桂园在观麓的权益可售资源将升至近22亿元。

投资者提供的报告进一步显示，去年中期碧桂园在深圳的权益可售项目达8个，分别是荣汇、观麓、坪山心海城、凤凰国际智谷、福永碧桂园领寓、凤凰国际公馆、新生绿谷等，总计权益可售建面65.78万平方米，对应权益可售资源224.56亿元。

而据观点地产新媒体了解，除了观麓，上述可售项目大部分在过往已开盘，其中荣汇属于工改保障房项目，是碧桂园2015年进入深圳首作；福永碧桂园领寓于2018年已推出二期，新生绿谷则属于碧桂园联合翠绿集团打造的生物科技产业园，并于2019年5月开放。

在深圳房地产信息网上搜索碧桂园的在售楼盘，也并未得到有效结果。

旧改退出计划

碧桂园对于一线城市的态度，无疑是复杂与矛盾。

2015年起，主攻三四线城市的碧桂园提出“环抱一二线城市”的发展战略，设立一线事业部，加快布局一线城市的步伐。碧桂园高层当时对媒体形容，公司对一二线的价值判断基本上已经达到“前所未有的高度”。

从此北上广深的土地市场，便多了一个巨头的身影。以深圳为例，碧桂园为激发积极性，允许一线事业部、莞深区域、惠深区域在深圳竞争抢地，只不过由于招拍挂竞争激烈，三个团队主要转向收购或合作形式介入旧改，以此巩固中长期土地储备。

数据显示，截止2018年底，碧桂园在深圳储备的项目逾40个，城市更新储备用地约150万平方米，总货值达4000亿元。其它一线城市中，截止2017年底碧桂园在上海也储备了大约15个项目。

这期间碧桂园在深圳推出的项目包括阳光苑、荣汇、星荟大厦、领寓等，部分项目在集团合同销售前100项目明细清单里也较为靠前。其中，2017年碧桂园将荣汇项目排在25位，2018年福永碧桂园领寓排在第8位。

而2019年年报中，碧桂园销售项目前100的名单已难觅深圳项目，这反映出深圳区域供货的不连续及不稳定性。按观麓20多亿的权益可售资源计，该项目不及碧桂园去年权益销售的0.4%。

碧桂园赛马式拿地竞争也导致一些问题，2017年中旬该公司一线事业部解散，前后仅历时不足两年。不过，当时观点地产新媒体了解到，碧桂园的一线城市战略并不会调整。

投资者向观点地产提供的碧桂园业绩报告显示，截止2019年底，碧桂园在深圳已披露权益项目个数为9个，较半年前增加1个，对应权益可售资源却减少至217亿元；潜在项目13个，较半年前减少15个，潜在权益可售资源降28%至1408亿元；合计项目个数22个，总体减少14个，总权益可售资源降25.6%至1625亿元。