石家庄房产:购房小知识：如何避免购买一手房的那些坑

今天从签署合同的角度为大家讲一下如何避免买房中的坑，本文中的“房”仅指一手商品房。

一手房，是指房地产开发商依法取得土地使用权后，在土地上建造并取得政府批准销（预）售的商品房。一般来说，新房由于是房地产商直接开发建设的，不存在多次产权转移的情况，因此对于购房者来说，一手房在商品房交易中可能属于问题最少的类型。具体而言，购房者在签订一手房买卖合同的时候应该注意以下几点：

1.房地产开发商的基本情况，包括其商业信誉、行业排名、历年在房地产市场的开发业绩、涉诉信息、是否存在负面信息等。签合同前购房者应当主动要求开发商出示有关开发建设和销售的证件，包括开发商的营业执照、房地产企业开发资质后及“五证”（《国有建设用地使用权证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》和《商品房预售许可证》）等。

2.是否有抵押。一般房地产开发商在开发过程中会需要融资，融资的时候将房地产开发商往往会将房产进行抵押，因此购房者在签署买房合同前务必要对所购房屋的基本情况进行了解，如果房产在已经设定了抵押并且不能在购房者签署合同前解除抵押，那么如果购房者购买了这样的房产，那么抵押权人可能之后在房地产商不能偿还贷款时要求实现抵押权，导致购房人陷纠纷

3.买卖合同的主要条款

(1)开发商在售楼书、广告、沙盘中所展现、许诺的事项是否已包含在合同中，如果没有包含，应要求在合同中进行约定。

(2)付款方式。付款方式很重要，现在大多数人都是贷款买房，购房者应务必注意贷款部分房款的付款节点，实践中往往发生购房者首付款已经付清，但是由于贷款部分的办理手续等原因而导致贷款部分房款延后，继而导致开发商按照违约条款要求购房者支付违约金乃至解除合同，购房者亦会因此受到损失。

(3)购房人应与开发商在合同中明确约定商品房的建筑面积、套内建筑面积、共有分摊建筑的面积以及面积误差比为多少。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，如面积误差比绝对值在3%以上，则购房者有权要求解除合同。购房者应当注意审核合同中是否有关于面积及面积误差比的约定以及相关的违约责任。

(4)交房期限。在签约时购房者应注意合同中是否有约定不可抗力以外的逾期交房原因并仔细审查该类原因是否合理，以避免最终因为一些较为牵强的理由而无法如期交房。

(5)房屋的装修和设备标准。同样，对于房屋的装修，购房者应注意而合同中是否落实了开发商的承诺、样板房中的装修设计，具体可落实到种类、型号、品牌、颜色等，只有约定在合同中的内容才能全面保护购房者的权益。

(6)其他条款。除了前面所列的五个方面外，还有一些其他条款购房者也应予以注意，包括违约责任条款、争议解决条款（请注意如果约定的是仲裁，那么是不能再向法院起诉的，并且仲裁是一裁终局，除非是法律规定的一些特殊情形，否则单纯只是对仲裁裁决结果不服的话是无法再要求法院进行审理的）。

4.物业合同

购房者在购买一手房时，除了商品房合同外，往往同时会与前期物业公司签订物业服务合同，购房者对于物业合同的内容务必也要仔细阅读，确保物业公司提供的物业服务符合购房者要求。虽然小区成立业委会后可以重新聘请物业公司，但现实中业委会的召开、投票等都可能存在种种障碍，因此建议购房者应在签订合同前对物业公司的服务条款进行仔细审核。

5.车库

现在的新建小区一般开发的时候都会配有地上或地下车库，购房者一定要看意向楼盘的规划是不是有车库，此外，有的车位实际上是人防工程，可以使用，但是不能办产权证，这些都是需要购房者关注的问题。